Útrýming sameignarhluta (EC) (eða „afturkalla sameignarhalds“) felst í því að eignarhald á eign, sem ekki er hægt að skipta, er framselt, þar sem annar meðeigenda öðlast fullan eignarrétt á eigninni til annarra hluta. meðeigendunum, og það endar, í mörgum tilfellum, með bótum (peningalegar eða ekki).
Í hvaða tilvikum finnum við „íbúð“ eða „sameign“ á fasteign?
- Þegar 2 eða fleiri einstaklingar ákveða að kaupa eign saman, og deila hlutfalli sameignar
- Ef um erfðir er að ræða, þegar staðfest er að samkvæmt lögum eða testamenti skiptist eignarréttur af ákveðinni eign hlutfallslega á erfingja.
- Í öðrum Dóms- eða dómstólaferli
Venjulega eru tvær leiðir til að halda áfram með uppsögn sameignarhalds:
1.- Með dómstólasamningi þar sem það er tekið til skoðunar af dómstólum þar sem staðfest er að eignin fari eingöngu til eins meðeigenda.
2 dæmi:
a) Skilnaður; Ef um skilnað er að ræða, þar sem dómsúrskurður er staðfestur að eignir í eigu hjóna fari aðeins til annars þeirra.
b) Opinber útrýming sameignar við dómstóla. Það gæti verið annað réttarfar þar sem ákveðið er að fella niður meðeigendur.
Í báðum tilvikum er dómur dómstólsins settur fram í spænska kerfinu og hann er notaður til að opna ferli þar sem aðeins annar meðeigenda fær 100% eignarinnar.
2.- Samningur aðila: Selja annan hlutann til hins aðilans
Það er alltaf mögulegt að annar meðeigandinn ákveði að kaupa eða selja hlut sinn til hins.
Hver er helsti kosturinn við brottfall sameignar?
Meginþáttur þessara viðskipta er í beinum tengslum við skatta þar sem, þó að einn meðeigenda „eignist“ hluta sameignarinnar af hinum, frá skattalegu sjónarmiði eru þessi viðskipti ekki skattlögð sem „sala“.
Það fer eftir spænska svæðinu, „útsala“ er skattlögð frá 6-10% af söluverði. En EB er aðeins skattlagt með 0,5-1,5% (fer eftir svæðum)
Þetta eru dæmigerð viðskipti sem gerð eru ef um skilnað eða aðskilnað er að ræða.
Dæmi:
„A“ og „B“ eru gift og kaupa íbúð fyrir 150.000 EUR í Malaga. Tveimur árum síðar ákveða þau að skilja og þau eru sammála um að „A“ fái íbúðina. „A“ greiðir 2 EUR til „B“ til að eignast hlut sinn.
Þegar litið er á það sem EB, verða skattar fyrir þessi viðskipti ekki 8% (millifærsluskattur í Andalúsíu=6.000 EUR), heldur 1,5% = 1.125 EUR.
Ályktun: „A“+“B“ sparar 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR þar sem þessi viðskipti eru talin EB í stað sölu.
Svo, EB er fullkominn valkostur ef um er að ræða skilnaður.
MIKILVÆGT!: En ef eignin er ákærð fyrir a veð, þó að gagnaðili geti eignast eignina að fullu („A“ ef um dæmið er að ræða) getur bankinn ekki samþykkt að skilja „B“ eftir utan veðsins. Ef þetta gerist, þó að í fasteignaskrá „B“ sé utan eignar, ef bankinn samþykkir ekki að fella niður veðábyrgð sína, þá mun „B“ halda áfram að vera í forsvari fyrir hana og mun hann því halda áfram að vera skuldari veð í banka.
Til að koma í veg fyrir þessa óæskilegu aðstæður, áður en ákvörðun er tekin um að láta einhvern meðeigenda eignina, er mikilvægt að fá fyrri ráðgjöf frá bankanum þínum til að sjá hver væri veðstaða þess aðila sem yfirgefur eignina. Þannig er heppilegt að skrifa fyrst undir útrýmingu íbúðarhúsnæðis, síðar til að halda áfram formfestingu nýja veðsins.
