Испанските разпоредби установяват, че за да има даден строеж достъп до имотния регистър, нотариусите трябва да изискат предоставянето на лиценза за строеж и цялата строителна документация, включително окончателния сертификат за работа и т.н.
Това се казва в кралски законодателен указ седем/2015 от 30 октомври (консолидиран текст на закона за земята)
Какво обаче е положението на тези сгради, които са построени без разрешение за строеж?
В тези случаи същият поземлен закон установява в своя член 28.4, че тези конструкции, сгради и съоръжения, по отношение на които вече не е подходящо да се приемат мерки за възстановяване на градската законност, които предполагат тяхното разрушаване, поради изтичане на ограничението съответни периоди, може да има достъп до имотния регистър.
Каква е целта на една сграда да има достъп до имотния регистър?
Основната причина за това е, че строеж, който не е част от имотния регистър, не може да бъде част от правна сделка. Тоест не можете да купувате, продавате, наследявате, ипотекирате, плащате данъци и т.н.
Достъпът до имотния регистър позволява строежът да бъде обект на правно движение и да бъде част от правото на собственост на собственика. И освен това имплицитно предполага, че споменатата собственост не може да бъде разрушена, разрушена или по друг начин унищожена от правната система. С което собственикът по този начин утвърждава правото на собственост върху посочения строеж, дори той да е изграден без лиценз.
Но след като един строеж, изграден без лиценз, влезе в имотния регистър, узаконен ли е напълно? С други думи, може ли да се счита за 100% законен?
Отговорът е сложен.
Както вече казахме, достъпът на строеж без лиценз до имотния регистър означава правна видимост на този строеж.
С други думи , когато се изгражда строеж с разрешение за строеж, Общинският съвет се уведомява, че ще се извършва строеж , а испанската правна система взема предвид споменатата конструкция. Информира се и кога този строеж е завършен чрез акта за завършена работа на архитекта и декларирането му в нотариална кантора чрез съответната декларация за ново строителство. По този начин строеж, изграден с лиценз за строеж, автоматично се идентифицира и признава от правната система.
Въпреки това, конструкция, която е изградена без a разрешение за строеж не е част от правния трафик, тъй като изграждането му не е докладвано на публичната администрация . Възможно е да има запис на споменатото строителство за целите на данъците, кадастъра и Ibi, но това не означава, че за целите на законността на строителството агенциите, отговарящи за контрола и надзора на работите на територията, са узнали тази правна конструкция.
Освен това, ако случаят беше такъв, тоест ако администрацията знаеше, че има незаконен строеж, тя автоматично трябваше да действа, като разпореди събарянето на този строеж, тъй като се счита за незаконен.
Това, което се случва е, че Испанска администрация , поради същия принцип на сигурност в правния трафик на правни и търговски действия, не може да има неопределен срок да действа срещу незаконно извършените работи и строежи.
С различните испански регионални разпоредби винаги се установява максимален срок за публичните администрации за откриване на работи и конструкции, които са изградени без лиценз, и по този начин могат да ги санкционират чрез административни санкции, глоби и дори заповеди за разрушаване. След изтичане на този период от време, без администрацията да е забелязала или да е предприела действия срещу строежа, той става узаконен и патримониализиран в активите на собственика.
В испанското законодателство този термин е различен в зависимост от различните автономни общности.
Сега ще говорим за два случая, общността на Валенсия и Андалусия.
Валенсийска общност.
Във Валенсианската общност разпоредбите се основават на Закон 5/2014 от 25 юли за „Устройство на територията, градоустройство и ландшафт“ на Валенсианската общност (по-известна като ” LOTUP “), който беше променен миналата 2019 г. със закона от 5 февруари, който е в сила от 8 февруари 2019 г.
Този закон установява следното срокове на годност :
За да се определи срокът на изтичане на действията на администрацията в тези случаи, е необходимо да се разграничат два случая:
- Незастроена земя, селски, защитен . За работи, които са разположени върху незастроена или защитена земя, няма срок на годност .
Следователно, независимо дали е изтекла възможността за финансово санкциониране на посочените работи, администрацията може по всяко време да разпореди разрушаването на обекти, изградени без лиценз, тъй като, както казваме, правото на администрацията не предписва.
- Градска или застрояема земя: По отношение на градските земи за застрояване, давностният срок за онези строежи, които при влизането в сила на LOTUP (август 2024 г.) не са предписали срока на изтичане съгласно предишното законодателство, е 15 години. Предишната давност беше 4 години.
