Daugiabučių namų savininkų bendrijos (EB) išnykimas (arba „bendros nuosavybės panaikinimas“) yra nuosavybės teisės į turtą, kuris negali būti padalytas, perdavimas, kai vienas iš bendraturčių įgyja visą nuosavybės teisę į turtą likusiam asmeniui. bendrasavininkiams, ir tai daugeliu atvejų baigiasi kompensacija (pinigine ar ne).
Kokiais atvejais randame nekilnojamojo turto „kondomininalumą“ arba „bendros nuosavybės teisę“?
- Kai 2 ar daugiau asmenų nusprendžia pirkti turtą kartu, ir bendrosios dalinės nuosavybės dalies procentais
- Paveldėjimo atveju, kai patvirtinama, kad pagal įstatymą ar testamentą nuosavybės teisė į nustatytą turtą dalijama proporcingai paveldėtojams.
- Be kita Teismas arba teisminis procesas
Paprastai yra 2 bendrosios nuosavybės nutraukimo būdai:
1.- Su teismine sutartimi, kai ją svarsto tribunolai, kai patvirtinama, kad turtas atiteks tik vienam iš bendrasavininkių.
2 pavyzdžiai:
a) skyrybos; Santuokos nutraukimo atveju, kai yra teismo nuosprendis, nustatantis, kad sutuoktinių poros turtas atitenka tik vienam iš jų.
b) Oficialus bendrosios nuosavybės teismuose panaikinimas. Gali būti ir kitas teismo procesas, kai nusprendžiama panaikinti bendraturčius.
Abiem atvejais teismo nuosprendis pateikiamas Ispanijos sistemoje ir jis naudojamas norint pradėti procesą, kai tik vienas iš bendrasavininkių gaus 100 % nuosavybės.
2.- Šalių susitarimas: vienos iš dalių pardavimas kitai šaliai
Visada gali būti, kad vienas iš bendraturčių nusprendžia pirkti arba parduoti savo dalį kitam.
Koks yra pagrindinis bendrosios nuosavybės išnykimo pranašumas?
Pagrindinis šio sandorio aspektas yra tiesiogiai susijęs su mokesčiais, nes nors vienas iš bendraturčių „įgyja“ bendrosios nuosavybės dalį iš kitų, mokesčių požiūriu šis sandoris nėra apmokestinamas kaip „pardavimas“.
Priklausomai nuo Ispanijos regiono, „išpardavimas“ apmokestinamas 6–10 % nuo pardavimo kainos. Bet EB apmokestinama tik 0,5-1,5 % (priklausomai nuo regionų)
Tai yra įprastas sandoris skyrybų ar skyrybų atveju.
Pavyzdys:
„A“ ir „B“ yra susituokę ir perka butą Malagoje už 150.000 2 EUR. Po 75.000 metų jie nusprendžia išsiskirti ir sutinka, kad butą gaus „A“. „A“ sumoka „B“ XNUMX XNUMX eurų, kad įsigytų savo dalį.
Atsižvelgiant į EB, šio sandorio mokesčiai bus ne 8 % (Andalūzijos pervedimo mokestis = 6.000 EUR), o 1,5 % = 1.125 EUR.
Išvada: „A“+“B“ sutaupo 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR, nes šis sandoris laikomas EB, o ne pardavimu.
Taigi, EB yra puikus pasirinkimas tokiu atveju skyrybos.
SVARBU!: Tačiau tuo atveju, jei turtas apmokestinamas a hipoteka, nors turtą gali visiškai įsigyti kita šalis („A“, pavyzdžio atveju), bankas gali nesutikti palikti „B“ iš hipotekos. Jei taip atsitiks, nors Nekilnojamojo turto registre „B“ yra už turto ribų, tačiau jei bankas nesutiks panaikinti savo hipotekos įsipareigojimo, „B“ ir toliau bus už jį atsakingas asmuo, todėl ir toliau bus skolininkas hipoteka bankui.
Norint išvengti šios nepageidaujamos situacijos, prieš priimant sprendimą palikti turtą vienam iš bendraturčių, svarbu iš anksto pasikonsultuoti su savo banku ir išsiaiškinti, kokia būtų turtą paliekančios šalies hipotekos padėtis. Tokiu būdu tinkama pirmiausia pasirašyti dėl daugiabučio namo išnykimo, vėliau pradėti naujos hipotekos įforminimą.
