ДАНЪК ВЪРХУ ПЕЧАЛБИТЕ ЗА ПЛАЩАНЕ ПРИ ПРОДАЖБА НА ИМОТ В ИСПАНИЯ – IRPF ПРИ ПРОДАЖБАТА – МОДЕЛ 210 И МОДЕЛ 100

Като собственик на имот в Испания, когато ПРОДАВАТЕ, трябва да платите това, което ние наричаме “Ganancia Patrimonial", също известен като "Капиталовите печалби” на английски или „Плюс-стойност" на френски език, "Меерварден” на холандски или „Kapitalgewinn” на немски и др. Този данък върху продажбата е част от общия данък върху доходите.

За да разберете как работи този данък, моля, обърнете внимание на следните понятия:

 1.- ЦЕНА НА ЗАКУПУВАНЕ НА ИМОТ:  Обща сума, платена върху цената на придобиване при закупуване на имота. 

2.- РАЗХОДИ И ДАНЪЦИ КЪМ ПОКУПКАТА:  Тази концепция обхваща общата сума на разходите и платените данъци, които са били свързани с покупката:

– Нотариални и поземлени такси

– Платена сума върху ДДС и гербов данък (в случай на нови имоти) или данък при прехвърляне (в случай на препродажба)  

– Професионални хонорари: хонорари на агент по недвижими имоти, хонорари за адвокат и др. 

 3.- РЕФОРМИ, РАБОТИ И ПОДОБРЯВАНЕ НА ИМОТА:   Много е важно да се знае, че не всички реформи ще бъдат приети като намаление на данъка върху капиталовите печалби. Чисто, испанската администрация ще приеме точно тези  реформи, които се считат за „структурни“, като „рехабилитация“ или „разширяване“ на строежи.  

Разширенията, направени в имота, също могат да бъдат разгледани, за да се получи намаление на IRPF. Испанската данъчна служба смята, че „удължаването“ се състои от процес, чрез който нови елементи се вграждат в имот, като се получават като работа/конструкция в имота, което дава по-голям производствен капацитет. „В тази концепция ще влязат направените в имота нови конструкции, надстройки и др. Цената на тези разширения също може да бъде изчислена като по-висока стойност на придобиване.

Но внимавайте, ремонтните и консервационни работи, които се извършват в къщата, не могат да бъдат изчислени с цел намаляване на размера на капиталовата печалба, тъй като те не са работи, насочени към подобряване на къщата или разширяването й, а за поддържането й в перфектно състояние за ползване и забавление.

И за да се разграничат „ремонтите“ от „консервационните работи“, данъчната служба посочва, че „ремонтите и консервациите са тези, които имат за цел да поддържат полезния живот на имота и неговия производствен или използваем капацитет, докато е възможно да се разглеждат като разширения или подобрения, които водят до увеличаване на капацитета или обитаемостта на имота, както и до удължаване на полезния му живот. В случай, че сте извършили ремонтни дейности, в зависимост от естеството им, те могат да бъдат класифицирани като подобрения или разширения, като в този случай те трябва да бъдат взети предвид при изчисляване на придобивната стойност на прехвърления имот, или разходи за консервация или ремонт, което не трябва да се взема предвид при изчислението.

Като заключение сме изправени пред доказателствен въпрос, който трябва да се решава за всеки отделен случай в зависимост от естеството на извършените работи.

 4.- ЗАДЪРЖАНЕ ЗА КАПИТАЛНИ ПЕЧАЛБИ: В случай продавачът не е данъчен резидент в Испания, има задържане от цената на продажбата от 3 %. Тази сума не се плаща на продавача и трябва да бъде платена на данъчната служба като „задържане“ за предстоящата декларация за капиталови печалби, която ще бъде представена след продажбата. Купувачът има задължението да „задържи“ 3 % от цената за плащане и да ги депозира в испанската данъчна служба, като „авансово плащане“ на капиталовите печалби, които трябва да бъдат изплатени от продавача.

