“COMPLEMENTARIALETTERS” od španjolske porezne uprave kada ste kupili povoljnu nekretninu (niska cijena)
Posljednjih nekoliko godina susrećemo se s klijentima koji su dobili dopise od regionalne porezne uprave u kojima se od njih traži dodatni porez na kupnju njihove nekretnine. Koncept je lako objasniti: prema španjolskom zakonu, porezni ured ima dobio sposobnost nadjačati deklarirane vrijednosti transakcija kako bi zatražio dodatni porez na temelju toga što je deklarirana cijena bila "ispod tržišne vrijednosti".
Ta se slova trenutno nazivaju "komplementari".
Objasnit ćemo vam ovu stvar na primjeru.
Zamišljanje da imate nekretninu za preprodaju u procesu stjecanja po cijeni 345.000 EUR, u Valencijskoj regiji.
Vrijednost ove transakcije je 345.000 EUR
Ta se cijena naziva REALNO-KOMERCIJALNA VRIJEDNOST i vrijednost je koja se koristi za izračun poreza koji proizlaze iz kupnje i onih za prodaju.
U slučaju preprodaje, porez koji se primjenjuje je porez na kupnju (Transfer Tax – ITP), koji u Valenciji iznosi 10% cijene.
Međutim, iako je vrijednost kupnje 345.000 EUR (PRAVA VRIJEDNOST), španjolska uprava ima do 4-5 godina za inspekciju i preispitivanje cijene koja se koristi kao osnovica poreza i koja se plaća ovoj nekretnini (PRAVA VRIJEDNOST). Dakle, tijekom tog razdoblja od 5 godina uprava može pregledati transakciju i može uzeti u obzir u svojim kriterijima da je vrijednost koja će se koristiti za izračun poreza na ovu prodaju, umjesto plaćene cijene (PRAVA VRIJEDNOST), 345.000 EUR mora biti veći, npr. 400.000 EUR. Ova zadnja vrijednost je ono što nazivamo FISKALNA VRIJEDNOST (“Valor Fiscal").
Ako je to slučaj, španjolska uprava može zahtijevati da platite razliku u obje vrijednosti, STVARNU VRIJEDNOST (345.000 EUR.) i FISKALNU VRIJEDNOST (ona koju je izračunala uprava: 400.000 EUR). Dakle, uprava može zahtijevati da platite porez od 10% na 400.000 EUR, umjesto na 345.000 EUR.
A način izračuna poreza koji treba platiti bit će na prekoračenom iznosu kada se koristi fiskalna vrijednost. Koristeći ovaj primjer:
- 10% od stvarno-komercijalne vrijednosti iznosi 34.500 EUR
- 10% od fiskalne vrijednosti je 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR koje se plaća kao višak
Postoji li način da se otkrije fiskalna vrijednost transakcije nekretnine?
Da, postoji, na službena stranica tvrtke Catastro ali morate imati službeni digitalni certifikat u Španjolskoj. Obično to mora učiniti vaš odvjetnik kada je proces kupnje otvoren.
Međutim, čak i dobivanjem te vrijednosti sa službene Catastro stranice, tijekom 4-5 godina španjolska uprava može istražiti i osporiti Real-Commercial cijenu dogovorenu s kupcem-prodavačem. Dakle, kako bismo vam bili sigurni od bilo kakvih pregleda na ovom objektu, bilo bi preporučljivo dati PROCJENU nekretnine od strane stručnjaka – ARHITEKTA – na dan kupnje. Ova PROCJENA pomoći će pokazati španjolskoj upravi STVARNU VRIJEDNOST nekretnine, a vi ćete imati više argumenata za protivljenje budućim eventualnim inspekcijama ovih vrijednosti u budućnosti.