POREZ NA DOBIT PRILIKOM PRODAJE NEKRETNINE U ŠPANJOLSKOJ – IRPF NA PRODAJI – MODEL 210 I MODEL 100

Kao vlasnik nekretnine u Španjolskoj, kada PRODAJETE, morate platiti ono što mi zovemo “Ganancia Patrimonial", također poznat kao "Kapitalni dobici” na engleskom ili “Plus-vrijednost" na francuskom, "Meerwaarden” na nizozemskom ili “Kapitalgewinn” na njemačkom itd. Ovaj porez na promet dio je općeg poreza na dohodak.

Kako biste saznali kako ovaj porez funkcionira, obratite pozornost na sljedeće koncepte:

 1.- CIJENA KUPNJE NEKRETNINE:  Ukupni iznos plaćen na cijenu stjecanja kada je nekretnina kupljena. 

2.- TROŠKOVI I POREZI PRIDRUŽENI KUPNJI:  Ovaj koncept obuhvaća ukupan iznos plaćenih troškova i poreza koji su povezani s kupnjom:

– Javnobilježničke i zemljišnoknjižne pristojbe

– Iznos plaćen na PDV i državnu pristojbu (u slučaju novih nekretnina) ili porez na prijenos (u slučaju ponovne prodaje)  

– Profesionalni honorari: honorari agenta za nekretnine, honorari odvjetnika itd. 

 3.- REFORME, RADOVI I POBOLJŠANJA IZVRŠENI NA NEKRETNINI:   Vrlo je važno znati da sve reforme neće biti prihvaćene kao smanjenje poreza na kapitalnu dobit. Čisto, španjolska administracija će prihvatiti upravo to  reforme koje se smatraju «strukturalnim», poput «rehabilitacije» ili «dogradnje» građevina.  

Proširenja napravljena u posjedu također se mogu razmotriti kako bi se postiglo smanjenje IRPF-a. Španjolski porezni ured smatra da se "proširenje" sastoji od procesa kojim se novi elementi ugrađuju u nekretninu, dobivajući kao rad/izgradnju u posjedu koji daje veći proizvodni kapacitet. “U ovaj koncept će ući novogradnje, dogradnje i sl. napravljene na posjedu. Trošak ovih proširenja također bi se mogao izračunati kao viša vrijednost nabave.

Ali, pazi, radovi popravka i konzervacije koji se izvode u kući ne mogu se izračunati s ciljem smanjenja iznosa kapitalne dobiti, budući da se ne radi o radovima koji imaju za cilj poboljšanje ili proširenje kuće, već održavanje u savršenom stanju za korištenje i uživanje.

A kako bi razlikovali “radove na poboljšanju” od “konzervatorskih radova”, Porezna iskazuje da su “popravci i konzervacije oni koji imaju za cilj održavanje korisnog vijeka trajanja nekretnine i njezine proizvodne ili uporabne sposobnosti, dok ih je moguće smatrati proširenjima ili poboljšanja koja rezultiraju, bilo povećanjem kapaciteta ili useljivosti nekretnine, kao i produljenjem njezina korisnog vijeka trajanja. U slučaju da ste izvršili radove obnove, ovisno o njihovoj prirodi, oni se mogu klasificirati kao poboljšanja ili dogradnje, u kojem slučaju se moraju uzeti u obzir pri izračunu nabavne vrijednosti prenesene nekretnine, odnosno troškova konzervacije ili popravka, što ne treba uzeti u obzir u navedenom proračunu.

Kao zaključak, pred nama je dokazno pitanje koje se mora rješavati od slučaja do slučaja ovisno o prirodi izvedenih radova.

 4.- ZADRŽAVANJE ZA KAPITALNE DOBITKE: U slučaju prodavač nije porezni rezident u Španjolskoj, postoji zadržavanje od cijene prodaje od 3 %. Ovaj iznos se ne isplaćuje prodavaču, a mora se platiti poreznoj upravi kao "zadržavanje" za nadolazeću izjavu o kapitalnim dobitcima koja će biti prezentirana nakon prodaje. Kupac ima obvezu "zadržati" 3 % od cijene koju treba platiti i deponirati ih u španjolski porezni ured, kao "uplatu unaprijed" kapitalne dobiti koju plaća prodavač.

