SKATTSAGNAÐUR AÐ GREIÐA VIÐ SÖLU EIGN Á SPÁNI – IRPF Á SÖLU – GERÐ 210 & GERÐ 100

Sem eigandi fasteignar á Spáni, þegar þú SELUR, þarftu að borga það sem við köllum "Ganancia Patrimonial", líka þekkt sem "Hagnaður" á ensku, eða "Aukaverðmæti" á frönsku, "Meerwaarden" á hollensku, eða "Kapitalgewinn” á þýsku o.s.frv. Þessi skattur á söluna er hluti af almennum tekjuskatti.

Til þess að vita hvernig þessi skattur virkar, vinsamlegast gaum að eftirfarandi hugtökum:

 1.- VERÐ EIGNSKAUPA:  Heildarupphæð sem greidd var af kaupverði þegar eignin var keypt. 

2.- KOSTNAÐAR OG SKATTAR SEM TAÐIR VIÐ KAUP:  Þetta hugtak felur í sér heildarupphæð greiddra gjalda og skatta sem tengdust kaupunum:

– Lögbókanda og fasteignaskrárgjöld

– Upphæð greidd af virðisaukaskatti og stimpilgjaldi (ef um nýjar eignir er að ræða) eða millifærsluskatt (ef um endursölu er að ræða)  

– Starfsþóknun: Þóknun fasteignasala, þóknun lögmanns o.fl. 

 3.- UMBYGGINGAR, VERK OG UMbætur Á EIGINNUM:   Það er mjög mikilvægt að vita að ekki verða allar umbætur samþykktar sem lækkun á fjármagnstekjuskatti. Hreint út, spænska ríkisstjórnin mun samþykkja bara þá  umbætur sem eru taldar „byggingarlegar“, eins og „endurhæfing“ eða „viðbygging“ byggingar.  

Einnig er hægt að íhuga viðbyggingar sem gerðar eru á eigninni til að fá lækkun á IRPF. Spænska skattstofan telur að „framlenging“ felist í ferli þar sem nýir þættir eru teknir inn í eign, sem fæst sem verk/framkvæmd í eigninni sem gefur meiri framleiðslugetu. „Í þessari hugmynd mun koma inn nýbyggingum, yfirborðsframlengingum osfrv. sem gerðar eru á eigninni. Kostnaður við þessar framlengingar gæti sömuleiðis verið reiknaður út sem hærra kaupverð.

En varast, ekki er hægt að reikna út þær viðgerðar- og varðveisluframkvæmdir sem gerðar eru í húsinu með það að markmiði að lækka fjárhæð söluhagnaðar þar sem ekki er um að ræða verk sem miða að því að bæta húsið eða stækka það heldur að halda því í fullkomnu ástandi til afnota og ánægju.

Og til að greina „endurbæturnar“ frá „verndarverkunum“ gefur skattstofan til kynna að „viðgerðir og friðlýsingar séu þær sem miða að því að viðhalda nýtingartíma eignarinnar og framleiðslu- eða nýtingargetu hennar, á meðan hægt er að líta á hana sem framlengingu. eða endurbætur sem hafa í för með sér, annaðhvort aukningu á afkastagetu eða íbúðarhæfni eignarinnar, sem og lengingu á nýtingartíma hennar. Ef þú hefur framkvæmt endurbætur, eftir eðli þeirra, geta þær flokkast sem endurbætur eða viðbyggingar, en þá verður að taka tillit til þeirra við útreikning á kaupverði yfirfærðrar eignar, eða varðveislu- eða viðgerðarkostnað, sem ekki ætti að taka tillit til í nefndum útreikningi.

Að lokum stöndum við frammi fyrir spurningu um sönnunargögn sem verður að leysa í hverju tilviki fyrir sig eftir eðli þeirra verka sem unnin eru.

 4.- VÖNDUN FYRIR HAGNAGNAÐI: Í tilfelli seljandinn er ekki skattalegur heimilisfastur á Spáni, það er 3 % hald frá söluverðinu. Þessi upphæð er ekki greidd til seljanda og verður að greiða skattstofunni sem „varðveisla“ fyrir komandi söluhagnaðaryfirlýsingu sem verður kynnt eftir sölu. Kaupanda ber skylda til að „halda eftir“ 3% af verðinu til að greiða og leggja þau inn á spænsku skattstofuna, sem „fyrirframgreiðslu“ af söluhagnaðinum sem greiða skal frá seljanda.

