CÂŞTIGĂ TAXĂ DE PLATIT LA VANDEREA O PROPRIETĂŢI ÎN SPANIA – IRPF LA VÂNZARE – MODEL 210 & MODEL 100

În calitate de proprietar al unei proprietăți în Spania, atunci când VINZI, trebuie să plătești ceea ce numim „Ganancia Patrimonial", de asemenea cunoscut ca si "Castiguri capitale„ în engleză sau „Plus-valoare" in franceza, "Meerwaarden„ în olandeză sau „Kapitalgewinn” în germană etc. Acest impozit pe vânzare face parte din Impozitul general pe venit.

Pentru a afla cum funcționează această taxă, vă rugăm să acordați atenție următoarelor concepte:

 1.- PREȚUL DE ACHIZIȚIONARE A PROPRIETĂȚII:  Suma totală plătită la prețul de achiziție în momentul cumpărării imobilului. 

2.- CHELTUIELI ȘI TAXE ALE CUMPĂRĂRII:  Acest concept cuprinde suma totală a cheltuielilor și taxelor plătite care au fost legate de achiziție:

– Taxe notariale și de carte funciară

– Suma plătită pe TVA și Taxa de timbru (în cazul proprietăților noi) sau Taxa de transfer (în cazul revânzărilor)  

– Onorariile profesionale: onorariile agentului imobiliar, onorariile avocatului etc. 

 3.- REFORME, LUCRĂRI ȘI ÎMBUNĂTĂȚĂRI REALIZATE PE PROPRIETATE:   Este foarte important de știut că nu toate reformele vor fi acceptate ca reducere a impozitului pe câștiguri de capital. Pur și simplu, administrația spaniolă le va accepta  reforme care sunt considerate „structurale”, precum „reabilitarea” sau „extinderea” construcțiilor.  

Pot fi luate in considerare si extinderi facute in proprietate pentru a obtine o reducere a IRPF. Fiscul spaniol consideră că „extinderea” constă într-un proces prin care elemente noi sunt încorporate într-o proprietate, obținându-se ca lucrare/construcție în proprietate care conferă o capacitate productivă mai mare. „În acest concept vor intra noile construcții, extinderi de suprafață etc realizate pe proprietate. Costul acestor extensii, de asemenea, ar putea fi calculat ca o valoare de achiziție mai mare.

Dar, ai grijă, lucrarile de reparatii si conservare care se fac in casa nu pot fi calculate in scopul reducerii cuantumului castigului de capital, intrucat nu sunt lucrari destinate imbunatatirii sau extinderii locuintei, ci mentinerii acesteia in perfecta stare de utilizare si distractie.

Iar pentru a diferenția „lucrările de îmbunătățire” de „lucrările de conservare”, Fiscul indică faptul că „reparațiile și conservările sunt cele care vizează menținerea duratei de viață utilă a imobilului și a capacității sale productive sau de utilizare, în timp ce se pot considera extinderi. sau imbunatatiri cele care au ca rezultat, fie o crestere a capacitatii sau locuibilitatii imobilului, cat si o prelungire a duratei de viata a acestuia. In cazul in care ati efectuat lucrari de renovare, in functie de natura acestora, acestea pot fi clasificate ca imbunatatiri sau extinderi, caz in care trebuie luate in considerare la calcularea valorii de achizitie a bunului cedat, sau cheltuieli de conservare sau reparatii, care nu trebuie luate în considerare în calculul respectiv.

În concluzie, ne confruntăm cu o problemă de probă, care trebuie soluționată de la caz la caz în funcție de natura lucrărilor efectuate.

 4.- RETENȚIE PENTRU CÂTIGURI DE CAPITAL: In caz vânzătorul nu este rezident fiscal în Spania, există o reținere din prețul de vânzare de 3 %. Această sumă nu este plătită vânzătorului și trebuie plătită la biroul fiscal ca „reținere” pentru viitoarea declarație de câștig de capital care va fi prezentată după vânzare. Cumpărătorul are obligația de a „reține” 3 % din prețul plătit și de a-l depune la biroul fiscal spaniol, ca „plată în avans” a câștigurilor de capital care urmează să fie plătite de la vânzător.

