在西班牙出售房產時需繳納所得稅 – 出售中的 IRPF – 型號 210 和型號 100

作為西班牙房產的所有者，在出售時，您必須支付我們所說的“加南西亞世襲“，也稱為“資本收益” 用英語，或“增值服務” 在法語中, “梅爾瓦登” 在荷蘭語中，或“資本金” 德語等。這種銷售稅是一般所得稅的一部分。

為了了解此稅的運作方式，請注意以下概念：

 1.- 物業購買價格：  購買房產時按購置價格支付的總金額。 

2.- 購買的費用和稅收：  這個概念包含了與購買相關的已支付費用和稅款的總額：

– 公證費和土地登記費

– 繳納增值稅和印花稅（如果是新房產）或轉讓稅（如果是轉售）的金額  

– 專業費用：房地產中介費、律師費等。 

 3.- 對物業進行的改革、工程和改進：   重要的是要知道，並非所有改革都會被視為減少資本利得稅。 純粹地，西班牙政府只會接受那些  被視為“結構性”的改革，例如建築的“修復”或“擴建”。  

也可以考慮對屬性進行擴展，以減少 IRPF. 西班牙稅務局認為“擴展”包括將新元素融入財產的過程，作為財產中的工作/建築獲得，從而提供更大的生產能力。 “在這個概念中，將進入在該物業上進行的新建築、表面擴展等。 同樣，這些擴展的成本可以計算為更高的購置價值。

但是，請注意， 房屋內進行的維修和養護工程無法計算 目的是減少資本收益，因為它們不是旨在改善房屋或擴建房屋的工程，而是保持房屋處於使用和享受的完美狀態。

並且為了區分“改善工程”和“保護工程”，稅務局表示，“維修和保護是旨在維持財產的使用壽命及其生產或使用能力的工程，而可以考慮作為擴展或改善那些導致財產的容量或可居住性的增加，以及其使用壽命的延長。 如果您進行了裝修工程，根據這些工程的性質，它們可能被歸類為改進或擴建，在這種情況下，在計算轉讓財產的購置價值或養護或維修費用時，必須將其考慮在內，在所述計算中不應考慮。

作為結論，我們面臨一個證據問題，必鬚根據所進行工作的性質逐案解決。

 4.- 保留資本收益： 以防萬一 賣方是西班牙的非稅務居民，從銷售價格中保留 3%。 此金額不支付給供應商，並且必須支付給稅務局作為即將在出售後提交的資本收益申報的“保留”。 買方有義務“保留” 3% 的支付價格並將其存入西班牙稅務局，作為從賣方支付的資本收益的“預付款”。

稅基

西班牙房產的銷售產生對供應商的資本收益責任，其從銷售中獲得的“淨利潤”使用以下公式： 

銷售價格 – 購置價格 – 購置費用和稅費 – 對房產進行的“結構改革”成本

稅率

一旦計算出此稅“淨利潤”的基數，您支付的稅率與您在西班牙作為西班牙居民或西班牙非居民的納稅情況不同： 

– 西班牙居民-MODEL 100：

如果您被視為“西班牙稅務居民”（這意味著您作為西班牙居民在西班牙繳納所得稅），那麼，一旦計算了資本收益，您將獲得以下稅收優惠：

• 永久住宅沒有資本收益：如果您出售的房產是您的永久住宅（您已經將其用作“永久住宅”超過 3 年），那麼您將獲得以下好處：
  • 如果您未滿 65 歲：您無需向 CG 支付購買新房產用作永久住所的“再投資”銷售金額。 您有 2 年的時間來練習這種“再投資”（超過 2 年沒有投資這些金額，您將被全額徵稅）。
  • 如果您的年齡超過 65 歲：您無需向 CG 支付銷售所得的金額。 即使您不“再投資”新房產，這也是如此。
• NO 3 % RETENTION：銷售完成後，您會從買家那裡收到全額價格，不適用任何保留。

納稅居民的稅率
淨利	稅率
高達6000歐元	19％
6000-49.999€	21％
50.000-199.999€	23％
+ 200.000€	26％

– 西班牙非居民 - 型號 210：   固定稅率： 19％

資本收益計算示例： 

• 您在 2015 年以 200.000 歐元的價格購買了一處轉售房產。
• 在那一刻，您支付了 24.000 歐元，即 12% 的費用：10% 轉讓稅 + 2% 公證費、土地登記費、律師費等。
• 然後，您進行了 17.000 歐元的內部改造（更換地板、修理游泳池和新窗戶）。
• 幾年後，您以 20.000 歐元的價格建造了一個車庫