OSNOVICA POREZA

Prodaja španjolske imovine proizlazi iz obveze kapitalnih dobitaka prema dobavljačima na "neto dobit" dobivenu prodajom sljedećom formulom: 

Cijena prodaje – Cijena stjecanja – Troškovi i porezi na stjecanje – Trošak «strukturnih reformi» izvršenih na nekretnini

POREZNA STOPA

Nakon što se izračuna osnovica ovog poreza "Neto dobit", porezna stopa koju morate platiti razlikuje se od vaše porezne situacije u Španjolskoj kao ŠPANJOLSKI REZIDENT ili ŠPANJOLSKI NERZIDENT: 

– Španjolci – MODEL 100:

U slučaju da se smatrate "španjolskim poreznim rezidentom" (što znači da plaćate porez na dohodak u Španjolskoj kao španjolski rezident), tada ćete nakon izračuna kapitalne dobiti imati sljedeće pogodnosti na porez:

• BEZ KAPITALNIH DOBITAKA ZA STALNI BORAVAK: U slučaju da je nekretnina koju prodajete vaše stalno prebivalište (koristite je više od 3 godine kao svoj «stalni dom»), tada ćete imati sljedeće pogodnosti:
  • Ako ste mlađi od 65 godina: Ne plaćate CG za iznose dobivene prodaje «reinvestirane» u stjecanje nove nekretnine koja će se koristiti kao vaš stalni boravak. Imate 2 godine za prakticiranje ovog «reinvestiranja» (prošle 2 godine bez ulaganja tih iznosa, bit ćete oporezovani u cijelosti).
  • Ako ste stariji od 65 godina: Ne plaćate CG za iznose dobivene prodajom. I to čak i ako ne «reinvestirate» u novu nekretninu.
• NEMA 3 % ZADRŽAVANJA: Po završetku prodaje, od kupca dobivate puni iznos cijene bez zadržavanja.

porezna stopa u slučaju poreznih rezidenata
Neto dobit	Stopa poreza
Do 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Nerezidenti Španjolske – Model 210:   Fiksna porezna stopa: 19%

Primjer izračuna kapitalnih dobitaka: 

• Kupili ste nekretninu za preprodaju 2015. godine po cijeni od 200.000 EUR.
• U tom trenutku platili ste 24.000 eura, što je 12% troškova: 10% poreza na prijenos + 2% javnog bilježnika, zemljišne knjige, odvjetničke naknade itd.
• Zatim ste napravili unutarnje reforme za 17.000 eura (promjena obrade poda, popravak bazena, novi prozori).
• Nekoliko godina kasnije izgradili ste garažu u vrijednosti od 20.000 eura

Tada ste se odlučili za prodaju sada po cijeni od 260.000 EUR.

Koji je kapitalni dobitak dobiven ovom prodajom?

NAPOMENA: Prije nego što napravimo izračun, moramo obavijestiti da će španjolska administracija razmotriti sve gore navedene koncepte za smanjenje poreza, osim onog za «unutarnje reforme» za vrijednost od 17.000 eura. Razlog tome je što se "unutarnje" reforme koje nisu "strukturne" reforme ne uzimaju u obzir za porezne olakšice.

Koristimo formulu:

260.000 (prodajna cijena) - 200.000 (Cijena nabave) – 24.000 (Troškovi i porezi na stjecanje) – 20.000 (Nova garaža) =

16.000 EUR

Ovo je «neto dobit» koja se ostvaruje prodajom

Kako je stopa za kapitalne dobitke 19%, tada će iznos poreza na kapitalnu dobit biti:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

 NAČIN PLAĆANJA POREZA

U slučaju Španjolski porezni REZIDENTI, porez se prijavljuje zajedno s ostatkom dohotka, mirovina, plaća itd. kao dio globalne prijave poreza na dohodak koja se podnosi prije kraja lipnja sljedeće godine.

  U slučaju NON porezni rezidenti u Španjolskoj, način plaćanja kapitalnih dobitaka je sljedeći:

• PO ZAVRŠETKU PRODAJE: 3 % ZADRŽAVANJA: Nakon završetka prodaje, španjolska uprava prisiljava kupca da izvrši ZADRŽAVANJE od 3 % od vrijednosti cijene prodaje. Dakle, ne dobivate punu dogovorenu cijenu. Kupac zadržava 3 % ukupne cijene i ima obvezu položiti ih u Poreznoj upravi. To se čini «istog dana završetka prodaje».