BAZUL TAXEI

Vânzarea proprietăților spaniole derivă din datoria câștigurilor de capital față de vânzători din „Profitul net” obținut din vânzare cu următoarea formulă: 

Prețul de vânzare – Prețul de achiziție – Cheltuieli și Taxe la achiziție – Costul „reformelor structurale” efectuate asupra proprietății

RATA TAXEI

Odată calculată baza acestui impozit „Profit net”, rata de impozit pe care trebuie să o plătiți diferă de situația dvs. fiscală din Spania, ca REZIDENȚĂ în Spania sau NERESEZIDENT SPANIOL: 

– Rezidenți spanioli-MODEL 100:

În cazul în care sunteți considerat „rezident fiscal spaniol” (ceea ce înseamnă că plătiți impozitul pe venit în Spania în calitate de rezident spaniol), atunci, odată calculat Câștigurile de capital, veți avea următoarele beneficii la impozit:

• FĂRĂ CÂȘTIGURI DE CAPITAL PENTRU REȘEDINȚA PERMANENTĂ: În cazul în care proprietatea pe care o vindeți este reședința dvs. permanentă (ați folosit-o mai mult de 3 ani ca «casă permanentă»), atunci veți avea următoarele beneficii:
  • Dacă aveți mai puțin de 65 de ani: Nu plătiți CG pentru sumele vânzării obținute „reinvestite” în achiziția unei noi proprietăți pentru a fi folosită ca reședință permanentă. Aveți la dispoziție 2 ani pentru a practica această „reinvestire” (trecuți 2 ani fără a investi acele sume, veți fi impozitat integral).
  • Dacă aveți peste 65 de ani: Nu plătiți CG pentru sumele obținute la vânzare. Și asta chiar dacă nu „reinvestiți” într-o proprietate nouă.
• NU RETENȚIE 3 %: La finalizarea vânzării, primiți întreaga sumă a prețului de la cumpărător, fără reținere aplicabilă.

cota de impozitare în cazul rezidenților fiscali
Profit net	Rata de impozitare
Până la 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– NErezidenti spanioli -Model 210:   Cota de impozitare fixă: 19%

Exemplu de calcul al câștigurilor de capital: 

• Ați cumpărat o proprietate de revânzare în 2015 la un preț de 200.000 EUR.
• În acel moment, ați plătit 24.000 EUR, care reprezintă 12 % din cheltuieli: 10 % Impozit de transfer + 2 % taxe de notar, carte funciară, comision de avocat etc.
• Apoi, ați făcut reforme interne pentru 17.000 EUR (schimbarea solului, repararea piscinei și ferestre noi).
• Câțiva ani mai târziu ai construit un garaj pentru o valoare de 20.000 EUR

Apoi, ați decis să vindeți acum la un preț de 260.000 EUR.

Care este câștigul de capital rezultat din această vânzare?

NOTĂ: Înainte de a face calculul, trebuie să informăm că administrația spaniolă va lua în considerare toate conceptele de mai sus pentru a reduce taxa, cu excepția celui pentru „reforme interne” pentru valoarea de 17.000 EUR. Motivul este pentru că reformele „interne” care nu sunt reforme „structurale” nu sunt luate în considerare pentru beneficii fiscale.

Folosim formula:

260.000 (Pretul de vanzare) - 200.000 (Prețul de achiziție) – 24.000 (Cheltuieli și taxe la achiziție) – 20.000 (Garaj Nou) =

16.000 EUR

Acesta este «Profitul net» care se obține prin vânzare

Deoarece rata pentru câștiguri de capital este de 19%, atunci valoarea impozitului pentru câștiguri de capital va fi:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

 MODALITATE DE PLATĂ A TAXEI

In caz de REZIDENȚI fiscali spanioli, impozitul se declară împreună cu restul veniturilor, pensiilor, salariului etc. ca parte a declarației globale privind impozitul pe venit care se va prezenta până la sfârșitul lunii iunie a anului următor.

  In caz de NON rezidenți fiscali în Spania, modalitatea de plată a câștigurilor de capital este următoarea:

• LA FINALIZAREA VÂNZĂRII: RETENȚIE 3 %: La finalizarea vânzării, administrația spaniolă obligă cumpărătorul să facă o RETENȚIE de 3 % din valoarea prețului de vânzare. Deci, nu primiți prețul integral convenit. Cumpărătorul păstrează 3% din prețul total și are obligația de a-l depune la Fisc. Aceasta se face „în aceeași zi a încheierii vânzării”.

