Stingerea condominiului (CE) (sau „Anularea coproprietății”) constă în transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun, care nu poate fi divizat, în cazul în care unul dintre coproprietari dobândește proprietatea deplină asupra bunului către restul coproprietarii, si care se termina, in numeroase ocazii, cu o compensatie (banara sau nu).
În ce cazuri găsim „Condominium” sau „Coproprietate” pe o proprietate?
- Când 2 sau mai multe persoane decid să cumpere o proprietate împreună, și împărțirea procentului de coproprietate
- În caz de moștenire, când se confirmă că, prin lege, sau prin testament, proprietatea asupra unui bun determinat se împarte proporțional cu moștenitorii.
- În altele Proces sau proces judiciar
De obicei, există 2 moduri de a proceda la rezilierea coproprietății:
1.- Cu acord judiciar în cazul în care se consideră de către Tribunale în care se confirmă că imobilul va merge numai unuia dintre coproprietari.
2 exemple:
a) Divorțul; În caz de divorț, acolo unde există o Sentință judecătorească care stabilește că bunul deținut de un cuplu căsătorit revine doar unuia dintre ei.
b) Stingerea oficială a coproprietății la instanțe. Ar putea exista un alt proces judiciar în care se decide anularea coproprietarilor.
În ambele cazuri, Sentința Curții este prezentată în sistemul spaniol și este folosită pentru a deschide un proces în care doar unul dintre coproprietari va obține 100 % din proprietate.
2.- Acord între părți: Vinderea uneia dintre părți către cealaltă parte
Este întotdeauna posibil ca unul dintre coproprietari să decidă să cumpere sau să-și vândă partea celuilalt.
Care este principalul avantaj al Extincției Coproprietății?
Principalul aspect al acestei tranzacții este direct legat de impozite, deoarece, deși unul dintre coproprietari „dobândește” partea din coproprietate de la restul, din punct de vedere fiscal, această tranzacție nu este impozitată ca „o vânzare”.
În funcție de regiunea spaniolă, „vânzarea” este impozitată de la 6-10 % din prețul vânzării. Dar CE este impozitată doar la 0,5-1,5 % (în funcție de regiuni)
Aceasta este tranzacția tipică efectuată în caz de divorț sau separare.
Exemplu:
„A” și „B” sunt căsătoriți și cumpără un apartament cu 150.000 EUR în Malaga. 2 ani mai târziu, ei decid să divorțeze și sunt de acord ca „A” să primească apartamentul. „A” plătește 75.000 EUR către „B” pentru a-și achiziționa partea.
Fiind considerată CE, taxele pentru această tranzacție nu vor fi de 8 % (Taxa de transfer Andalucía=6.000 EUR), ci de 1,5 % = 1.125 EUR.
Concluzie: „A”+”B” economisesc 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR, deoarece această tranzacție este considerată un EC în loc de o vânzare.
Deci, EC este o opțiune perfectă în caz de divorț.
IMPORTANT!: Dar, în cazul în care proprietatea este taxată cu a credit ipotecar, deși proprietatea poate fi dobândită integral de cealaltă parte („A”, în cazul exemplului), banca poate să nu accepte să lase „B” în afara ipotecii. Dacă se întâmplă acest lucru, deși în Cartea Funciară „B” este în afara proprietății, dacă banca nu acceptă să-și anuleze responsabilitatea ipotecară, atunci „B” va continua să fie responsabil de aceasta și, prin urmare, va continua să fie debitor al ipoteca la banca.
Pentru a evita această situație nedorită, înainte de a lua decizia de a lăsa proprietatea unuia dintre co-cușinători, este important să obții un sfat prealabil de la banca dumneavoastră pentru a vedea care ar fi poziția ipotecară a părții care părăsește proprietatea. Astfel, se pretează să semnăm, mai întâi, stingerea condominiului, ulterior, să se procedeze la formalizarea noii ipoteci.