GRUNDUR SKATTSINS

Sala á spænskum eignum leiðir af söluhagnaðarábyrgð til söluaðila á „Hrein hagnaði“ sem fæst af sölunni með eftirfarandi formúlu: 

Söluverð – Kaupverð – Kostnaður og skattar við kaup – Kostnaður við «skipulagsbreytingar» sem gerðar eru á eigninni

SKATTHLUTFALL

Þegar búið er að reikna út grunn þessa skatts „Nettó hagnaður“ er skatthlutfallið sem þú átt að greiða frábrugðið skattastöðu þinni á Spáni sem spænskur ÍBÚI eða SPÆNSKAR ER ÍBÚI: 

– Spænskir ​​íbúar-MODEL 100:

Ef þú ert talinn „spænskur skattbúi“ (sem þýðir að þú ert að borga tekjuskatt þinn á Spáni sem spænskur heimilisfastur), þá muntu, þegar búið er að reikna fjármagnshagnaðinn, hafa eftirfarandi fríðindi af skattinum:

• ENGINN FJÁRMAGNAÐUR FYRIR varanlegt heimili: Ef eignin sem þú ert að selja er varanleg búseta þín (þú hefur notað hana í meira en 3 ár sem «varanlegt heimili»), þá muntu njóta eftirfarandi fríðinda:
  • Ef þú ert yngri en 65 ára: Þú greiðir ekki CG fyrir upphæðir sölunnar sem fást «endurfjárfestar» í kaupum á nýrri eign til að nota sem fasta búsetu. Þú hefur 2 ár til að stunda þessa «endurfjárfestingu» (eftir 2 ár án þess að fjárfesta þessar upphæðir, þá verður þú skattlagður að fullu).
  • Ef þú ert eldri en 65 ára: Þú greiðir ekki CG fyrir þær upphæðir sem fást við söluna. Og þetta jafnvel þótt þú «endurfjárfestir» ekki í nýrri eign.
• ENGIN 3% VARÚÐ: Þegar útsölunni er lokið færðu heildarupphæð verðsins frá kaupanda án þess að varðveisla eigi við.

skatthlutfall ef um er að ræða skattaðila
Hagnaður	Skatthlutfall
Allt að 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Spænskir ​​EKKI íbúar - Gerð 210:   Festa skatthlutfall: 19%

Dæmi um útreikning á söluhagnaði: 

• Þú keyptir endursölueign árið 2015 á verðinu 200.000 EUR.
• Á því augnabliki greiddir þú 24.000 EUR, sem eru 12% af útgjöldum: 10% millifærsluskattur + 2% lögbókanda, fasteignaskrá, lögmannsþóknun osfrv.
• Síðan gerðir þú innri umbætur fyrir 17.000 EUR (breyting á gólfi, lagfæringu á sundlaug og nýjum gluggum).
• Nokkrum árum seinna byggðir þú bílskúr að verðmæti 20.000 EUR

Þá ákvaðstu að selja núna fyrir verðið 260.000 EUR.

Hver er söluhagnaðurinn af þessari sölu?

ATHUGIÐ: Áður en við gerum útreikninginn þurfum við að upplýsa að spænska stjórnin mun íhuga öll ofangreind hugtök til að lækka skattinn, nema það sem varðar «innri umbætur» fyrir 17.000 EUR verðmæti. Ástæðan fyrir þessu er sú að „innri“ umbætur sem eru ekki „skipulagslegar“ umbætur koma ekki til greina sem skattfríðindi.

Við notum formúluna:

260.000 (Verð útsölu) - 200.000 (kaupverð) – 24.000 (Gjöld og skattar við kaup) – 20.000 (Nýr bílskúr) =

16.000 EUR

Þetta er «Hrein hagnaður» sem fæst með sölunni

Þar sem hlutfall söluhagnaðar er 19%, þá verður upphæð skattsins fyrir söluhagnað:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

 GREIÐSLUSÁTTUR SKATTSINS

Ef um er að ræða ÍBÚAR Spánverja, skatturinn er gefinn upp ásamt restinni af tekjum, lífeyri, launum o.s.frv. sem hluti af alþjóðlegri tekjuskattsyfirlýsingu sem á að leggja fram fyrir lok júní á næsta ári.

  Ef um er að ræða EKKI skattborgarar á Spáni, leiðin til að greiða söluhagnað er eftirfarandi:

• AÐ ÚTSÖLU lýkur: 3% VÍSINDI: Þegar sölunni er lokið neyðir spænska stjórnin kaupandann til að halda eftir 3% af verðmæti söluverðsins. Þannig að þú færð ekki fullt umsamið verð. Kaupandi heldur eftir 3% af heildarverði og ber honum að leggja þau inn á Skattstofu. Þetta er gert «sama dag og sölunni er lokið».