ОСНОВА НА ДАНЪКА

Продажбата на испански имоти произтича от задължението за капиталови печалби към продавачите върху „Нетната печалба“, получена от продажбата със следната формула: 

Цена на продажба – Цена на придобиване – Разходи и данъци при придобиване – Разходи за „структурни реформи“, извършени в имота

ДАНЪЧНА СТАВКА

След като изчислите базата на този данък „Нетна печалба“, данъчната ставка, която трябва да платите, се различава от вашата данъчна ситуация в Испания като Испански РЕЗИДЕНТ или ИСПАНСКИЙ НЕЖИВАЩ: 

– Испански жители-МОДЕЛ 100:

В случай, че се считате за „испански данъчен резидент“ (което означава, че плащате данъка си върху доходите в Испания като испанско местно лице), след като изчислите капиталовите печалби, ще имате следните предимства върху данъка:

• БЕЗ КАПИТАЛНИ ПЕЧАЛБИ ЗА ПОСТОЯННО ЖИВУВАНЕ: В случай, че имотът, който продавате, е Вашето постоянно местожителство (вие сте го използвали повече от 3 години като Ваше „постоянно жилище“), тогава ще имате следните предимства:
  • Ако сте по-млади от 65 години: Не плащате CG за сумите от получената продажба, „реинвестирана“ в придобиването на нов имот, който да се използва като Ваше постоянно местожителство. Имате 2 години, за да практикувате това «реинвестиране» (изминали 2 години без да инвестирате тези суми, ще бъдете обложени с данък изцяло).
  • Ако сте на възраст над 65 години: Не плащате CG за сумите, получени от продажбата. И това дори и да не „реинвестирате“ в нов имот.
• БЕЗ 3% ЗАДЪРЖАНЕ: При завършване на продажбата получавате пълната сума на цената от купувача без задържане.

данъчна ставка в случай на данъчни резиденти
Чиста печалба	Данъчна ставка
До 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Испански НЕрезиденти – Модел 210:   Фиксирана данъчна ставка: 19%

Пример за изчисление на капиталовите печалби: 

• Купихте имот за препродажба през 2015 г. на цена от 200.000 XNUMX евро.
• В този момент сте платили 24.000 12 евро, което е 10 % от разходите: 2 % данък прехвърляне + XNUMX % нотариус, поземлен регистър, адвокатски хонорари и т.н.
• След това направихте вътрешни реформи за 17.000 XNUMX евро (смяна на обработка на пода, ремонт на басейна и нова дограма).
• Няколко години по-късно построихте гараж на стойност 20.000 XNUMX евро

Тогава решихте да продадете сега на цена от 260.000 XNUMX EUR.

Какви са капиталовите печалби, получени от тази продажба?

ЗАБЕЛЕЖКА: Преди да направим изчислението, трябва да информираме, че испанската администрация ще вземе предвид всички горепосочени концепции за намаляване на данъка, с изключение на тази за «вътрешни реформи» на стойност 17.000 XNUMX евро. Причината за това е, че „вътрешните“ реформи, които не са „структурни“ реформи, не се считат за данъчни облекчения.

Използваме формулата:

260.000 (цената на продажбата) - 200.000 (Цена на придобиване) – 24.000 20.000 (Разходи и данъци при придобиване) – XNUMX XNUMX (Нов гараж) =

16.000 EUR

Това е «Нетната печалба», която трябва да се получи с продажбата

Тъй като ставката за капиталовите печалби е 19%, тогава размерът на данъка за капиталовите печалби ще бъде:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

 НАЧИН НА ПЛАЩАНЕ НА ДАНЪКА

В случай на Испански данъчни РЕЗИДЕНТИ, данъкът се декларира заедно с останалите доходи, пенсии, заплати и т.н. като част от общата декларация за данък върху доходите, която трябва да бъде представена преди края на юни на следващата година.

  В случай на НЕ данъчни резиденти в Испания, начинът за плащане на капиталови печалби е следният:

• ПРИ ЗАВЪРШВАНЕ НА ПРОДАЖБАТА: 3 % ЗАПАЗВАНЕ: След приключване на продажбата испанската администрация принуждава купувача да направи ЗАТЪРЖАНЕ на 3 % от стойността на цената на продажбата. Така че не получавате пълната договорена цена. Купувачът задържа 3% от общата цена и е длъжен да ги депозира в данъчната служба. Това се прави «в същия ден на приключване на продажбата».