NOTĂ: Urmând exemplul de mai sus, în cazul în care prețul de vânzare a fost de 260.000 EUR, reținerea pe care o va face cumpărător ar fi de 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• ÎNAINTE DE 4 LUNI DUPĂ FINALIZAREA VÂNZĂRII: DECLARAȚIA CÂȘTIGULUI DE CAPITAL 19% aplicabil atât cetățenilor UE, cât și celor din afara UE): După finalizarea vânzării, aveți la dispoziție 6 luni pentru a prezenta „Declarația de câștiguri de capital” la biroul fiscal spaniol. În această declarație, dumneavoastră (sau avocatul dumneavoastră), trebuie să calculați impozitul urmând exemplul de mai sus. În acest caz, suma pe care trebuie să o plătiți este de 3.040 EUR.

NOTĂ: După cum se explică aici, Câștigurile de Capital derivate din această tranzacție sunt de 3.040 EUR. Deoarece ați fost reținut cu o sumă mai mare (7.800 EUR), atunci aveți un „credit” la administrația spaniolă pentru diferență.

Deci, dacă administrația spaniolă reține de la dvs. 7.800 EUR pentru CG Tax, deoarece rezultatul final al taxei este de doar 3.040 EUR, atunci administrația spaniolă trebuie să vă „ramburseze” diferența: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Cum pot solicita această rambursare? Avocatul dumneavoastră trebuie să includă acest fapt în aceeași Declarație de câștig de capital, pe care să îl prezinte la Fisc.

 NOTĂ: De obicei, proprietarii confundă „Reședința fiscală spaniolă” cu „Reședința spaniolă”.

Cu alte cuvinte, oamenii cred că „Cartea de rezidență spaniolă, sau „Certificatul de rezidență” obținut la Poliția Națională Spaniolă, este suficient pentru a demonstra că sunt „rezidenți spanioli pentru taxe”, și, din păcate, nu este cazul.

"Card de rezidență spaniolă”(Sau„Certificare de rezidență spaniolă„), nu este documentul valid pentru a vă schimba considerația fiscală ca „Rezident fiscal”.

Cardul de rezidență (sau Certificatul) spaniol servește doar pentru a declara că „locuiți” în Spania, pentru a facilita Poliției să aibă un control mai bun asupra rezidenților dintr-o zonă determinată.

Pentru a deveni rezident spaniol pentru impozite, și apoi începeți să vă plătiți taxele în Spania ca cetățean spaniol normal, trebuie să obțineți CERTIFICAREA FISCALA DE REZIDENTUL SPANIOL emis de Oficiul Fiscal Spaniol sau de Vama Spaniolă, iar apoi veți începe să vă plătiți impozitele în Spania, și nu în țara dvs. de origine.

Și, de asemenea, odată ce trebuie să declarați la biroul fiscal din țara dvs. că sunteți rezident fiscal spaniol și că nu doriți să continuați ca rezidență fiscală în țara dvs. -

Așadar, vă rugăm să verificați cu consilierul dvs. fiscal taxele pe care le plătiți în prezent, deoarece, chiar dacă nu sunteți rezident în Spania, ar trebui să declarați și să plătiți IMPOZITII NERESEZIDENTI.

____________________________________________________________________________

 

De ce să practici reținerea de 3% de la vânzător?

Pentru că reprezintă o garanție pentru administrația spaniolă că impozitele derivate din câștigul de capital obținut de vânzător vor fi plătite în Spania.

 

Ce se întâmplă dacă retenția de 3% nu este plătită? 

În cazul în care reținerea nu este practicată de către cumpărător, administrația spaniolă poate executa datoria pentru respectiva plată în bunurile sau proprietățile obiect al vânzării.

Cu care, în cazul în care cumpărătorul nu efectuează plata, nici nu reține vânzătorul, acesta poate suferi eventualele procese de executare a creanței, iar în cazul său, sechestrul bunului dobândit.

 

Odată aplicată reținerea de 3%, ce trebuie să facă vânzătorul?

 

Va trebui să prezentați declarația fiscală, acel model 210, în termen de patru luni de la data semnării vânzării.

 

În acest caz, în cazul în care a fost reținută mai puțin decât suma rezultată din calculul câștigului de capital, adică dacă s-au reținut de la vânzător 10,000 de euro, iar rezultatul calculării câștigului de capital este de 15,000 de euro . , va trebui să contribui cu restul de 5,000 € cu prezentarea modelului 210, în termen de patru luni de la data vânzării.

