PAPILDYMAS MOKESČIAS, MOKĖTINAS PARDANT TURTĄ ISPANIJA – IRPF PARDUODAMAS – 210 IR 100 MODELIS

Kaip nekilnojamojo turto Ispanijoje savininkas, PARDUODAMI, turite sumokėti tai, ką mes vadinameGanancia Patrimonial", taip pat žinomas kaip "Kapitalo prieaugis“ angliškai arba “Plius vertė" Prancūzų, "Meerwaarden“ olandų kalba arba “Kapitalgewinn“ vokiečių kalba ir tt Šis pardavimo mokestis yra bendro pajamų mokesčio dalis.

Norėdami sužinoti, kaip veikia šis mokestis, atkreipkite dėmesį į šias sąvokas:

 1.- TURTO PIRKIMO KAINA:  Visa suma, sumokėta už įsigijimo kainą perkant turtą. 

2.- PRIE PIRKIMO SĄNAUDOS IR MOKESČIAI:  Ši sąvoka apima bendrą išlaidų ir sumokėtų mokesčių sumą, susijusią su pirkimu:

– Notaro ir žemės registro mokesčiai

– PVM ir žyminio mokesčio suma (naujų nekilnojamojo turto atveju) arba perdavimo mokesčio (perpardavimo atveju)  

– Profesionalūs mokesčiai: Nekilnojamojo turto agento honorarai, honorarai advokatui ir kt. 

 3.- TURTO REFORMOS, DARBAI IR PAtobulinimai:   Labai svarbu žinoti, kad ne visos reformos bus priimtos kaip kapitalo prieaugio mokesčio sumažinimas. Grynai, Ispanijos administracija priims tik tuos  reformas, kurios laikomos „struktūrinėmis“, pavyzdžiui, konstrukcijų „reabilitacija“ ar „pratęsimas“.  

Taip pat gali būti svarstomas nuosavybės pratęsimas, siekiant sumažinti IRPF. Ispanijos mokesčių inspekcija mano, kad „pratęsimas“ yra procesas, kurio metu į nekilnojamąjį turtą įtraukiami nauji elementai, o tai sukuriamas kaip darbas/statyba, kuri suteikia didesnį gamybinį pajėgumą. „Į šią koncepciją pateks sklype padarytos naujos konstrukcijos, paviršiaus priestatai ir kt. Šių plėtinių kaina taip pat gali būti apskaičiuota kaip didesnė įsigijimo vertė.

Bet saugokis, remonto ir konservavimo darbai, kurie atliekami name, negali būti skaičiuojami siekiant sumažinti kapitalo prieaugio dydį, nes tai ne darbai, kuriais siekiama pagerinti ar praplėsti namą, o išlaikyti jį puikios būklės naudojimui ir mėgautis.

O norint atskirti „gerinimo darbus“ nuo „konservavimo darbų“, VMI nurodo, kad „remontas ir konservavimas yra tokie, kuriais siekiama išlaikyti turto naudingo tarnavimo laiką ir jo gamybinius ar naudojimo pajėgumus, o tai galima laikyti pratęsimu. arba pagerina tuos, kurie padidina turto pajėgumą arba tinkamumą gyventi, taip pat pailgina jo naudingo tarnavimo laiką. Jeigu atlikote atnaujinimo darbus, atsižvelgiant į jų pobūdį, jie gali būti priskirti prie pagerinimų ar priestatų, tokiu atveju į juos reikia atsižvelgti apskaičiuojant perduodamo turto įsigijimo vertę, konservavimo ar remonto išlaidas, į kuriuos nereikėtų atsižvelgti atliekant minėtą skaičiavimą.

Daroma išvada, kad susiduriame su įrodymų klausimu, kuris turi būti sprendžiamas kiekvienu konkrečiu atveju, atsižvelgiant į atliekamų darbų pobūdį.