NAPOMENA: Slijedom navedenog primjera, u slučaju da je cijena prodaje bila 260.000 EUR, zadržavanje tlocrta od strane kupca bi bilo 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• PRIJE 4 MJESECA NAKON ZAVRŠETKA PRODAJE: IZJAVA O KAPITALNOM DOBITAKU 19% primjenjivo i na državljane EU-a i državljane NE-EU): Nakon završetka prodaje, imate 6 mjeseci da podnesete «Izjavu o kapitalnim dobicima» španjolskoj poreznoj upravi. U ovoj izjavi vi (ili vaš odvjetnik) morate obračunati porez slijedeći gornji primjer. U ovom slučaju, iznos koji morate platiti je 3.040 EUR.

NAPOMENA: Kao što je ovdje objašnjeno, kapitalna dobit proizašla iz ove transakcije iznosi 3.040 EUR. Kako ste zadržani s većim iznosom (7.800 EUR), onda imate "kredit" kod španjolske administracije za razliku.

Dakle, ako vam španjolska uprava drži 7.800 EUR za CG porez, budući da je konačni rezultat poreza samo 3.040 EUR, onda vam španjolska administracija mora «vratiti» razliku: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Kako zatražiti ovaj povrat? Vaš odvjetnik mora tu činjenicu uključiti u istu Deklaraciju o kapitalnim dobitcima, kako bi je predočio Poreznoj upravi.

 NAPOMENA: Vlasnici obično brkaju "španjolsko porezno prebivalište" sa "španjolsko prebivalište".

Drugim riječima, ljudi misle da je «španjolska boravišna iskaznica ili «potvrda o prebivalištu» dobivena u španjolskoj nacionalnoj policiji dovoljna da dokaže da su «španjolski rezidenti za poreze», a to, nažalost, nije tako.

"Španjolska boravišna kartica" (ili "Potvrda o španjolskom prebivalištu“), nije valjani dokument za promjenu vašeg poreznog razmatranja kao «Poreznog rezidenta».

Španjolska boravišna iskaznica (ili potvrda) služi samo za izjavu da “živite” u Španjolskoj, kako bi se policiji olakšalo da ima bolju kontrolu nad stanovnicima u određenom području.

Kako bi postao španjolski rezident za poreze, a zatim počnete plaćati porez u Španjolskoj kao običan španjolski državljanin, morate dobiti POREZNA POTVRDA ŠPANJOLSKOG REZIDENTA izdaje španjolski porezni ured ili španjolska carina, a zatim ćete početi plaćati porez u Španjolskoj, a ne u svojoj zemlji podrijetla.

I, također, nakon što trebate izjaviti Poreznoj upravi svoje zemlje da ste španjolski porezni rezident i da ne želite nastaviti kao porezno prebivalište u svojoj zemlji-

Stoga vas molimo da sa svojim poreznim savjetnikom provjerite poreze koje trenutno plaćate jer, čak i ako niste rezident Španjolske, trebali biste prijaviti i plaćati POREZ NA DOHODAK NERESIDENTIMA.

____________________________________________________________________________

 

Zašto prakticirati zadržavanje od 3% od prodavača?

Zato što predstavlja jamstvo za španjolsku upravu da će porezi koji proizlaze iz kapitalne dobiti koju je ostvario prodavatelj biti plaćeni u Španjolskoj.

 

Što se događa ako se ne plati zadržavanje od 3%? 

U slučaju da kupac ne prakticira zadržavanje, španjolska uprava može naplatiti dug za navedeno plaćanje u robi ili nekretninama koje su predmet prodaje.

Pri čemu, u slučaju da kupac ne izvrši plaćanje, niti zadrži prodavatelja, može trpjeti eventualne procese ovrhe duga, au njegovom slučaju i pljenidbu stečene imovine.

 

Kada se primijeni zadržavanje od 3 %, što prodavatelj mora učiniti?

 

Poreznu prijavu, model 210, morate podnijeti u roku od četiri mjeseca od dana potpisivanja kupoprodaje.

 

U tom slučaju, u slučaju da je obustavljeno manje od iznosa koji proizlazi iz izračuna kapitalnog dobitka, odnosno ako je od prodavatelja zadržano 10,000 €, a rezultat obračuna kapitalnog dobitka je 15,000 € . , morat ćete doprinijeti preostalih 5,000 € uz predstavljanje modela 210, u roku od četiri mjeseca od datuma prodaje.