ЗАБЕЛЕЖКА: Следвайки горния пример, в случай, че цената на продажбата е 260.000 260.000 EUR, задържането на tlo от купувача ще бъде 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• ПРЕДИ 4 МЕСЕЦА СЛЕД ЗАВЪРШВАНЕ НА ПРОДАЖБАТА: ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА ПЕЧАЛБИТЕ НА КАПИТАЛА 19% приложимо както за граждани на ЕС, така и за граждани извън ЕС): След приключване на продажбата имате 6 месеца, за да представите «Декларация за капиталови печалби» в испанската данъчна служба. В тази декларация вие (или вашият адвокат) трябва да изчислите данъка, като следвате горния пример. В този случай сумата, която трябва да платите е 3.040 EUR.

ЗАБЕЛЕЖКА: Както е обяснено тук, капиталовите печалби, получени от тази транзакция, са 3.040 EUR. Тъй като сте били задържани с по-висока сума (7.800 EUR), тогава имате „кредит“ към испанската администрация за разликата.

Така че, ако испанската администрация държи от вас 7.800 EUR за CG Tax, тъй като крайният резултат от данъка е само 3.040 EUR, тогава испанската администрация трябва да ви „възстанови“ разликата: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Как да поискате това възстановяване? Вашият адвокат трябва да включи този факт в същата декларация за капиталови печалби, за да го представи в данъчната служба.

 ЗАБЕЛЕЖКА: Обикновено собствениците бъркат „испанското данъчно пребиваване“ с „испанското местожителство“.

С други думи, хората смятат, че „испанската карта за пребиваване“ или „свидетелство за пребиваване“, получена в испанската национална полиция, е достатъчна, за да докаже, че са „испански жители за данъци“, но за съжаление това не е така.

"Испанска карта за пребиваване" (или "Испанско удостоверение за пребиваване“), не е валидният документ за промяна на вашето данъчно съображение като „данъчно резидент”.

Испанската карта за пребиваване (или сертификат) служи само за деклариране, че „живеете“ в Испания, за да улесни полицията да има по-добър контрол над жителите в определен район.

За да стане испанско резидент за данъци, и след това започнете да плащате данъците си в Испания като нормален испански гражданин, трябва да получите ДАНЪЧНО СЕРТИФИКАЦИЯ НА ИСПАНСКИЯ РЕЗИДЕНТ издадено от испанската данъчна служба или испанската митническа служба, и тогава ще започнете да плащате данъците си в Испания, а не във вашата страна на произход.

И също така, след като трябва да декларирате пред данъчната служба от вашата страна, че сте испански данъчен резидент и че не желаете да продължите като данъчно пребиваване във вашата страна-

Така че, моля, проверете с вашия данъчен консултант данъците, които плащате в момента, защото дори и да не сте резидент на Испания, вие трябва да декларирате и плащате ДАНЪК ДОХОД НЕ РЕЗИДЕНТИ.

____________________________________________________________________________

 

Защо да практикувате 3% задържане от продавача?

Тъй като представлява гаранция за испанската администрация, че данъците, получени от капиталовата печалба, получена от продавача, ще бъдат платени в Испания.

 

Какво се случва, ако задържането от 3% не бъде платено? 

В случай, че задържането не се практикува от купувача, испанската администрация може да изпълни задължението за посоченото плащане в стоките или имотите, обект на продажбата.

С което, в случай че купувачът не извърши плащането, нито задържи продавача, той може да понесе евентуалните процеси по изпълнение на дълга, а в неговия случай и запор върху придобитото имущество.

 

След като 3% задържане е приложено, какво трябва да направи продавачът?

 

Ще трябва да представите данъчната декларация, модел 210, в срок от четири месеца от датата на подписване на продажбата.

 

В този случай, в случай че е удържана по-малка сума от сумата, произтичаща от изчисляването на капиталовата печалба, т.е. ако 10,000 15,000 евро са били удържани от продавача и резултатът от изчислението на капиталовата печалба е 5,000 210 евро . , ще трябва да внесете останалите XNUMX евро с представянето на модела XNUMX в рамките на четири месеца след датата на продажбата.

