Ávöxtun FASTEIGNAR
1 . Hvað telst „tekjur af fasteignafé“ ?
Tekjur af fasteignarfé teljast til leigu eigna í dreifbýli og þéttbýli, svo og tekjur af stjórnarskrá eða framsali réttinda eða afnotavalds eða njóti dreifbýlis eða þéttbýlis.
Fjárhæðin sem er móttekin frá yfirtökuaðila, framsalshafa, leigutaka eða undirleigutaka, innifalin í samsvarandi öllum þeim eignum sem framseldar eru með eigninni og án virðisaukaskatts eða, þar sem við á, IGIC.
2 . Hvernig er hrein ávöxtun fasteignafjárins ákveðin?
Hrein ávöxtun verður til þess að draga frá skattskyldum gjöldum frá fullri ávöxtun fasteignafjár.
Kerfið til að ákvarða og mæla þær tekjur sem að lokum eru taldar inn í skattstofninn er sem hér segir:
Ávöxtun fasteignafjár.
Full ávöxtun ( -) Frádráttarbær gjöld (=) Hrein ávöxtun (-) Lækkun (=) Lækkuð hrein ávöxtun fasteignafjár.
3 . Hvaða útgjöld eru frádráttarbær?
The útgjöld sem geta vera dregin frá fullar tekjur til ákvarða hreinar tekjur eru þær sem nauðsynlegar eru til fá þá, að meðtöldum afskriftum of fasteignina. Allur kostnaður sem hægt er að viðurkenna sem nauðsynlegur til að afla tekna verður að teljast frádráttarbær frá þeim tekjum sem aflað er.
Þvert á móti þau eru ekki frádráttarbær í öllum tilvikum:
- Greiðslur gerðar vegna kröfur (td eldsvoða) sem leiða til lækkunar á verðmæti eigna skattgreiðanda. Í þessum tilvikum á við um meðferð söluhagnaðar og -taps.
- Þeir sem eru ekki tengjast beint tekjur (td þeir sem leigja a Húsið af leigusala til að vera nær vinnu sinni).
- Hrein ávöxtun getur verið neikvæð en frádráttarbærni vaxta og annarra fjármögnunarkostnaðar er takmörkuð.
Sérstakur:
- Engin hámarksmörk fyrir sjálfsábyrgð eru á öllum útgjöldum.
- Já, það eru takmörk fyrir frádráttarhæfni hagsmuna erlendra fjármagns sem fjárfest er í öflun eða endurbótum á eigninni eða fasteignarréttinum og öðrum fjármögnunarkostnaði og að auki er frádráttarbærni viðgerðar- og varðveislukostnaðar einnig takmarkaður. Það sem umfram er sem ekki er dregið frá má draga frá á næstu 4 árum.
Frádráttur vaxta og annarra fjármögnunarkostnaðar, svo og viðgerðar- og varðveislukostnaðar, takmarkast að hámarki við fjárhæð allra tekna sem fást af framsali hverrar eignar eða réttar (leigufjárhæð).
Með öðrum orðum er ekki bætt við heildarfjárhæð þeirra fullu tekna sem skattgreiðandi gæti haft og þá eru mörkin ákvörðuð á þeirri heildarfjárhæð heldur þarf þvert á móti að mæla mörkin fyrir hverja vöru eða tekjuöflunarrétt.
Þetta þýðir að hreinar tekjur geta ekki verið neikvæðar eingöngu vegna frádráttar vaxta og viðgerðar- eða varðveislukostnaðar, en hún getur verið neikvæð vegna frádráttar annarra gjalda, hvort sem þau eru vaxtatengd eða ekki.
4. Hvaða lækkanir eiga við um hreina ávöxtun?
Hægt er að greina á milli almennrar skerðingar og sérstakra skerðinga.
a) Heildarlækkun
Hrein ávöxtun með lengri kynslóðartíma en tvö ár, einnig as óreglulegur sjálfur, vilja be minnka by 30%, þegar, in bæði mál, þeir eru innheimt á einu skatttímabili (td framsalsréttindi eða bætur sem berast frá leigjanda vegna skemmda eða skemmda á eigninni).
Fjárhæð hreinna tekna sem lækkunin verður beitt má ekki fara yfir 300,000 evrur á ári.
b) Sérstök lækkun
Þegar um er að ræða útleigu á fasteign ætlað fyrir húsnæði, jákvæð nettóávöxtun mun verði lækkuð eftir 60 %. Þessi skerðing nær eingöngu til tekna sem skattgreiðandi gefur upp.
Ávöxtunarkrafa af leiguhúsnæði, fjárhæðir sem ráðstafað er til afskriftar fasteignarinnar bú og hinar eignirnar sem fluttar eru með henni teljast a frádráttarbær kostnað, að því tilskildu að þeir bregðist við virkum afskriftum hans. Hins vegar telst afskriftir uppfylla skilvirknikröfuna (kostnaðurinn er talinn „góður“) þegar hann á hverju ári fer ekki yfir niðurstöðuna við að leggja 3% á afskriftargrunninn. Hvort er hærra verðmæti eftirfarandi tveggja: kaupverðs eða fasteignamats.
5. Staðgreiðslur á alvöru ávöxtunarkröfu fasteigna
Almennt, 20% í 2015 og 19.5% frá og með 12. júlí, 2015.
Staðgreiðslu er ekki beitt :
- Þegar kemur að íbúðaleigu fyrirtækja fyrir starfsmenn sína.
- Leiga greidd af leigjanda eða sama leigusala fer ekki yfir 9,00 € á ári.
Þegar leigusala er skylt að greiða skatta samkvæmt einhverjum af liðum hóps 8 61 í IAE og enginn núllkvóti er til staðar, eða fyrir einhverja aðra lið sem heimilar starfsemi leigu eða undirsópunar fasteigna í þéttbýli, og beita reglum til að ákvarða gjald sem ákveðið er í fyrirsögnum áðurnefnds hóps 861 að matarverði þeirra eigna sem ætlaðar eru til leigu eða framleigu, það er ekkert núllgjald (matsverð eigna meira en 601,012.10 evrur).