RENDURILE CAPITALULUI IMOBIL
1 . Ceea ce este considerat „câștiguri din capitalul imobiliar” ?
Veniturile din capitalul imobiliar sunt considerate a fi obținute din arendarea proprietăților rurale și urbane, precum și veniturile provenite din constituirea sau transferul drepturilor sau puterii de folosință sau de folosire a proprietăților rurale sau urbane.
Suma primită de la dobânditor, cesionar, locatar sau sublocatar, inclusă în corespunzătoare tuturor acelor active cesionate cu proprietatea și fără TVA sau, după caz, IGIC.
2 . Cum se determină rentabilitatea netă a capitalului imobiliar?
Rentabilitatea netă va fi rezultatul scăderii cheltuielilor deductibile din punct de vedere fiscal din randamentul total al capitalului imobiliar.
Schema de determinare și cuantificare a venitului care este în final inclus în baza de impozitare este următoarea:
Rentabilitatea capitalului imobiliar.
Rentabilitatea totală (-) Cheltuieli deductibile (=) Rentabilitatea netă (-) Reduceri (=) Rentabilitatea netă redusă a capitalului imobiliar.
3 . Ce cheltuieli sunt deductibile?
cheltuieli care pot fi scazut din venitul integral la determinați venitul net sunt cele necesare la obține lor, inclusiv amortizarea of imobilul. Orice cheltuială care poate fi acreditată ca fiind necesară pentru obținerea de venituri trebuie considerată deductibilă din venitul obținut.
Dimpotrivă, nu sunt deductibile in orice caz:
- Plățile efectuate din cauza creanțe (de exemplu un incendiu) care dau naștere la scăderi ale valorii bunurilor contribuabilului. În aceste cazuri, este aplicabil tratamentul câștigurilor și pierderilor de capital.
- Cei care sunt nu legate direct de venituri (de exemplu, cei de la închirierea unui casă de către proprietar pentru a fi mai aproape de munca sa).
- Randamentele nete pot fi negative, dar deductibilitatea dobânzii și a altor cheltuieli de finanțare este limitată.
Specific:
- Nu există o limită maximă deductibilă pentru toate cheltuielile.
- Da, există o limită a deductibilității dobânzilor capitalurilor străine investite în achiziția sau îmbunătățirea proprietății sau a dreptului real și a altor cheltuieli de finanțare și, în plus, este limitată și deductibilitatea cheltuielilor de reparație și conservare. Excesul nededus poate fi dedus în următorii 4 ani.
Deducerea dobânzii și a altor cheltuieli de finanțare, precum și a cheltuielilor de reparație și conservare, se limitează, cel mult, la cuantumul veniturilor integrale obținute din transferul fiecărei proprietăți sau drepturi (suma contractului de închiriere).
Cu alte cuvinte, nu se adaugă suma totală a venitului integral pe care l-ar putea avea contribuabilul și apoi se determină limita asupra acelei sume totale, ci, dimpotrivă, limita trebuie cuantificată pentru fiecare bun sau drept generator de venit.
Aceasta înseamnă că venitul net nu poate fi negativ din cauza deducerii exclusiv a dobânzii și a cheltuielilor de reparație sau conservare, dar poate fi negativ din cauza deducerii altor cheltuieli, indiferent dacă sunt sau nu legate de dobândă.
4. Ce reduceri sunt aplicabile randamentelor nete?
Este posibil să se facă distincția între o reducere generală și reduceri speciale.
a) Reducere totală
Randamente nete cu o perioadă de generare mai mare de doi ani, de asemenea as neregulat cele, vor be redus by 30%, când, in atât cazuri, ei sunt percepute într-o singură perioadă fiscală (de exemplu, drepturi de transfer sau despăgubiri primite de la chiriaș pentru daune sau daune aduse proprietății).
Valoarea venitului net la care reducere se va aplica nu poate depăși 300,000 de euro pe an.
b) Reducere specială
În cazurile de leasing de bunuri imobiliare destinate pentru carcasă, randamentul net pozitiv voi să fie redusă de 60 %. Această reducere se va aplica numai veniturilor declarate de contribuabil.
Randament din bunuri imobile închiriate, sumele alocate la amortizarea imobilului bunuri și celelalte bunuri transferate cu acesta sunt considerate a deductibilă cheltuieli, cu condiția ca acestea să răspundă la amortizarea efectivă a acesteia. Cu toate acestea, se consideră că amortizarea îndeplinește cerința de eficacitate (cheltuiala este considerată „bună”) atunci când, în fiecare an, nu depășește rezultatul aplicării a 3% la baza de amortizare. Care este valoarea mai mare dintre următoarele două: costul de achiziție sau valoarea cadastrală.
5. Retineri pe real randamentele capitalului imobiliar
În general, 20% în 2015 şi 19.5% din 12 iulie, 2015.
Reținerea nu se aplică :
- Când vine vorba de închirierea de locuințe de către companii pentru angajații lor.
- Chiriile plătite de chiriaș sau aceluiași locator nu depășesc 9,00 EUR pe an.
Atunci când locatorul este obligat să plătească impozite la oricare dintre rubricile grupei 8 61 din IAE și nu există cotă zero, sau pentru orice altă rubrică care autorizează activitatea de închiriere sau sub-măturare a imobilelor intravilane, și aplicând reguli de determinare a onorariului stabilit la rubricile grupului 861 menționat anterior la valoarea cadastrală a proprietăților destinate închirierii sau subînchirierii, acolo nu este taxa zero (valoarea cadastrală a proprietăților mai mare de 601,012.10 euro).