 4.- KAPITALO PAUJO IŠLAIKYMAS: Tuo atveju pardavėjas nėra Ispanijos mokesčių rezidentas, iš pardavimo kainos išskaičiuojama 3 % suma. Ši suma pardavėjui nesumokama ir turi būti sumokėta mokesčių inspekcijai kaip „išlaikymas“ būsimai kapitalo prieaugio deklaracijai, kuri bus pateikta po pardavimo. Pirkėjas privalo „pasilikti“ 3 % nuo sumokėtos kainos ir įnešti jį į Ispanijos mokesčių inspekciją kaip „išankstinį mokėjimą“ nuo kapitalo prieaugio, kurį turi sumokėti pardavėjas.

MOKESČIO PAGRINDAS

Ispanijos nekilnojamojo turto pardavimas yra susijęs su kapitalo prieaugio įsipareigojimu pardavėjams dėl „grynojo pelno“, gauto pardavus pagal šią formulę: 

Pardavimo kaina – Įsigijimo kaina – Įsigijimo išlaidos ir mokesčiai – Turto „struktūrinių reformų“ kaina

MOKESČIO TARIFAS

Apskaičiavus šio mokesčio bazę „Grynasis pelnas“, jums mokėtinas mokesčio tarifas skiriasi nuo jūsų mokesčių padėties Ispanijoje, kaip Ispanijos GYVENTOJO arba ISPANIJOS NEGYVENTOJO: 

– Ispanijos gyventojai – MODEL 100:

Jei esate laikomas „Ispanijos mokesčių rezidentu“ (tai reiškia, kad mokate pajamų mokestį Ispanijoje kaip Ispanijos rezidentas), tada, apskaičiavę kapitalo prieaugį, turėsite šias mokesčių lengvatas:

• NĖRA KAPITALO PAUJO UŽ NUOLATINĘ GYVENTOJĄ: Jei parduodamas turtas yra jūsų nuolatinė gyvenamoji vieta (jau daugiau nei 3 metus naudojate jį kaip „nuolatinį namą“), tuomet turėsite šiuos privalumus:
  • Jei esate jaunesnis nei 65 metų: Jūs nemokate CG už gautas pardavimo sumas, „reinvestuotas“ į naujo turto, kuris bus naudojamas kaip nuolatinė gyvenamoji vieta, įsigijimą. Jūs turite 2 metus praktikuoti šį „reinvestavimą“ (praėjo 2 metai neinvestavus tų sumų, būsite apmokestinti visiškai).
  • Jei esate vyresnis nei 65 metų: Jūs nemokate CG už sumas, gautas parduodant. Ir tai net jei „nereinvestuojate“ į naują nuosavybę.
• NĖRA 3 % IŠLAIKYMO: Kai pardavimas bus baigtas, iš pirkėjo gausite visą kainos sumą, netaikomos sumos.

mokesčio tarifas mokesčių rezidentams
Grynasis pelnas	mokesčio tarifas
Iki 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Ispanijos NE rezidentai – 210 modelis:   Pataisyti mokesčio tarifą: 19%

Kapitalo prieaugio skaičiavimo pavyzdys: 

• 2015 m. įsigijote perpardavimo turtą už 200.000 XNUMX EUR.
• Tą akimirką sumokėjote 24.000 12 EUR, tai yra 10 % išlaidų: 2 % perleidimo mokestis + XNUMX % notaro, žemės registro, advokato honorarai ir kt.
• Tada atlikote vidines reformas už 17.000 XNUMX Eur (pakeitėte grindų įdirbimą, suremontavote baseiną ir naujus langus).
• Po kelerių metų pastatėte garažą už 20.000 XNUMX EUR

Tada nusprendėte dabar parduoti už 260.000 XNUMX EUR.

Koks yra kapitalo prieaugis, gautas iš šio pardavimo?

