„ДОПЪЛНИТЕЛНИ ПИСМА“ от испанската данъчна служба, когато сте закупили изгоден имот (евтина цена)
През последните няколко години виждаме клиенти, които получават писма от регионалната данъчна служба, че им е поискан допълнителен данък върху покупката на имотите им. Концепцията е лесна за обяснение: според испанското законодателство данъчната служба има получиха капацитета да заменят декларираните стойности на транзакциите, за да поискат допълнителен данък въз основа на това, че декларираната цена е „под пазарната стойност“.
Тези букви в момента се наричат „комплементари“.
Ще ви обясним този въпрос, следвайки пример.
Изображение, че имате имот за препродажба в процес на придобиване на цена за 345.000 EUR, в регион Валенсия.
Стойността на тази сделка е 345.000 EUR
Тази цена се нарича РЕАЛНА ТЪРГОВСКА СТОЙНОСТ и е стойността, използвана за изчисляване на данъците, получени от покупката и тези за продажбата.
В случай на препродажба, данъкът, който се прилага, е данъкът върху покупката (данък върху прехвърлянето - ITP), който във Валенсия е 10% от цената.
Въпреки това, въпреки че стойността на покупката е 345.000 EUR (РЕАЛНА СТОЙНОСТ), испанската администрация има до 4-5 години, за да провери и преразгледа цената, използвана като основа на данъка и плащана на този имот (РЕАЛНАТА СТОЙНОСТ). Така че през този период от 5 години администрацията може да провери сделката и може да вземе предвид в своите критерии, че стойността, която трябва да се използва за изчисляване на данъка върху тази продажба, вместо платената цена (РЕАЛНА СТОЙНОСТ), е 345.000 EUR трябва да е по-висока, напр. 400.000 EUR. Тази последна стойност е това, което наричаме ФИСКАЛНА СТОЙНОСТ (“Valor Fiscal").
Ако случаят е такъв, испанската администрация може да изиска от вас да заплатите разликата в двете стойности, РЕАЛНАТА СТОЙНОСТ (345.000 EUR.) и ФИСКАЛНАТА СТОЙНОСТ (изчислената от администрацията: 400.000 10 EUR). Тогава администрацията може да изиска от вас да платите 400.000% данък по отношение на 345.000 XNUMX EUR, а не XNUMX XNUMX EUR.
И начинът за изчисляване на данъка за плащане ще бъде върху превишената сума при използване на фискалната стойност. Използвайки този пример:
- 10% от реално-търговската стойност е 34.500 XNUMX евро
- 10% от фискалната стойност са 40.000 XNUMX
40.000 34.500 – 5.500 XNUMX = XNUMX XNUMX EUR, които трябва да бъдат платени като надбавка
Има ли някакъв начин за установяване на фискалната стойност на сделка с имот?
Да, има, на официален сайт от Catastro но трябва да имате официален цифров сертификат в Испания. Обикновено вашият адвокат трябва да го направи, когато процесът на покупка е отворен.
Въпреки това, дори да получи тази стойност от официалния сайт на Catastro, в продължение на 4-5 години испанската администрация може да разследва и да оспори Real-Commercial цената, договорена с купувача-продавача. Така че, за да ви гарантираме от всякакви огледи на този ват, би било препоръчително да имате ОЦЕНКА на имота, направена от специалист – АРХИТЕКТ – към датата на закупуване. Тази ОЦЕНКА ще помогне да се докаже на испанската администрация РЕАЛНАТА СТОЙНОСТ на имота и ще имате повече аргументи да се противопоставите на бъдещи евентуални проверки на тези стойности в бъдеще.