Subordinaciją apmokestinimui lemia kompensacijos „piniginis pobūdis“. Kitaip tariant, laikytinas Kondominiumo išnykimu, taigi, kompensuojant prekėmis, suprantama, kad tai yra „materiai“ (taip pat žinomas kaip „SWAP“) ir tada sandoris laikomas „pardavimu“. “ ir apmokestinamas kaip „pardavimas“.
Kas yra, jei nėra mokama už kitą dalį „pirkti“ arba nėra teismo / teismo nuosprendžio? Ar gali būti, kad viena iš šalių savo dalį „atiduotų“ arba „padovanotų“ kitai?
Tai įmanoma, tačiau tai nebus laikoma „bendros nuosavybės išnykimu“, todėl neturės šios koncepcijos mokestinių privilegijų. Tai bus laikoma „auka“.
Ir tuo atveju „Auka“, tuomet turėsime būti reguliuojami Aukų mokesčio, kuris yra regioninis mokestis, taigi, skirtingai reguliuojamas priklausomai nuo regionų.
Valensijos regiono atveju „Donacija“ yra neapmokestinama iki 100.000 XNUMX EUR nuo sumos, kurią paaukoja tėvai ir sūnūs. Tačiau šis mokesčių suteikimas netaikomas dovanojant sutuoktinius. Taigi, dalį turto savininko padovanojus kitam, būdami sutuoktiniai, gali būti sumokėtos didelės mokesčių sumos.
Aukų mokestis dar didesnis, kai bendraturčiai nesusituokę.
Taigi, labai svarbu gauti tinkamą teisinę konsultaciją priimant sprendimą uždaryti ar likviduoti Daugiabučių namų savybę ar bendrąją nuosavybę.
Kaip paaiškino EB, jei nėra mokėjimo, gali būti laikoma „auka“: Labai svarbus aspektas iš EK yra tai, kad turi būti „mokėjimas“ arba „kompensacija“ kitai šaliai. Kitaip tariant, tas, kuris palieka turtą, turi būti „sumokėtas“ arba „kompensuotas“ to, kuris gauna turtą. Jei nėra jokio mokėjimo, tada sandoris gali būti laikomas „dovana“, o tada sandoris gali būti apmokestintas kaip „auka“. Ir tai tikrai svarbu, nes „auka“ apmokestinama net didesniu mokesčiu nei palikimas. „Aukojimo mokestis“ turi būti toks pat, kaip ir „Paveldėjimo mokestis“, o sutuoktinių aukos nenaudoja tiek sumažinimų ir išmokų, kiek paveldėjimo atveju.
EB, kai mokėjimas atliekamas su kitu turtu, gali būti laikomas „pardavimu“: Labai svarbu žinoti, kad kai kompensacija iš įsigyjančios šalies atliekama naudojant kitą turtą, tada sandoris gali būti laikomas „SWAP“, o vėliau apmokestinamas kaip „pardavimas“.
Lauke Valensijos bendruomenė, ši galimybė suteikia svarbių fiskalinių pranašumų, todėl su mokesčiais (Juridinių dokumentais pagrįstų aktų mokesčiu) priskiriama 1,5 proc. daugiau notarinių išlaidų, o jei prekės dalies turtas perleidžiamas mainais už kompensaciją, fiskaliniu požiūriu pirmenybė teikiama šiam, o ne pirkimo variantui, todėl pastarajam taiko 10 % mokesčio priskyrimą (kituose regionuose šis mokestis gal 8-10 %).
Galiausiai, apmokestinimo atveju NEGYVENTOJAI, tuo atveju nėra „perteklinio sprendimo“, nėra jokių 3 %, kuriuos reikia išlaikyti iš partnerio, kuris dalį atiduoda kitam.
Tačiau, išnykus daugiabučių namų savininkui su teismo sprendimu ir kompensacija pinigais, remiantis Nerezidentų pajamų mokesčio įstatymo suvestinės 25.2 str. nuo perviršio vertės turi būti laikomasi 3 % dėl šio mokesčio likvidavimo, su sąlyga, kad buvo pakeista ir atnaujinta pastato vertė.
Šaltiniai:
– 24 m. liepos 1889 d. karališkasis dekretas.
– Bendrasis fiskalinis valdymas.
– Karaliaus įstatymų leidybos dekretas 1/1993, rugsėjo 24 d.
– Nerezidentų mokesčių įstatymas.