PASTABA: Prieš atlikdami skaičiavimus, turime informuoti, kad Ispanijos administracija apsvarstys visas aukščiau pateiktas mokesčių mažinimo koncepcijas, išskyrus „vidaus reformų“ 17.000 XNUMX EUR vertės koncepciją. Taip yra todėl, kad „vidinės“ reformos, kurios nėra „struktūrinės“ reformos, nėra laikomos mokesčių lengvatomis.

Mes naudojame formulę:

260.000 (išpardavimo kaina) - 200.000 (Įsigijimo kaina) – 24.000 20.000 (įsigijimo išlaidos ir mokesčiai) – XNUMX XNUMX (naujas garažas) =

16.000 eurų

Tai yra „grynasis pelnas“, kurį reikia gauti pardavus

Kadangi kapitalo prieaugio tarifas yra 19%, kapitalo prieaugio mokesčio suma bus tokia:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 eurų

 MOKESČIO MOKĖJIMO BŪDAS

Tuo atveju Ispanijos mokesčių GYVENTOJAI, mokestis deklaruojamas kartu su likusiomis pajamomis, pensijomis, atlyginimu ir kt. kaip visuotinės pajamų mokesčio deklaracijos dalis, kuri turi būti pateikta iki kitų metų birželio pabaigos.

  Tuo atveju NE mokesčių rezidentai Ispanijoje, kapitalo prieaugio mokėjimo būdas yra toks:

• PABAIGUS PARDAVIMĄ: 3 % IŠLAIKYMAS: Baigus pardavimą, Ispanijos administracija verčia pirkėją IŠLAIKYTI 3 % nuo pardavimo kainos vertės. Taigi, jūs negaunate visos sutartos kainos. Pirkėjas pasilieka 3 % visos kainos ir privalo juos įmokėti mokesčių inspekcijoje. Tai daroma „tą pačią pardavimo užbaigimo dieną“.

PASTABA: Vadovaujantis aukščiau pateiktu pavyzdžiu, jei pardavimo kaina būtų 260.000 260.000 EUR, pirkėjo sumokėta sulaikymo suma būtų 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 eurų.

• PRIEŠ 4 MĖNESIUS BAIGUS PARDAVIMĄ: KAPITALO PAUJO DEKLARACIJA 19% taikoma tiek ES, tiek ne ES piliečiams): Baigę pardavimą, turite 6 mėnesius Ispanijos mokesčių inspekcijai pateikti „Kapitalo prieaugio deklaraciją“. Šioje deklaracijoje jūs (arba jūsų advokatas) turite apskaičiuoti mokestį pagal aukščiau pateiktą pavyzdį. Tokiu atveju suma, kurią turite sumokėti, yra 3.040 EUR.

PASTABA: Kaip paaiškinta čia, kapitalo prieaugis, gautas iš šio sandorio, yra 3.040 EUR. Kadangi buvote išlaikytas didesne suma (7.800 EUR), tuomet Jūs turite „kreditą“ Ispanijos administracijoje už skirtumą.

Taigi, jei Ispanijos administracija iš jūsų pasilieka 7.800 3.040 EUR už CG Tax, nes galutinis mokesčio rezultatas yra tik 7.800 3.040 EUR, Ispanijos administracija turi „grąžinti“ jums skirtumą: XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX = 4.760 eurų.

Kaip kreiptis dėl šios pinigų grąžinimo? Jūsų advokatas turi įtraukti šį faktą į tą pačią kapitalo prieaugio deklaraciją, kurią norite pateikti mokesčių inspekcijai.

 PASTABA: Paprastai savininkai painioja „Ispanijos mokesčių rezidenciją“ su „Ispanijos rezidencija“.

Kitaip tariant, žmonės mano, kad Ispanijos nacionalinėje policijoje gautos „Ispanijos rezidencijos kortelės“ arba „gyvenamosios vietos pažymėjimas“ pakanka įrodyti, kad jie yra „Ispanijos gyventojai už mokesčius“, ir, deja, taip nėra.