 

U protivnom, ako je prodavatelj zadržao iznos veći od iznosa koji proizlazi iz plaćanja poreza na kapitalnu dobit, imat će pravo na povrat tog iznosa. To se mora predočiti u roku od četiri mjeseca od datuma prodaje.

 

Važno je u ovom trenutku, to jest, u slučaju da postoji pravo na povrat od 3%, ili dio navedenog zadržavanja španjolskoj upravi, to će zahtijevati da je prodavatelj prethodno ispunio porezne obveze prema kojima bio je dužan kao vlasnik u Španjolskoj u svom konceptu nerezidenta. To jest, na prezentaciju godišnjeg imputiranog poreza na dohodak IRPFNR-a, drugog prebivališta, na koji su svi vlasnici nekretnina u Španjolskoj obvezni kao nerezidenti. Obično će se ova obveza zahtijevati za razdoblje od četiri godine. Drugim riječima, španjolska uprava neće zahtijevati da se pripisani porezi na dohodak reguliraju, da se ne plaćaju nakon posljednje četiri godine prije datuma prodaje.

 

Koliko vremena španjolska uprava ima da vrati zadržani višak od 3%?

 

Uprava ima 6 mjeseci da vrati učinjeni višak zadržavanja. Nakon 6 mjeseci uprava će biti dužna vratiti navedeni iznos zajedno sa zateznim kamatama.

 

Posebnu pozornost treba obratiti na rok povrata budući da španjolskoj upravi u nekim slučajevima može trebati više od godinu dana da provede povrat.

 

Također se mora uzeti u obzir da uprava ima do ČETIRI GODINE da prakticira povrat ili nadoknadu. Stoga, u slučaju da vam za povrat novca treba više od godinu dana, morat ćete angažirati usluge stručnjaka koji će paralizirati rokove isteka prava na povrat novca.

 

Postoji li obveza prakticiranja zadržavanja od 3%, u slučaju donacija nekretnina u Španjolskoj?

 

U slučaju donacija nekretnina koje se nalaze u Španjolskoj, budući da su besplatne, za njih se ne plaća cijena, odnosno nema naknade, nema obveze zadržavanja 3% vrijednosti donacije ili unos preko modela 211.

 

U slučaju razvrgnuća etažnog vlasništva, odnosno gašenja suvlasništva, je li obvezan odbitak od 3%?

 

Ne normalno . Drugim riječima, razvrgnuće etažnog vlasništva je neutralna dispozitivna radnja, kojom se ne ostvaruje prijenos imovine ni za jednu stranu. Stoga se ne smatra da postoji zarada.

 

Međutim , u slučaju da je jednom od suvlasnika dosuđen dio veći od onog koji mu pripada , u tom će se slučaju smatrati da navedeni dio predstavlja kapitalni dobitak za suvlasnika, s kojim, zadržavanje se mora vježbati. od 3% na navedeni višak . 

Drugim riječima, na primjer, zamislimo da postoji slučaj u kojem “A” i “B” imaju nekretninu u Španjolskoj u kojoj se 65% dijeli za “A” i 35% za “B”. U tom slučaju, ako dođe do razvrgnuća etažnog vlasništva u kojem se utvrdi da svatko zadržava 50% vlasništva, smatrat će se da je „B“ dobio 15% više od onoga što je uložio. Odnosno, doprinos vrijednosti od 35% dobio je rezultat od 50%, s kojim će se tih 15% viška smatrati kapitalnim dobitkom, a "A" će biti prisiljen zadržati 3% vrijednosti od tih 15% za ” B”.

Na isti način, zamislimo da postoji još jedan primjer u kojem ”B” dobiva, uz svojih 35% vlasništva, gotovinski razgovor od 50,000 €. Na isti način, navedena naknada u novcu bila bi predmet zadržavanja od 3%, jer predstavlja jednu od postojećih sredstava “B”.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

OSTALI POREZI ZA PRODAVATELJE-PLUSVALÍA

Uglavnom, PLUSVALÍA, je porez na povećanje vrijednosti zemljišta na kojem se nalazi vaša nekretnina, od trenutka kupnje i prodaje. To je jedini porez koji nismo u mogućnosti obračunati prethodno na prodaju, jer ovisi o konkretnim kriterijima iz Vijećnice.

U tim slučajevima, za plaćanje ovog poreza dovoljna je zadržavanje od kupca prodavatelju. Općenito kada prodavač napusti zemlju nakon prodaje.