Subordonarea impozitării vine determinată de „natura monetară” a despăgubirii. Cu alte cuvinte, a fi considerată ca o Stingere a Condominiului, deci, în cazul compensării cu bunuri, se înțelege că este vorba de un „barter” (cunoscut și ca „SWAP”) și atunci tranzacția este considerată ca o „vânzare”. ”, și impozitat ca o „vânzare”.
Care este cazul este că nu există nicio plată pentru a „cumpăra” cealaltă parte sau nu există o sentință judiciară/instanță? Este posibil ca una dintre părți să „dea” sau „să doneze” partea sa celeilalte?
Acest lucru este posibil, dar nu va fi considerat drept „Extincere a coproprietății”, deci nu va avea privilegiile fiscale ale acestui concept. Va fi considerată o „donație”.
Și, în caz de „Donația”, atunci, va trebui să fim reglementați de Taxa de donație, care este o taxă regională, deci, reglementată diferit în funcție de regiuni.
În cazul regiunii Valencia, Donația are o bonificare constând într-o scutire de taxe până la 100.000 EUR din suma donată între părinți și fii. Dar, această bonificare în impozite nu se aplică nici în donațiile între soți. Așadar, în cazul donării unei părți din proprietarul proprietății către celălalt, fiind soți, s-ar putea obține sume mari de impozit de plătit.
Impozitul pe donații este și mai mare atunci când coproprietarii nu sunt căsătoriți.
Așadar, este foarte important să obțineți consilierea juridică adecvată atunci când luați decizia de stingere sau dizolvare a Condominiului sau a Coproprietății.
După cum s-a explicat, CE unde nu există nicio plată poate fi considerată o „donație”: Un aspect foarte important din partea CE este că trebuie să existe o „plată” sau o „compensare” către cealaltă parte. Cu alte cuvinte, cel care părăsește proprietatea trebuie să fie „plătit” sau „compensat” de cel care primește proprietatea. Dacă nu există nicio plată, atunci tranzacția poate fi considerată un „cadou” și apoi tranzacția poate fi impozitată ca o „donație”. Și acest lucru este cu adevărat important să fie considerat că o „donație” este impozitată chiar mai mult decât o moștenire. „Taxa pe donații” este aceeași ca în „Impozitul pe moștenire”, iar donațiile între soți nu au la fel de mult ca reduceri și beneficii ca pe moștenire.
Un CE în care plata se face cu un alt activ poate fi considerat o „vânzare”: Este foarte important de știut că atunci când compensația de la partea achizitoare se face folosind un alt activ, atunci tranzacția poate fi considerată un „SWAP”, iar apoi, impozitată ca o „vânzare”.
În Comunitatea Valenciană, această opțiune oferă un avantaj fiscal important, astfel că impozitul asociat (Impozitul Act Juridic Documentat) i-a atribuit cu 1,5 %, mai multe cheltuieli notariale, iar, dacă proprietatea unei părți dintr-un bun este transferată în schimbul unei despăgubiri, din punct de vedere fiscal este de preferat aceasta optiune in locul optiunii de cumparare, deci, pentru aceasta din urma se aplica o atribuire fiscala de 10 % (in alte regiuni aceasta taxa poate de 8-10 %).
În fine, în cazul impozitării a NEREZIDENȚI, în cazul în care nu există „exces de adjudecare” nu există 3 % de reținut de la partenerul care dă partea celuilalt.
Dar, în stingeri de condominiu cu exces de adjudecare şi despăgubiri în bani, conform articolului 25.2 din textul consolidat al Legii impozitului pe venitul nerezidenților, asupra valorii excedentului trebuie practicata o retinere de 3 % pentru lichidarea acestui impozit, cu condiția ca a avut loc o modificare patrimonială și o actualizare a valorii imobilului.
Surse:
– Decretul regal din 24 iulie 1889.
– Management Fiscal General.
– Decretul Legislativ Regal 1/1993, 24 septembrie.
– Legea fiscală pentru nerezidenți.