Prestanak etažiranja (EC) (ili "Poništenje suvlasništva") sastoji se u prijenosu vlasništva nad imovinom, koja se ne može podijeliti, gdje jedan od suvlasnika stječe puno vlasništvo nad imovinom na ostatak suvlasnika, a to u više navrata završava naknadom (novčanom ili ne).
U kojim slučajevima nalazimo “Etažno vlasništvo” ili “Suvlasništvo” na nekretnini?
- Kada 2 ili više osoba odluče kupiti nekretninu zajedno, te dijeljenje postotka suvlasništva
- U slučaju nasljeđivanja, kada je potvrđeno da se zakonom, odnosno oporukom, vlasništvo na određenoj stvari dijeli razmjerno među nasljednicima.
- U drugom Sud ili sudski proces
Obično postoje 2 načina za postupanje s raskidom suvlasništva:
1.- Sudskim sporazumom gdje se razmatra na sudu gdje se potvrđuje da će imovina ići samo jednom od suvlasnika.
2 primjera:
a) Razvod; U slučaju razvoda, kada postoji sudska presuda kojom se utvrđuje da imovina u vlasništvu bračnog para pripada samo jednom od njih.
b) Službeno gašenje suvlasništva na sudovima. Mogao bi postojati drugi sudski proces u kojem se odlučuje o poništenju suvlasnika.
U oba slučaja, sudska kazna je predstavljena u španjolskom sustavu i koristi se za otvaranje procesa u kojem će samo jedan od suvlasnika dobiti 100 % vlasništva.
2.- Ugovor između strana: Prodaja jednog od dijelova drugoj strani
Uvijek je moguće da jedan od suvlasnika odluči kupiti ili prodati svoj dio drugome.
Koja je glavna prednost izumiranja suvlasništva?
Glavni aspekt ove transakcije izravno je povezan s porezima jer, iako jedan od suvlasnika „stječe“ dio suvlasništva od ostalih, s poreznog gledišta ova se transakcija ne oporezuje kao "prodaja".
Ovisno o španjolskoj regiji, “prodaja” se oporezuje od 6-10 % na prodajnu cijenu. Ali EZ se oporezuje samo sa 0,5-1,5% (ovisno o regijama)
Ovo je tipična transakcija koja se obavlja u slučaju razvoda ili rastave.
Primjer:
“A” i “B” su vjenčani i kupuju stan za 150.000 EUR u Malagi. 2 godine kasnije odlučuju se razvesti i dogovore da “A” dobije stan. “A” plaća 75.000 EUR “B” za stjecanje svog dijela.
Budući da se smatra EZ-om, porezi za ovu transakciju neće biti 8 % (Andalucía Transfer Tax=6.000 EUR), već 1,5 % = 1.125 EUR.
Zaključak: “A”+”B” štede 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR jer se ova transakcija smatra EC umjesto prodajom.
Dakle, EC je savršena opcija u slučaju razvod.
VAŽNO!: Ali, u slučaju da se nekretnina tereti a hipoteka, iako nekretninu može u potpunosti steći druga strana ("A", u slučaju primjera), banka možda neće prihvatiti izostavljanje "B" izvan hipoteke. Ako se to dogodi, Iako je u zemljišnim knjigama “B” izvan nekretnine, ako banka ne prihvati brisanje svoje hipotekarne odgovornosti, tada će “B” i dalje biti odgovorna osoba te će stoga i dalje biti dužnik hipoteku na banku.
Kako bi se izbjegla ova nepoželjna situacija, prije donošenja odluke o prepuštanju nekretnine nekom od suvlasnika, važno je prethodno dobiti savjet od svoje banke kako bi vidjeli kakav bi bio hipotekarni položaj osobe koja napušta nekretninu. Na ovaj način je prikladno potpisati, prvo, gašenje etažnog vlasništva, a kasnije pristupiti formalizaciji nove hipoteke.
Podređenost oporezivanju određena je "novčanom prirodom" naknade. Drugim riječima, da se smatra prestankom etažiranja, dakle, u slučaju kompenzacije robom, podrazumijeva se da je to "razmjena" (također poznata kao "ZAMJENA") i tada se transakcija smatra "prodajom “, a oporezuje se kao „prodaja”.
Što je u slučaju da nema plaćanja za “kupnju” drugog dijela ili nema sudske/sudske kazne? Može li biti moguće da jedna od strana “da” ili “donira” svoj dio drugoj?
To je moguće, ali se neće smatrati "Nestankom suvlasništva", tako da neće imati porezne povlastice ovog koncepta. To će se smatrati "Donacijom".
I, u slučaju “Donacije”, dakle, morat ćemo regulirati porezom na donacije, koji je regionalni porez, dakle, različito reguliran ovisno o regijama.
U slučaju regije Valencije, donacija ima bonifikaciju koja se sastoji od oslobađanja od poreza do 100.000 EUR od iznosa donacije između roditelja i sinova. Ali, ova bonifikacija u porezima se ne primjenjuje u donacijama između supružnika. Dakle, u slučaju darivanja dijela vlasništva vlasnika drugome, budući da su supružnici, moglo bi doći do visokih iznosa poreza za plaćanje.
Porez na darovanje još je veći ako suvlasnici nisu u braku.
Dakle, vrlo je važno dobiti odgovarajući pravni savjet prilikom donošenja odluke o gašenju ili razvrgnuću višestambene ili suvlasničke zajednice.
Kao što je objašnjeno, EC gdje nema uplate može se smatrati "donacijom": Vrlo važan aspekt EK-a je da mora postojati "plaćanje" ili "naknada" drugoj strani. Drugim riječima, onaj tko napušta imovinu mora biti "plaćen" ili "naknađen" od onoga tko dobiva imovinu. Ako nema plaćanja, tada se transakcija može smatrati "darom" i tada se transakcija može oporezivati kao "donacija". A ovo je stvarno važno uzeti u obzir jer se "donacija" oporezuje čak i više od nasljeđa. “Porez na donacije” bio je isti kao i “porez na nasljedstvo”, a donacije između supružnika nisu imale tolika olakšice i beneficije kao kod nasljedstva.
EC kod kojeg je plaćanje drugom imovinom može se smatrati "prodajom": Vrlo je važno znati da kada se kompenzacija od strane stjecatelja vrši korištenjem druge imovine, tada se transakcija može smatrati "SWAP-om", a zatim se oporezuje kao "prodaja".
u Valencijska zajednica, ova opcija nudi značajnu fiskalnu prednost, pa je porez koji je povezan s pravnim dokumentima pripisao 1,5 % više javnobilježničkih troškova, a ako se vlasništvo dijela dobra prenese u zamjenu za naknadu, fiskalno je poželjnija ova opcija umjesto opcije kupnje, tako da se za potonju na sebe odnosi porez od 10 % (u drugim regijama ovaj porez možda 8-10 %).
Konačno, u slučaju oporezivanja od NERESIDENTI, u slučaju ne postoji "višak dosuđivanja" ne postoji 3 % koje treba zadržati od partnera koji daje dio drugome.
No, kod gašenja etažiranja s viškom presude i naknade u novcu, prema članku 25.2. pročišćenog teksta Zakona o porezu na dohodak nerezidenata, na vrijednost viška mora se prakticirati zadržavanje od 3 % za likvidaciju ovog poreza, pod uvjetom da je došlo do patrimonijalne promjene i ažuriranja vrijednosti zgrade.
Izvori:
– Kraljevski dekret od 24. srpnja 1889. godine.
– Općenito fiskalno upravljanje.
– Kraljevski zakonodavni dekret 1/1993, 24. rujna.
– Zakon o porezu na nerezidente.