ATHUGIÐ: Í samræmi við dæmið hér að ofan, ef söluverðið var 260.000 EUR, myndi kaupandinn halda 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• FYRIR 4 MÁNUÐI EFTIR SÖLU LOKKIÐ: YFIRLÝSING UM HAGNAÐA 19% gildir um bæði, ESB og EKKI ríkisborgara): Eftir að sölunni er lokið hefurðu 6 mánuði til að framvísa «fjármagnshagnaðaryfirlýsingu» til spænsku skattstofunnar. Í þessari yfirlýsingu verður þú (eða lögfræðingur þinn) að reikna skattinn eftir ofangreindu dæmi. Í þessu tilviki er upphæðin sem þú þarft að borga 3.040 EUR.

ATH: Eins og útskýrt er hér er söluhagnaður af þessum viðskiptum 3.040 EUR. Þar sem þú varst geymdur með hærri upphæð (7.800 EUR), þá átt þú „inneign“ hjá spænsku stjórninni fyrir mismuninum.

Þannig að ef spænska stjórnin heldur frá þér 7.800 EUR fyrir CG Tax, þar sem lokaniðurstaða skattsins er aðeins 3.040 EUR, þá verða spænsk stjórnvöld að «endurgreiða» þér mismuninn: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hvernig á að krefjast þessarar endurgreiðslu? Lögfræðingur þinn þarf að setja þessa staðreynd inn á sömu söluhagnaðaryfirlýsingu til að framvísa skattstofunni.

 ATHUGIÐ: Venjulega rugla eigendur saman „spænsku skattaheimilinu“ og „spænsku heimilinu“.

Með öðrum orðum, fólk heldur að «spænska dvalarkortið, eða «búsetuvottorð» sem fæst hjá spænsku ríkislögreglunni, sé nóg til að sýna fram á að þeir séu «spænskir ​​íbúar fyrir skatta», og því miður er þetta ekki raunin.

The "Spænskt dvalarkort“(Eða„Spænska búsetuvottun"), er ekki gilt skjal til að breyta skattalegu athugun þinni sem "skattabúi".

Spænska dvalarkortið (eða skírteinið) þjónar aðeins til að lýsa því yfir að þú sért "búi" á Spáni, til að auðvelda lögreglunni að hafa betri stjórn á íbúum á afmörkuðu svæði.

Til þess að verða spænskur búsettur fyrir skatta, og byrja síðan að borga skatta þína á Spáni sem venjulegur spænskur ríkisborgari, verður þú að fá SKATTVOTTÖLUN SPÆNSKA íbúa gefið út af spænsku skattstofunni eða spænska tollinum, og þá byrjar þú að greiða skatta þína á Spáni, en ekki í upprunalandi þínu.

Og líka, þegar þú þarft að lýsa því yfir við skattstofu frá landi þínu að þú sért spænskur skattalegur heimilisfastur og að þú viljir ekki halda áfram sem skattaheimili í þínu landi-

Svo vinsamlegast athugaðu hjá skattaráðgjafa þínum skattana sem þú ert að borga núna vegna þess að jafnvel þótt þú sért ekki spænskur íbúi ættir þú að gefa upp og borga tekjuskattinn sem ekki er íbúum.

____________________________________________________________________________

 

Hvers vegna á að æfa 3% varðveislu frá seljanda?

Vegna þess að það er trygging fyrir spænska stjórnsýsluna að skattarnir sem fást af söluhagnaðinum sem seljandinn hefur fengið verði greiddir á Spáni.

 

Hvað gerist ef 3% varðveisla er ekki greidd? 

Í því tilviki að kaupandinn á ekki að stunda varðveisluna, getur spænska yfirvöldin framkvæmt skuldina fyrir umrædda greiðslu í þeim vörum eða eignum sem söluandinn varðar.

Með því, ef kaupandi innir ekki af greiðslunni, né heldur eftir seljanda, getur hann orðið fyrir aðfararferli skuldarinnar, og í hans tilviki, hald á hinni eignuðu eign.

 

Þegar 3% varðveislunni hefur verið beitt, hvað þarf seljandinn að gera?

 

Þú verður að framvísa skattskýrslunni, af gerðinni 210, innan fjögurra mánaða frá dagsetningu sölunnar.

 

Í þessu tilviki, ef lægri upphæð en sú upphæð sem leiðir af útreikningi söluhagnaðar hefur verið haldið eftir, þ.e. ef 10,000 evrum hefur verið haldið eftir af seljanda, og niðurstaðan af útreikningi söluhagnaðar er 15,000 evrur. . , þú verður að leggja til 5,000 evrur sem eftir eru með kynningu á 210 gerðinni, innan fjögurra mánaða frá söludegi.

