Það eru fjölmörg tilvik þar sem kaupandi leggur til kaup á nýbyggingu samkvæmt nýtingarrétti og ber/nöktum eignarhaldi. Þessi aðgreining er mikilvæg þar sem báðar forsendurnar eru skattlagðar á annan hátt. Á þann hátt að:
– Hrein eign í Nýbyggingum er skattlögð með virðisaukaskatti + AJD
– Nýtingarrétturinn er skattlagður af ITP (Transfer Tax)
gr. 20 í virðisaukaskattslögunum er beinlínis kveðið á um að samþykki nýtingar- og nytjaréttar (Usufruct) verði undanþegin virðisaukaskatti. Jafnframt er í grein 7.5 laga um flutningsgjald kveðið á um að nýtingarréttur verði háður þessum skatti þegar hann er undanþeginn virðisaukaskatti.
Því á þeim tíma þegar kaup á nýbyggingareign er gerð:
– Eignarhald björnsins/nakta verður skattlagt af IVA+AJD
– Nýtingarrétturinn verður skattlagður af ITP – Flutningaskattur
Þess vegna, og frá fyrstu stundu kaupviðskipta, verður kaupandi nauðsynlegt að upplýsa byggingaraðila/framkvæmdaaðila um fyrirætlanir sínar um að eignast eignina með því að nota sérstaka formúlu um nýtingarrétt-Bare eignarhald.
Og þetta er vegna þess að sami sölusamningur verður að innihalda eftirfarandi:
- Það staðfestir beinlínis að ber eign aðskilin frá nýtingarrétti er aflað.
– Að nákvæmlega sá hluti verðsins sem ber virðisaukaskatt + AJD eða ITP sé metinn.
– Að þær greiðslur sem þarf að inna af hendi vegna verðs á nýtingarrétti séu taldar upp í samningi aðskildar frá greiðslum af beri eigninni.
– Að loknum kaupum ber umboðsmanni og kaupanda að leggja fram samsvarandi greiðsluskrá þar sem réttlætanlegt er að hlutfallslegur hluti þeirra greiðslna hafi verið réttur inntur af hendi, bæði sem nýtingarréttur og sem laus eign.
Nýtingarrétturinn getur verið tímabundinn eða ævilangt. Hvað útreikninginn þinn varðar geturðu skoðað góða skýringargrein með því að smella hér.
ÞEGAR UM AÐ VERÐA ÚTTAKA SEM VIÐ NOTA FYRIRTÆKI EÐA LÖGMANNA
Í þeim tilfellum þar sem eignin á að fara í atvinnustarfsemi yfirtökuaðila er mjög algengt að finna formúlur fyrir kaup þar sem það er fyrirtæki eða lögaðili sem eignast nýtingarréttinn.
Í þessum tilfellum um kaup fyrirtækja á nýtingarrétti verður að segja að fyrirkomulag og rekstur við stjórnun þessara yfirtöku er nákvæmlega það sama og í því tilviki að einstaklingur öðlist umræddan nýtingarrétt. Eini munurinn er einfaldlega þegar nýtingarréttur viðkomandi lögaðila er reiknaður út.
Reglan um útreikning er sem hér segir:
– Nýtingarréttur lögaðila verður 2% fyrir hvert ár sem gildir, með 30 ára takmörkun.
Verðmæti nýtingarréttar má því í engu tilviki í tilviki félaga fara yfir 60%.
Sömuleiðis verður að hafa í huga að að því marki sem framsal nýtingarréttar telst þjónustuveiting, í samræmi við 11. gr. 3 laga um virðisaukaskatt, það er ekki hægt að falla frá undanþágu frá virðisaukaskatti ef kröfum um það væri fullnægt þar sem það er aðeins mögulegt í tengslum við vörubirgðir en ekki við afhendingu þjónustu.
Fyrir frekari upplýsingar sem tengjast hugtakinu og útreikningi á nýtingarrétti, mælum við með að heimsækja sérhæfða síðu í þessu skyni:
https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property