POREZ KOJI SE PLAĆA KOD IZNAJMLJIVANJA NEKRETNINE U ŠPANJOLSKOJ KAO nerezident (model 210)

Kada posjedujete nekretninu u Španjolskoj i niste ŠPANJOLAC, a ne koristite je kao stalni boravak, SVAKE GODINE, morate predočiti poreznu prijavu na svoju nekretninu, i to, čak i ako je nekretnina iznajmljena ili nije iznajmljena . A to se radi putem GODIŠNJE POREZNE IZJAVE za UPISANE PRIHODE (2 % katastarske vrijednosti/god.).

A, kada iznajmite nekretninu, a dobijete “prihod”, onda se morate prijaviti u istom trenutku kada primite prihod, u KVARTALNOJ IZJAVAMA.

Kada iznajmite nekretninu, dobivate “dohodak” koji je predmet španjolskog “poreza na dohodak” u Španjolskoj, koji se razlikuje ovisno o tome jeste li “španjolski porezni rezident” ili “španjolski nerezident”.

Ako ste rezident, tada je porez porez na dohodak rezidenta (IRPF-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas” – MODEL 100), a ako ste nerezident, porez je porez na dohodak nerezidenta (IRPFNR- “Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes” – MODEL 210).

Ako ste “španjolski porezni rezident”, tada morate prijaviti svoje prihode od najma u našoj GODIŠnjoj POREZNOJ deklaraciji (model 100).

Ali, ako ste ne-španjolski porezni rezident, tada svoje prihode morate prijaviti u porezu na dohodak nerezidenta (model 210) na sljedeći način:

– KVARTALNO:  Kada iznajmljujete svoju nekretninu, prijavu tih prihoda imate u istom tromjesečju godine u kojoj su ostvareni. Dakle, ovdje u ovom postu smo razmotrili slučaj u kojem je najam u “turističke” svrhe, ali, također, možete iznajmiti za “stambene” svrhe. U oba slučaja morate deklarirati prihode u odgovarajućem tromjesečju.

 “Stambeni najam”: znači, kada iznajmljujete u “stambene” svrhe, a srednje dugotrajno ga iznajmljuju obitelji ili pojedinci za “život”, a ne za “turizam”.

– GODIŠNJE – PRIPISANI PRIHODI: Kao rezident, ili kao nerezident, morate napraviti godišnju poreznu deklaraciju (IRPF /IRPFNR). Dakle, za razdoblja u godini u kojima ne iznajmljujete nekretninu, kao nerezident, morate platiti porez (mi to zovemo "uračunati dohodak"), a to se prijavljuje na kraju sljedećeg godina.

 

 Primjer:

Vi ste nerezident i dobivate najam za turističku nekretninu u veljači 2022.

1.- Tromjesečna izjava: Taj prihod morate prijaviti u istom tromjesečju. Predstavljanje ovih izjava mora se obaviti prije 20 dana nakon završetka tromjesečja. U slučaju primjera, prihodi od zakupnine za tromjesečje siječanj-ožujak, trebaju se prijaviti u poreznim prijavama koje treba podnijeti prije 20.th travnja 2022.

Ostatak 2015. godine nema daljnje najamnine na nekretnini.

2.- Godišnja izjava: Zatim, prije kraja sljedeće 2016. godine, morate predočiti poreznu prijavu, te platiti vrijeme dok nekretnina nije iznajmljena.

Dakle, napominjemo da, prilikom iznajmljivanja nekretnine u turističke svrhe, uz PRAVNU obvezu prijave svoje nekretnine, imate POREZNU OBVEZU KVARTALNO, a potom, GODIŠNJE, iskazati prihode za ostatak godine.

Moram li platiti PDV?:

Na tržištu postoji velika zbrka oko ovog pitanja. Naime, prihodi od najma ne podliježu PDV-u.

Dakle, ako svoju nekretninu koristite u obje, stambene ili turističke svrhe, NE MORATE IZDATI RAČUN i transakciju NE OPOREZUJE se PDV-om.

Ali, to je samo u slučaju da su prihodi koje primate SAMO ZA NAJAM. Ali, kada nudite druge usluge slične hotelskim, kao što su:

– Restoran, hrana, doručak

– Čišćenje unutar stana

– Pranje ručnika, posteljine i sl.

U tim slučajevima morate IZDATI RAČUN i naplatiti PDV na tvojoj službi.

Zahtjevi će biti:

– Izradite fakturu svakom svom gostu

– Naplatiti PDV (10%)

– PDV prijaviti tromjesečno

– PDV prijaviti godišnje

– Registrirati se kao poslovni djelatnik u Poreznoj upravi

– Porez na dohodak prijaviti tromjesečno

– Godišnje prijaviti porez na dohodak

  • B) PLAĆANJE POREZA

    Pojasnivši gore navedeno, sada ćemo razmotriti kako isplatiti prihode dobivene putem kuće za odmor.

    Na neto iznose primljene od najamnine, u slučaju da živite u nekoj od zemalja EU+Icelnad+Norveška,  možete smanjiti:

    – Proporcionalna kamata (ne kapital) hipoteke (ili bilo koje druge vrste kredita korištenog za kupnju nekretnine) plaćene za stjecanje nekretnine.

    – Proporcionalni općinski porez, odvoz smeća, osiguranje kuće, komunalne naknade itd.

    – Proporcionalna reforma, održavanje, namještaj, oprema, voda, struja, internet itd.

    – Marketing, publicitet, odvjetnici itd.

    – Amortizacija imovine, namještaja i kućanskih aparata

    VAŽNA NAPOMENA: U slučaju da ste rezident zemlje izvan EU (SAD, UK, Kanada, Meksiko, Rusija, itd.), tada ne možete odbiti gore navedene troškove od porezne osnovice.

