„SCRISORI COMPLEMENTARE” de la biroul fiscal spaniol când ați cumpărat o proprietate ieftină (preț ieftin)
În ultimii câțiva ani, am văzut clienți care au primit scrisori de la biroul fiscal regional în care li s-a cerut impozit suplimentar datorat la achiziționarea proprietăților lor. Conceptul este ușor de explicat: conform legislației spaniole, biroul fiscal are a avut capacitatea de a depăși valorile declarate ale tranzacțiilor pentru a solicita impozit suplimentar pe baza faptului că prețul declarat era „sub valoarea de piață”.
Aceste litere sunt numite în prezent „complementarias”.
Vă vom explica această chestiune urmând un exemplu.
Imaginați-vă că aveți o proprietate de revânzare în curs de achiziție pentru un preț pt 345.000 EUR, la Regiunea Valenciană.
Valoarea acestei tranzacții este 345.000 EUR
Acest preț se numește VALOARE REAL-COMERCIALĂ și este valoarea folosită la calcularea taxelor derivate din cumpărare și a celor de vânzare.
În cazul revânzărilor, taxa de aplicat este taxa de cumpărare (Taxa de transfer – ITP), care, în Valencia este de 10% din preț.
Cu toate acestea, deși valoarea achiziției este 345.000 EUR (VALOARE REALĂ), administrația spaniolă are la dispoziție până la 4-5 ani pentru a inspecta și a reconsidera prețul utilizat ca bază a taxei și care este plătit acestei proprietăți (VALOAREA REALĂ). Așadar, în această perioadă de 5 ani administrația poate inspecta tranzacția și poate considera în criteriile lor că valoarea de utilizat pentru calcularea impozitului pe această vânzare, în locul prețului plătit (VALOARE REALĂ), fiind 345.000 EUR trebuie să fie mai mare, de exemplu, 400.000 EUR. Această ultimă valoare este ceea ce numim VALOARE FISCALĂ (“Valor Fiscal").
Dacă acesta va fi cazul, administrația spaniolă ar putea cere să plătiți diferența în ambele valori, VALOAREA REALĂ (345.000 EUR.) și VALOAREA FISCALĂ (cea calculată de administrație: 400.000EUR). Deci, atunci, administrația vă poate cere să plătiți impozitul de 10 % pentru 400.000 EUR, mai degrabă decât 345.000 EUR.
Iar modalitatea de calcul a impozitului de plătit va fi pe suma depășită atunci când se utilizează Valoarea Fiscală. Folosind acest exemplu:
- 10% din valoarea real-comercială este de 34.500 EUR
- 10% din Valoarea Fiscală este de 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR de plătit pentru excedent
Există vreo modalitate de a detecta Valoarea Fiscală pe o tranzacție imobiliară?
Da, există, la site-ul oficial de la Catastro dar trebuie să aveți un certificat digital oficial în Spania. De obicei, avocatul dumneavoastră trebuie să o facă atunci când procesul de cumpărare este deschis.
Totuși, chiar și obținând acea Valoare de pe site-ul oficial Catastro, timp de 4-5 ani administrația spaniolă poate investiga și contesta prețul Real-Comercial convenit cu cumpărătorul-vânzător. Așadar, pentru a vă garanta orice inspecție la acest wat, ar fi recomandabil să aveți o EVALUAREA imobilului făcută de un specialist – ARHITECT – la data achiziției. Această EVALUARE va ajuta să demonstreze administrației spaniole VALOAREA REALĂ a proprietății și ați avea mai multe argumente pentru a vă opune eventualelor inspecții viitoare ale acestor valori în viitor.