"Ispanijos rezidencijos kortelė“(Arba„Ispanijos gyvenamosios vietos pažymėjimas“), nėra galiojantis dokumentas, leidžiantis pakeisti jūsų apmokestinimą kaip „Mokesčių rezidentas“.

Ispanijos gyventojo kortelė (arba pažymėjimas) yra skirtas tik patvirtinti, kad jūs „gyvenate“ Ispanijoje, kad policija galėtų geriau kontroliuoti tam tikros srities gyventojus.

Norėdami tapti Ispanijos gyventoju už mokesčius, o tada pradėsite mokėti mokesčius Ispanijoje kaip įprastas Ispanijos pilietis, turite gauti ISPANIJOS GYVENTOJO MOKESČIŲ PAŽYMĖJIMAS išduoda Ispanijos mokesčių tarnyba arba Ispanijos muitinė, tada mokesčius pradėsite mokėti Ispanijoje, o ne savo kilmės šalyje.

Taip pat, kai turėsite deklaruoti savo šalies mokesčių inspekcijai, kad esate Ispanijos mokesčių rezidentas ir nenorite toliau būti mokesčių rezidencija savo šalyje,

Taigi, pasitarkite su savo mokesčių konsultantu, kokius mokesčius mokate šiuo metu, nes net jei nesate Ispanijos gyventojas, turėtumėte deklaruoti ir mokėti PAJAMŲ MOKESTĮ NE GYVENTOJAI.

____________________________________________________________________________

 

Kodėl reikia praktikuoti 3% išlaikymą iš pardavėjo?

Kadangi tai yra garantija Ispanijos administracijai, kad mokesčiai, gauti iš pardavėjo gauto kapitalo prieaugio, bus sumokėti Ispanijoje.

 

Kas atsitiks, jei 3% išlaikymas nebus sumokėtas? 

Tuo atveju, jei pirkėjas nevykdo sulaikymo, Ispanijos administracija gali įvykdyti skolą už minėtą mokėjimą už parduodamas prekes ar nekilnojamąjį turtą.

Tuo atveju, jei pirkėjas neatsiskaito ir nesulaiko pardavėjo, jis gali nukentėti dėl galimų skolos išieškojimo procesų, o jo atveju – ir įsigyto turto arešto.

 

Ką turi daryti pardavėjas, pritaikius 3 % išlaikymą?

 

Mokesčių deklaraciją, 210 pavyzdį, turėsite pateikti per keturis mėnesius nuo pardavimo pasirašymo dienos.

 

Šiuo atveju tuo atveju, jei buvo sulaikyta mažesnė suma, gauta apskaičiavus kapitalo prieaugį, tai yra, jei iš pardavėjo buvo išskaityta 10,000 15,000 eurų, o kapitalo prieaugio apskaičiavimo rezultatas yra 5,000 210 eurų. . , likusius XNUMX € turėsite prisidėti prie XNUMX modelio pristatymo, per keturis mėnesius nuo pardavimo datos.

 

Priešingu atveju, jei pardavėjas išskaičiavo didesnę sumą nei suma, gauta sumokėjus kapitalo prieaugio mokestį, jis turės teisę reikalauti, kad ši suma būtų grąžinta. Tai turi būti pateikta per keturis mėnesius nuo pardavimo datos.

 

Šiuo metu svarbu, ty tuo atveju, jei Ispanijos administracija turi teisę grąžinti 3 % arba dalį minėto sulaikymo, tam reikės, kad pardavėjas anksčiau būtų įvykdęs mokestines prievoles, kurias jis buvo įpareigotas kaip savininkas Ispanijoje pagal savo nerezidento sampratą. Tai reiškia, kad būtų pateiktas antrosios gyvenamosios vietos IRPFNR metinis apskaičiuotasis pajamų mokestis, kurį privalo mokėti visi nekilnojamojo turto savininkai Ispanijoje kaip nerezidentai. Paprastai šio įsipareigojimo bus reikalaujama ketverius metus. Kitaip tariant, Ispanijos administracija nereikalaus, kad būtų sureguliuoti priskiriami pajamų mokesčiai, nesumokėti ilgiau nei paskutinius ketverius metus iki pardavimo datos.