 

В противен случай, ако продавачът е удържал сума, по-голяма от сумата, произтичаща от плащането на данъка върху капиталовата печалба, той ще има право тази сума да бъде върната. Това трябва да бъде представено в рамките на четири месеца от датата на продажбата.

 

Важно е в този момент, т.е. в случай, че има право на връщане на 3% или част от споменатото задържане на испанската администрация, това ще изисква продавачът преди това да е спазил данъчните задължения, към които това той е бил задължен като собственик в Испания в концепцията си за нерезидент. Тоест, към представянето на годишния данък върху доходите на IRPFNR, на второ местожителство, към който всички собственици на имоти в Испания са задължени като нерезиденти. Обикновено това задължение се изисква за период от четири години. С други думи, испанската администрация няма да изисква условните данъци върху доходите да бъдат регулирани, да не се плащат след последните четири години преди датата на продажбата.

 

Колко време има испанската администрация, за да върне излишъка от удържаните 3%?

 

Администрацията разполага със срок от 6 месеца, за да върне направеното излишно задържане. След 6 месеца администрацията ще бъде длъжна да върне сумата заедно с лихвата за забава.

 

Трябва да се обърне специално внимание на срока на връщане, тъй като в някои случаи испанската администрация може да отнеме повече от година, за да извърши връщането.

 

Трябва също така да се вземе предвид, че администрацията разполага с до ЧЕТИРИ ГОДИНИ, за да практикува връщането или възстановяването. Ето защо, в случай че ви отнеме повече от година, за да получите възстановяване, ще трябва да наемете услугите на специалист, който да парализира сроковете на изтичане на правото на възстановяване.

 

Има ли задължение за задържане от 3% в случай на дарения на имоти в Испания?

 

В случай на дарения на имоти, намиращи се в Испания, тъй като те са безплатни, няма цена, която да се плати за тях, тоест няма възнаграждение, няма задължение да се удържат 3% от стойността на дарението или въвеждането му чрез образец 211.

 

При прекратяване на етажна собственост или заличаване на съсобственост задължително ли е удържането на 3%?

 

Не нормално . С други думи, прекратяването на етажната собственост е неутрален диспозитивен акт, който не поражда наследствено прехвърляне за никоя от страните. Следователно не се счита, че има печалба.

 

Обаче , в случай, че на един от съсобствениците се присъди част, по-голяма от принадлежащата му , в този случай ще се счита, че посочената част представлява капиталова печалба за съсобственика, с която, задържането трябва да се практикува. от 3% върху посочената част в повече . 

С други думи, например, нека си представим, че има случай, в който „А“ и „Б“ имат имот в Испания, в който 65% се поделят за „А“ и 35% за „Б“. В този случай, ако настъпи прекратяване на етажната собственост, при което се установи, че всеки запазва 50% от собствеността, ще се счита, че „Б“ е получил 15% повече от това, което е внесъл. Тоест, внасянето на стойност от 35% е получило резултат от 50%, с което тези 15% излишък ще се считат за капиталова печалба и „А“ ще бъде принуден да задържи 3% от стойността на тези 15% за "Б".

По същия начин нека си представим, че има друг пример, в който ”Б” получава, в допълнение към своите 35% от собствеността, паричен разговор от €50,000 3. По същия начин, споменатото обезщетение в брой ще подлежи на задържане от XNUMX%, тъй като представлява един от съществуващите активи на „Б“.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

ДРУГИ ДАНЪЦИ ЗА ПРОДАВЦИ-PLUSVALÍA

Основно PLUSVALÍA е данък върху увеличаването на стойността на земята, в която се намира вашият имот, от момента на покупка и продажба. Това е единственият данък, който не сме в състояние да изчислим преди продажбата, защото зависи от конкретни критерии от кметството.

В тези случаи задържането от купувача към продавача е достатъчно, за да покрие плащането на този данък. Като цяло, когато продавачът напуска страната след продажбата.