Turistički domovi u zajednicama vlasnika – sukobi
Rješavanje sukoba
Fenomen turističkih domova unutar zajednica vlasnika jedno je od najkontroverznijih pitanja koja su se pojavila u ovoj problematici.
Iznajmljivanje kuće u turističke svrhe je ne, samo po sebi, a dosadna aktivnost, ali u praksi često generira probleme suživota sa susjedima, npr. zbog intenzivnog korištenja zajedničkih elemenata, što se može shvatiti kao nenormalnost istih i povećati rizik od oštećenja, odnosno buke u određenim trenucima.
Korištenje električnih romobila ističe rješenja koje gradske zajednice mogu prihvatiti problem turističkog stanovanja su raznolike.
Turistički najam apartmana koji se nalaze u naselju u kojem drugi vlasnici imaju svoje uobičajeno prebivalište je an dosadna i opasna aktivnost, budući da je korištenje zajedničkih elemenata od strane velikog broja ljudi nenormalno korištenje istih.
Zabrana aktivnosti
(LPH čl. 17.12)
Trenutno zajednice vlasnika imaju mogućnost dosezanja sporazumi koji ograničavaju ili uvjetuju obavljanje djelatnosti turističkog iznajmljivanja.
Ovi sporazumi zahtijevaju za glasovanje 3/5 ukupnih vlasnika koji, pak, predstavljaju 3/5 participacijskih kvota , neovisno o tome mijenjaju li osnivački naziv ili statut društva ili ne. zajednica. Ugovori koji se sklapaju u tom smislu ne mogu imati retroaktivni učinak, odnosno ne mogu ograničiti djelatnost onima koji je već obavljaju.
Ovo opuštanje većine potrebno za ograničavanje aktivnosti turističkog najma primjenjuje se od 6-3-2019. Do tada je ova vrsta ograničenja podrazumijevala izmjenu statuta ili konstitutivnog naslova koji je kao takav zahtijevao jednoglasnu potporu cijele zajednice ( LPH čl.17.6 ). To je značilo da ako već postoji susjed koji je kuću namjenio za turistički smještaj ili je imao namjeru to učiniti, bilo je praktički nemoguće postići dogovor protiv toga.
Nakon ove normativne izmjene, opseg izraza ” granica ili uvjet ” sadržanu u normi je podignuta, to jest, ako sastanci vlasnika mogu samo s većinom od 3/5 bez opravdanog razloga zabraniti najam za odmor ili ako samo, mogu uspostaviti ograničenja ili uvjete koje vlasnik mora ispuniti kako bi posvetite dom ovoj aktivnosti i samo ako im se ne udovolji, zabranite je.
U nedostatku sudske presude o tom pitanju, čini se da je većinska doktrina je sklon ovoj drugoj opciji:
- Zajednica vlasnika može uspostaviti različita ograničenja - kao što je, na primjer, da stanari ne mogu ostati u zajedničkim prostorijama stanara, da se ključevi kuće ili portal ne mogu ostaviti izvan zgrade radi preuzimanja budućeg stanara, ograničenje broj korisnika koji istovremeno mogu biti u kući itd. U svakom slučaju to moraju biti uvjeti koji su od koristi za nekretninu i ostale susjede i koji impliciraju jasnu zlouporabu prava ili koji stvarno podrazumijevaju apsolutnu zabranu odredišta odmora doma.
- Ali zajednica, čak i ako dosegne kvalificiranu većinu LPH čl.17.12 , zajednica ne može izravno zabraniti jedan od privatnih posjeda koji je namijenjen za takozvani najam za odmor. Drugačije je to što se, uz utvrđene uvjete za to, kršenje istih, ako značajno utječe na normalan razvoj zajednice, može smatrati dosadnom radnjom i biti zabranjeno.
- Tumačenje ograničenja kao apsolutne zabrane predstavljalo bi prekoračenje koje bi prekršilo dominikalne ovlasti proizašle iz prava vlasnika doma, osim ako se ne temelje na propisima izvan zajednice. Vlasnički odbor mogao je zabraniti korištenje samo kada sektorski propisi nisu dopuštali djelatnost u vrsti, mjestu ili vremenu građevine, na način da se tom propisu zapravo ništa ne može dodati.
Za sporazume donesene između 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , ukinut zbog nedostatka valjanosti u Kongresu, već je uspostavio popuštanje većina koje je trenutno na snazi, tako da su oni usvojeni tijekom tog razdoblja u potpunosti valjani i obvezuju zajednicu ( LPH čl.17.12 ).
Povećanje naknada
(LPH čl. 17.12)
Drugo rješenje koje zajednice mogu usvojiti je da prihvate turističke stanove, ali prisiljavajući njihove vlasnike na posebne kvote troškova, ili povećanjem kvota za sudjelovanje u zajedničkim troškovima za stanove u kojima se ta djelatnost obavlja. Za njihovo usvajanje, ova vrsta sporazum zahtijeva pozitivan glas 3/5 ukupnih vlasnika koji pak predstavljaju 3/5 dioničkih kvota.
U svakom slučaju, povećanje ne može biti veće od 20% naknade koja je plaćena.
Ova mjera, koja se primjenjuje od 6-3-2019 , već je uključio RDL 21/2018 u LPH , dakle, sporazumi koji će biti poduzeti u tom pogledu između 12. i 19. savršeno su valjani i obvezuju zajednicu.
Ovom mjerom ne želi se sankcionirati vlasnika koji svoj dom namijeni djelatnosti turističkog iznajmljivanja, već se korištenje zajedničkih elemenata proporcionalno doprinosi zajednici.
Sudski postupak
Ako zajednica smatra da se vlasnik ili korisnik stana razvija u njemu ili u ostaloj nekretnini zabranjene aktivnosti u statutima, koji su štetni za imovinu, predsjednik zajednice, na vlastitu inicijativu ili inicijativu bilo kojeg od vlasnika ili korisnika, može zahtijevati od onoga tko obavlja zabranjene radnje da ih odmah prekine. Ako vlasnik ili korisnik nastave sa štetnim ponašanjem, mogu se obratiti sudu kako bi sudovi mogli odlučiti o tome
U odnosu na turističko stanovanje, osim sporazuma koje bi zajednice mogle donijeti da bi u budućnosti zabranile tu djelatnost, pitanje koje se postavlja na sudovima u vezi s onima koji već postoje, jest je li davanje tih domova u turistički najam zabranjena djelatnost, analizirajući statutarnu regulativu i njezino tumačenje.
Stav koji su sudovi trenutno zauzeli jest priznati ograničenje ili zabranu turističkih stanova u zajednici vlasnika samo kada je jasna i izričita zabrana sadržana u konstitutivnom naslovu ili statutu, koja utječe na kupce treće osobe i pod uvjetom da je zakonska zabrana upisana u zemljišne knjige. Ovakvom zabranom zajednica vlasnika poduzima preventivnu mjeru kako bi se izbjegle dosadne aktivnosti.
Autonomne zajednice, u svjetlu polemike koja je nastala oko ovih stanova, reguliraju ovu materiju kako bi je prilagodile trenutnoj situaciji i pokušale izbjeći, koliko je to moguće, ove sukobe koji su se pojavili u susjednim zajednicama.
Prije ovog trenda tumačilo se da je dovoljno da se pojam stan korišten je u konstitutivnom naslovu ili u statutu zajednice susjeda smatrati da je jedino dopušteno korištenje stana bilo u tu svrhu, stanovanje ili dom, te da je kao takav u suprotnosti s turističkom namjenom.
Izvor: TLACORP