С други думи, възможно е да се декларира произведение без лиценз, стига да е било завършено преди това Август 20, 2010 . Тази дата е много важна, защото означава Четири години преди влизането в сила на ЗОТУП, което беше именно на 20г.
С който, строителните работи върху градска или застроима земя, за които към датата на влизане в сила на този закон е било предвидено, че срокът на строеж е изтекъл повече от четири години (т.е. всички строежи, завършени преди август 2010 г.), могат да бъдат легализирани чрез достъп до имотния регистър . .
Въпреки това, строежите върху застроявани градски терени, които са изградени без лиценз след датата 20 август 2010 г. , като например 2011, 2012, 2013 и т.н., давностният срок на заповедите за разрушаване на посочените строежи ще станат 15 години .
Същото се случва и с надградените конструкции обща незастроена земя , Която могат да имат достъп до имотния регистър, при условие че са построени преди 20 август 2010 г.
Въпреки това, и което е много важно, онези строежи върху незастроена земя, които са завършени към август 2010 г., са предмет на режима на давност на Закон пет/2014 от LOTUP.
И по отношение на защитени незастроени земи могат да се обявяват само строежи без лиценз, завършени преди 1 февруари 2002 г.
Това е така, защото тази дата съвпада с изтичането на четири години, уредени в предишното законодателство, и с влизането в сила на Валенсианския градски закон 16/2003, който влезе в сила на 1 февруари 2006 г., който дойде, за да установи давност за защитена земя.
Андалусия
Същото се случва и в Андалусия, въпреки че няма разграничение между градско и неурбанизирано. И в двата случая Законът за градоустройството на Андалусия 7/2022, в неговата редакция след последната му промяна на 8 февруари 2012 г., увеличава срока на давност на правото на администрацията да изисква разрушаването на работите от 4 на 6 години. . построен без лиценз.
Както във Валенсианската общност, този период се разбира като приложим за произведения без лиценз, за които към датата на одобрение на закона е изтекъл периодът от 4 години, установен в предишното законодателство. С други думи, могат да се узаконяват всички строежи, построени преди 8 февруари 2008 г.
Следователно за тези строежи, изградени след тази дата, давността става 6 години.
Каталония
Същото може да се каже и за Каталуния. Законодателен декрет 1/2010 от 3 август, одобряващ преработения текст на Каталунския закон за градоустройството, увеличи давностния срок за действието за възстановяване на градската законност на сградите от 4 на 6 години.
Тоест да поиска събарянето или събарянето му.
В Каталуния обаче не е дадено андалуското и валенсийското тълкуване на срока, в който започва да се прилага новият удължен срок от 6 години. Според каталунските критерии тези обекти, които са изградени преди одобрението на закона, тоест 3 август 2010 г., ще имат давност от 4 години. А тези, построени по-късно, срокът ще бъде 6.
ДОБРЕ. Разбрано е!. И така, ако имам строеж без лиценз, в който периодите, установени в законодателството на моята автономна област, са изтекли, без да съм санкциониран, домът ми 100 % ли е?
Отговорът е малко сложен.
Както посочихме в този доклад, изтичането на срока за санкциониране/наказване на строеж дава правомощието за вписване на строежа в имотния регистър.
Това означава, че: собственикът може да „притежава“ произведението без лиценз. Може да бъде ипотекиран, лизинг, продаден, наследен, дарен и т.н испанската система не може да постановява разрушаването му.
Въпреки това, въпреки че испанската система признава такава конструкция за законна, не може да му даде всички права и предимства, които има една законна конструкция . С други думи, испанската система не може да асимилира незаконни строежи, които не са спазвали закона, които не са платили строителни данъци, архитекти и т.н., със законни строежи, които са преминали през тези процедури, построени са в съответствие със закона и са били Те са платили всички съответни данъци и разходи.
Поради тази причина тези строежи, които са изградени без лиценз, но са вписани в имотния регистър, са каталогизирани по специален начин. Наричат се конструкции „извън ред“.
Този тип строителство подлежи на определени ограничения по отношение на законните конструкции:
- Не им е позволено повече от реформи, ограничени до опазване, безопасност и здраве. Поради това те нямат право да извършват рехабилитационни работи.
- Не се допускат разширителни работи на съществуващото строителство.
- В случай, че конструкцията е естествено разрушена (поради природни причини, разруха или бедствие, наводнение и т.н.), те не могат да бъдат възстановени. Те не могат да бъдат възстановени.
Източник: TLACORP