 

În caz contrar, în cazul în care vânzătorul a reținut o sumă mai mare decât suma rezultată din plata impozitului pe câștigul de capital, va avea dreptul să li se restituie respectiva sumă. Acesta trebuie prezentat în termen de patru luni de la data vânzării.

 

Este important în acest moment, adică în cazul în care există un drept de returnare de 3% sau o parte din respectiva reținere către administrația spaniolă, acest lucru va cere vânzătorului să fi respectat în prealabil obligațiile fiscale la care era obligat ca proprietar în Spania în conceptul său de nerezident. Adică la prezentarea impozitului anual pe venit imputat al IRPFNR, de a doua reședință, la care toți proprietarii de proprietăți din Spania sunt obligați ca nerezidenți. În mod normal, această obligație va fi cerută pentru o perioadă de patru ani. Cu alte cuvinte, administrația spaniolă nu va cere ca impozitele pe venitul imputate să fie regularizate, neplătite dincolo de ultimii patru ani anteriori datei vânzării.

 

Cât timp are administrația spaniolă pentru a returna surplusul de 3% reținut?

 

Administrația are la dispoziție 6 luni pentru a returna surplusul de reținere realizat. După 6 luni, administrația va fi obligată să restituie suma respectivă împreună cu dobânda de întârziere.

 

O atenție deosebită trebuie acordată termenului de returnare, deoarece administrația spaniolă poate dura în unele cazuri mai mult de un an pentru a efectua returnarea.

 

De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că administrația are la dispoziție până la PATRU ANI pentru a practica returnarea sau rambursarea. Prin urmare, în cazul în care îți ia mai mult de un an pentru a obține o rambursare, va trebui să angajezi serviciile unui specialist pentru a paraliza termenele de expirare a dreptului de a obține o rambursare.

 

Există obligația de a practica reținerea de 3%, în cazul donațiilor de proprietăți în Spania?

 

În cazul donațiilor de proprietăți situate în Spania, deoarece acestea sunt gratuite, nu există un preț de plătit pentru ele, adică nu există nicio contraprestație, nu există obligația de a reține 3% din valoarea donația sau introducerea acesteia prin modelul 211.

 

În cazul dizolvării condominiului, sau stingerii coproprietății, este obligatorie reținerea a 3%?

 

Nu în mod normal . Cu alte cuvinte, dizolvarea condominiului este un act dispozitiv neutru, care nu generează un transfer patrimonial pentru niciuna dintre părți. Prin urmare, nu se consideră că există profit.

 

Totuși , în cazul în care unuia dintre coproprietari i se atribuie o parte mai mare decât cea care îi aparține , în acest caz, se va considera că respectiva parte constituie un câștig de capital pentru coproprietar, cu care, retentia trebuie practicata. de 3% pentru partea în exces menționată . 

Cu alte cuvinte, de exemplu, să ne imaginăm că există un caz în care „A” și „B” au o proprietate în Spania în care 65% este împărțit pentru „A” și 35% pentru „B”. În acest caz, dacă intervine o dizolvare a condominiului în care se stabilește că fiecare păstrează 50% din proprietate, se va considera că „B” a obținut cu 15% mai mult decât a contribuit. Adică, contribuind cu o valoare de 35% a obținut un rezultat de 50%, cu care, acel excedent de 15% va fi considerat un câștig de capital, iar „A” va fi obligat să rețină 3% din valoarea acelui 15% pentru a „B”.

La fel, să ne imaginăm că există un alt exemplu în care „B” primește, pe lângă 35% din proprietatea sa, o conversație în numerar de 50,000 de euro. În același mod, respectiva compensație în numerar ar fi supusă reținerii de 3%, deoarece reprezintă unul dintre activele existente ale „B”.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

ALTE TAXE PENTRU VÂNZĂTORI-PLUSVALÍA

În principal, PLUSVALÍA, este o taxă asupra creșterii valorii terenului în care se află proprietatea dumneavoastră, din perioada de cumpărare și de vânzare. Este singurul impozit pe care nu suntem în măsură să îl calculăm anterior vânzării, deoarece depinde de criterii specifice de la Primărie.

În aceste cazuri, o reținere de la cumpărător către vânzător este suficientă pentru a acoperi plata acestei taxe. În general, atunci când vânzătorul părăsește țara după vânzare.