 

Kiek laiko Ispanijos administracija turi grąžinti sulaikytą 3% perviršį?

 

Administracija turi 6 mėnesius grąžinti sumokėtą perviršį. Po 6 mėnesių administracija privalės grąžinti minėtą sumą kartu su delspinigiais.

 

Ypatingas dėmesys turi būti skiriamas grąžinimo terminui, nes Ispanijos administracija tam tikrais atvejais gali užtrukti ilgiau nei metus.

 

Taip pat reikia atsižvelgti į tai, kad administracija turi iki KETURIŲ METŲ praktikuoti grąžinimą ar kompensavimą. Todėl tuo atveju, jei pinigų grąžinimas užtruks ilgiau nei metus, turėsite pasisamdyti specialisto paslaugas, kurios paralyžiuotų teisės į pinigų grąžinimą galiojimo terminus.

 

Ar Ispanijoje dovanojant nekilnojamąjį turtą privaloma taikyti 3 % išlaikymą?

 

Dovanojant nekilnojamąjį turtą, esantį Ispanijoje, nes jis yra nemokamas, už juos nereikia mokėti, tai yra, nėra atlygio, nėra įpareigojimo sulaikyti 3 proc. auką arba į ją įvedant per 211 modelį.

 

Ar bendrosios nuosavybės likvidavimo, ar bendrosios nuosavybės išnykimo atveju privaloma sulaikyti 3 proc.

 

Ne normaliai . Kitaip tariant, daugiabučių namų bendrijos likvidavimas yra neutralus dispozityvus veiksmas, dėl kurio nė viena šalis neperduoda turto. Todėl nelaikoma, kad yra pelno.

 

Tačiau , tuo atveju, kai vienam iš bendraturčių būtų priteista didesnė dalis nei jam priklauso , šiuo atveju bus laikoma, kad minėta dalis yra bendraturčio kapitalo prieaugis, su kuriuo išlaikymas turi būti praktikuojamas. 3 % nuo minėtos perteklinės dalies . 

Kitaip tariant, pavyzdžiui, įsivaizduokime, kad yra atvejis, kai „A“ ir „B“ turi nuosavybę Ispanijoje, kurioje „A“ dalijasi 65 proc., o „B“ – 35 proc. Tokiu atveju, įvykus daugiabučio namo likvidavimui, kai nustatoma, kad kiekvienam priklauso po 50% turto, bus laikoma, kad „B“ gavo 15% daugiau nei įnešė. Tai yra, įnešus 35 % vertę, gautą 50 % rezultato, su tuo 15 % perteklius bus laikomas kapitalo prieaugiu, o "A" bus priverstas pasilikti 3% nuo tų 15% vertės. "B".

Taip pat įsivaizduokime, kad yra dar vienas pavyzdys, kai „B“ be savo 35% turto gauna 50,000 3 eurų grynųjų pinigų pokalbį. Lygiai taip pat minėtai kompensacijai pinigais būtų taikomas XNUMX procentų išlaikymas, nes tai yra vienas iš esamų „B“ turto.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

KITI MOKESČIAI PARDAVĖJAMS-PLUSVALÍA

Iš esmės PLUSVALÍA yra mokestis už žemės, kurioje yra jūsų turtas, vertės padidėjimą nuo pirkimo ir pardavimo laiko. Tai vienintelis mokestis, kurio mes negalime skaičiuoti anksčiau parduodant, nes priklauso nuo konkrečių Rotušės kriterijų.

Tokiais atvejais šio mokesčio sumokėjimui padengti pakanka pirkėjo sulaikymo pardavėjui. Apskritai, kai pardavėjas išvyksta iš šalies po pardavimo.