    Dakle, najvažnije razlike u ŠPANJOLSKOM POREZU NA DOHODAK ZA NERESIDENTE su sljedeće:

    • Stanovnici EU+Norveška+Island:
      1. Osnovica poreza može se umanjiti od gore navedenih troškova
      2. Porezna stopa: 19 %
    • Nerezidenti EU
      1. Osnovica poreza NE MOŽE se smanjiti ni za jednu stavku. Dakle, iznos dohotka dobiven najamninom će se u cijelosti oporezovati.
      2. Porezna stopa 24 %

     Primjer:  

    “A” ima kuću na Costa Blanci, koja se ne koristi kao stalni dom, te je odlučuje iznajmiti je putem Airbnba ili bilo koje druge slične platforme.

    • Prijavu dobivene najamnine: Kuća je procijenjena na 150.000 EUR, a ukupno dobiveni najam je 6.000 EUR za 4 mjeseca, svibanj, lipanj, srpanj, kolovoz 2022. godine.
    1. Vijećni porez. Godišnja je 500 EUR. Dakle, 500/12*4 = 166,6 EUR. Ovo je proporcionalni iznos komunalne takse tijekom razdoblja od 4 mjeseca u kojem je kuća iznajmljena.
    2. Hipotekarne kamate: “A” je te godine platio 1.200 EUR hipotekarne kamate, dakle, 400 EUR odgovara razdoblju najma.
    3. Komunalne naknade: Godišnje iznose 600 EUR, dakle, 200 EUR odgovara razdoblju najma.
    4. Odvoz smeća: 150/god. Dakle, 50 EUR odgovara roku najma.
    5. Osiguranje kuće: 350/god. Dakle, 33,1 EUR odgovara roku najma.
    6. Plaćanje marketinške naknade: 300 EUR
    7. Voda, struja, plin, internet: 450 EUR odgovara roku najma.

    UKUPNI TROŠKOVI: 1.599,7 EUR. To će biti ukupan iznos koji "A" može odbiti od primljenih prihoda. Tako:

    6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

    Plaća se iznos od 4.400,3 EUR 836,057 EUR poreza, prema donjoj skali:

    I.- POREZNA STOPA ZA 2022. –  Prihodi dobiveni iznajmljivanjem nekretnina od NEFISKALNI REZIDENTI :

    • 19% za državljane EU + Island + Norveška: Od osnovice poreza, ovi državljani mogu odbiti od sljedećih pojmova: -struja, voda, struja. Vijećni porez (IBI), zajednica vlasnika, troškovi reformi, održavanje i popravak imovine, hipotekarne kamate i amortizacija.
    • 24% za državljane koji nisu iz EU (SAD, UK, Kanada, Meksiko, itd.): Od porezne osnovice ovi državljani NE MOGU ODBITI NIJEDAN od navedenih troškova, pa se osnovica poreza u cijelosti oporezuje sa 24%.

    II.- STOPA ZA ŠPANJOLSKE POREZNE REZIDENTE 

    POREZNA STOPA NA REDOVNE PRIHODE
    prihodi Stopa poreza
    Do 12.450 € 19%
    12.450 - 20.200 € 24%
    20.200 - 35.200 € 30%
    35.200 - 60.000 € 37%
    60.000 - 300.000 € 45%
    + 300.000 € 47%

     

    POREZNA STOPA ZA ŠTEDNJU
    prihodi Stopa poreza
    Do 6000 € 19%
    6000 - 50.000 € 21%
    50.000 - 200.000 € 23%
    + 200.000 € 26%

    I ova je porezna prijava trebala biti učinjena u 2 prijave, sačinjene u odgovarajućem tromjesečju 2021. godine. Na ovaj način:

    – Najamnina dobivena u svibnju i lipnju trebala je biti deklarirana u tromjesečnoj izjavi koja je sačinjena prije 20.th srpnja 2022.

    – Najamnina dobivena u srpnju i kolovozu trebala je biti iskazana u tromjesečnoj izjavi koja je dana prije 20.th listopada 2022.

    • Izjava ostatka godine: Kako kuća nije stalni dom, onda "A" mora prijaviti, i platiti, ostatak godine kuća nije predodređena kao ekonomski režim. Dakle, ovo se plaća:

    – U godišnjoj prijavi poreza na dohodak. Ako je "A" bio rezident Španjolske, prije kraja lipnja 2022., a ako je "A" bio nerezident, prije 31.12.2022.

    ŠTO SE DOGAĐA S NEKRETNINOM ZA RAZDOBLJE KOJA SE NE IZNAJMLJUJE TIJEKOM GODINE?

    U slučaju da iznajmljena nekretnina nije vaš STALNI DOM, tada morate platiti porez za vrijeme neiznajmljivanja. Ovaj porez je prosjek od 0,4-0,5 % računato od katastarske vrijednosti, a proglašava se prije kraja SLJEDEĆE godine.

    U slučaju primjera, ovaj porez za «praznu» nekretninu tijekom 2022. godine, trebao bi biti prikazan prije kraja 2023.

Kliknite ovdje za izračunavanje poreza u Španjolskoj:

– Španjolski kalkulator poreza na dohodak za stanovnike – Mirovine, plaće i najamnine

– Španjolski kalkulator poreza na dohodak za nerezidente

– Španjolski kalkulator poreza na dohodak za iznajmljivanje nekretnina

– Španjolski porez koji se plaća na prodaju španjolskih nekretnina

Kliknite ovdje da pogledate naš VIDEO TUTORIAL o POREZIMA NA NAJAM IMOVINE

Izvor: Agencia Tributaria Española