 

Að öðrum kosti, ef seljandi hefur haldið eftir hærri fjárhæð en þeirri fjárhæð sem leiðir af greiðslu fjármagnstekjuskatts, á hann rétt á að fá þá fjárhæð skilað. Þetta þarf að framvísa innan fjögurra mánaða frá söludegi.

 

Það er mikilvægt á þessum tímapunkti, þ.e. ef það er 3% skilaréttur, eða hluti af umræddri varðveislu til spænskra stjórnvalda, mun það krefjast þess að seljandi hafi áður uppfyllt þær skattskyldur sem hann var skuldbundinn sem eigandi á Spáni í hugtakinu erlendur. Það er að segja að framvísun árlegs reiknaðs tekjuskatts IRPFNR, af annarri búsetu, sem allir fasteignaeigendur á Spáni eru skuldbundnir til sem erlendir aðilar. Venjulega er þessi skylda krafist í fjögur ár. Með öðrum orðum, spænska stjórnin mun ekki krefjast þess að reiknaðir tekjuskattar verði reglubundnar, ekki greiddir fyrr en síðustu fjögur ár fyrir söludag.

 

Hversu mikinn tíma hefur spænska ríkisstjórnin til að skila umfram 3% sem haldið var eftir?

 

Stjórnin hefur 6 mánuði til að skila umfram varðveislu. Eftir 6 mánuði er stofnuninni skylt að skila nefndri upphæð ásamt dráttarvöxtum.

 

Gæta þarf sérstakrar varúðar við skilatíma þar sem spænsk stjórnvöld geta í sumum tilfellum tekið meira en ár að framkvæma skil.

 

Einnig þarf að taka tillit til þess að stofnunin hefur allt að FJÖGUR ÁR til að stunda skil eða endurgreiðslu. Ef það tekur þig meira en ár að fá endurgreiðslu þarftu því að ráða þjónustu sérfræðings til að lama fyrningartíma endurgreiðsluréttarins.

 

Er skylda til að halda 3%, ef um er að ræða eignagjafir á Spáni?

 

Þegar um er að ræða framlög eigna sem staðsettar eru á Spáni, þar sem þær eru ókeypis, þarf ekkert að greiða fyrir þær, það er ekkert endurgjald, það er engin skylda til að halda eftir 3% af verðmæti framlagið eða slá það inn í gegnum líkan 211.

 

Þegar um er að ræða sambýlisslit, eða sameignarrof, er skylda að halda eftir 3%?

 

Ekki venjulega . Með öðrum orðum, sambýlisslit eru hlutlaus ráðstöfunarathöfn, sem skapar ekki eignaskipti fyrir neinn aðila. Því er ekki talið að um hagnað sé að ræða.

 

Þó , komi til þess að einum meðeigenda verði veittur meiri hluti en sá sem tilheyrir honum , í þessu tilviki verður litið svo á að nefndur hluti feli í sér söluhagnað fyrir meðeiganda, sem varðveislu verður að æfa. um 3% af umframhluta . 

Með öðrum orðum, til dæmis, við skulum ímynda okkur að það sé tilfelli þar sem „A“ og „B“ eiga eign á Spáni þar sem 65% er deilt fyrir „A“ og 35% fyrir „B“. Í þessu tilviki, ef sambýlisslit eiga sér stað þar sem í ljós kemur að hver og einn haldi 50% eignar, verður litið svo á að "B" hafi fengið 15% meira en hann hefur lagt fram. Það er að leggja til verðmæti upp á 35% sem fæst sem útkoma upp á 50%, þar sem þessi 15% afgangur verður talinn söluhagnaður og "A" neyðist til að halda eftir 3% af verðmæti þessara 15% til „B“.

Á sama hátt skulum við ímynda okkur að það sé annað dæmi þar sem „B“ fær, auk 35% eignarinnar, peningasamtal upp á 50,000 evrur. Á sama hátt yrðu umræddar bætur í reiðufé háð 3% varðveislu vegna þess að þær tákna eina af núverandi eignum „B“.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

AÐRIR SKATTAR FYRIR SELJANDA-PLUSVALÍA

Aðallega, PLUSVALÍA, er skattur yfir hækkun á verðmæti lands sem eign þín er í, frá kaup- og sölutíma. Það er eini skatturinn sem við erum ekki í aðstöðu til að reikna áður til sölu, vegna þess að það fer eftir sérstökum forsendum frá Ráðhúsinu.

Í þessum tilvikum nægir veðhald frá kaupanda til seljanda til að standa straum af greiðslu þessa skatts. Á heildina litið þegar seljandi er að fara úr landi eftir sölu.