Undirgefni skattlagningar ræðst af „peningalegu eðli“ bótanna. Með öðrum orðum, að líta á sem útrýmingu íbúðarhúsnæðis, þannig að ef um er að ræða bætur með vörum er litið svo á að það sé „viðskipti“ (einnig þekkt sem „SWAP“) og þá eru viðskiptin talin „sala“ ", og skattlagður sem "sala".
Hvað er málið ef það er engin greiðsla til að "kaupa" hinn hlutann, eða það er enginn dóms-/dómsdómur? Getur verið að annar aðilinn „gefi“ eða „gefi“ sinn hluta til hins?
Þetta er mögulegt, en það verður ekki litið á það sem „útrýming sameignar“, svo það mun ekki hafa skattaréttindi þessa hugtaks. Það verður talið „framlag“.
Og, ef um er að ræða „Gjafir“, þá verðum við að vera stjórnað af gjafaskatti, sem er svæðisbundinn skattur, þannig að það er mismunandi stjórnað eftir svæðum.
Ef um Valencia-svæðið er að ræða, þá er framlag með gjöf sem samanstendur af skattfrjálsu allt að 100.000 EUR af upphæðinni sem gefið er milli foreldra og sona. En þessi bonification í sköttum er ekki notuð í framlögum milli maka. Þannig að ef um er að ræða framlag hluta eignareigandans til hins, sem eru makar, gætu háar skattaupphæðir verið að greiða.
Gjafaskattur er enn hærri þegar meðeigendur eru ekki giftir.
Svo það er mjög mikilvægt að fá rétta lögfræðiráðgjöf þegar tekin er ákvörðun um að slökkva eða slíta íbúðarhúsnæði eða sameign.
Eins og útskýrt er EB þar sem engin greiðsla er til staðar má líta á sem „framlag“: Mjög mikilvægur þáttur frá EB er að það verður að vera „greiðsla“ eða „bætur“ til hins aðilans. Með öðrum orðum, sá sem er að yfirgefa eignina verður að fá „borgað“ eða „bætt“ af þeim sem fær eignina. Ef engin greiðsla er til staðar, þá gæti viðskiptin verið talin „gjöf“ og þá er hægt að skattleggja viðskiptin sem „framlag“. Og það er mjög mikilvægt að líta á þetta þar sem „framlag“ er skattlagt jafnvel hærra en arfleifð. „Gjafaskattur“ er notaður til að vera sá sami og í „erfðaskatti“ og framlög milli maka hafa ekki jafnmikil lækkun og hlunnindi eins og á arfleifð.
Líta má á EB þar sem greiðslan er með annarri eign sem „sölu“: Það er mjög mikilvægt að vita að þegar bæturnar frá yfirtökuaðilanum eru gerðar með annarri eign, þá geta viðskiptin talist „SWAP“ og síðan skattlögð sem „sala“.
Í Valencia samfélag, þessi valkostur býður upp á mikilvæga skattalega ávinning, þannig að skatturinn sem tengist (Juridical Documented Act Tax) hefur gefið 1,5%, meiri lögbókandakostnað, og ef eign hluta vöru er flutt í skiptum fyrir bætur, í ríkisfjármálum er ákjósanlegur þessi valkostur í stað kaupréttar, þannig að fyrir þann síðarnefnda gildir um sjálfan sig 10% skattheimtu (á öðrum svæðum er þessi skattur kannski 8-10%).
Að lokum, þegar um er að ræða skattlagningu á EKKI ÍBÚAR, ef svo ber undir það er ekki „umfram dómsúrskurður“, það eru ekki nein 3% eftir af félaganum sem gefur hinum hlutinn.
En, í útrýmingu sambýlis með umfram dómi og bótum í peningum, samkvæmt grein 25.2 í samstæðutexta laga um tekjuskatt þeirra sem ekki eru búsettir, á verðmæti þess sem umfram er þarf að gæta 3% varðveislu til gjaldþrotaskipta þessa skatts, enda hafi átt sér stað eignabreyting og uppfærsla á verðmæti hússins.
Heimildir:
– Konungsúrskurður frá 24. júlí 1889.
– Almenn ríkisfjármálastjórn.
– Konungleg lagaúrskurður 1/1993, 24. september.
– Skattalög utan heimilisfólks.