然後，您決定現在以 260.000 歐元的價格出售。

此次出售產生的資本收益是多少？

注意：在我們進行計算之前，我們需要告知西班牙政府將考慮上述所有概念以減少稅收，但價值 17.000 歐元的“內部改革”概念除外。 其原因是因為不是“結構性”改革的“內部”改革沒有考慮到稅收優惠。

我們使用公式：

260.000 （銷售價格）  - 200.000 （收購價格） – 24.000（購置費用和稅收）– 20.000（新車庫）=

16.000歐元

這是通過銷售獲得的«淨利潤»

由於資本收益的稅率為 19%，那麼資本收益的稅額將為：

16.000 * 19% = 3.040歐元

 繳稅方式

的情況下 西班牙稅務居民, 稅收與其他收入、養老金、工資等一起申報，作為全球所得稅申報的一部分，將在次年 XNUMX 月底之前提交。

  的情況下 西班牙的非稅務居民，支付資本收益的方式如下：

• 銷售完成時：3 % 保留: 銷售完成後，西班牙政府強制買方從銷售價格中保留 3%。 因此，您沒有收到全部商定價格。 買方保留總價的 3%，他有義務將其存入稅務局。 這是在“銷售完成的同一天”完成的。

注意：按照上述示例，如果銷售價格為 260.000 歐元，則買方的保留金額將為 260.000 * 3 % = 7.800歐元.

• 4 個月前 出售完成後：資本收益申報 企業排放佔全球 19% 適用於歐盟和非歐盟國民）：出售完成後，您有 6 個月的時間向西班牙稅務局提交《資本收益申報表》。 在此聲明中，您（或您的律師）必須按照上述示例計算稅款。 在這種情況下，您必須支付的金額為 3.040 歐元。

注意：正如這裡所解釋的，本次交易產生的資本收益為 3.040 歐元。 由於您保留了更高的金額（7.800 歐元），因此您在西班牙政府獲得了差額的“信用”。

因此，如果西班牙政府向您收取 7.800 歐元的 CG 稅，因為稅收的最終結果僅為 3.040 歐元，那麼西班牙政府必須“退還”您的差額：7.800-3.040 = 4.760歐元.

如何申請此退款？ 您的律師必須在同一份資本收益聲明中包含這一事實，以提交給稅務局。

 注意：通常業主會混淆“西班牙稅務居住地”和“西班牙居住地”.

換句話說，人們認為在西班牙國家警察局獲得的《西班牙居留卡》或《居留證》就足以證明他們是《西班牙稅務居民》，但不幸的是，事實並非如此。

在“西班牙居留卡“ （要么 ”西班牙居留證“），不是將您的稅務考慮更改為«稅務居民»的有效文件。

西班牙居留卡（或證書）僅用於聲明您在西班牙“居住”，以方便警方更好地控制特定區域的居民。

為了成為西班牙稅務居民，然後開始以普通西班牙公民的身份在西班牙繳納稅款，您必須獲得 西班牙居民稅務證明 由西班牙稅務局或西班牙海關簽發，然後您將開始在西班牙而不是您的原籍國繳納稅款。

而且，一旦您需要向您所在國家/地區的稅務局申報您是西班牙稅務居民，並且您不希望繼續作為您所在國家/地區的稅務居民 -

因此，請與您的稅務顧問核實您目前支付的稅款，因為即使您不是西班牙居民，您也應該申報並支付非居民所得稅。

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為什麼要實行賣家3%的保留？

因為它代表了西班牙政府的保證，即賣方獲得的資本收益所產生的稅款將在西班牙繳納。

 

如果不支付 3% 的保留金會怎樣？ 

如果買方未實行保留，西班牙政府可以執行所售貨物或財產中上述付款的債務。

如果買方不付款，也不扣留賣方，他可能會遭受最終的債務執行程序，並在他的情況下，被扣押所獲得的財產。

 

應用 3% 的保留後，賣家需要做什麼？

 

您必須在簽署銷售合同之日起四個月內出示納稅申報單（型號 210）。

 

在這種情況下，如果預扣的金額少於資本利得計算得出的金額，即向賣方預扣了 10,000 歐元，而資本利得的計算結果為 15,000 歐元。 ，您必須在銷售之日起四個月內，通過展示 5,000 型號貢獻剩餘的 210 歐元。

 

否則，如果賣方預扣的金額高於繳納資本利得稅的金額，他將有權要求退還該金額。 該信息必須在銷售之日起四個月內提交。

 

在這一點上很重要的是，如果西班牙政府有 3% 的返還權或上述保留的一部分，這將要求賣方之前遵守該納稅義務。在他的非居民概念中，他有義務作為西班牙的所有者。 也就是說，提交第二居所 IRPFNR 的年度估算所得稅，西班牙所有業主作為非居民都有義務繳納。 通常，該義務的期限為四年。 換句話說，西班牙政府不會要求將推定所得稅正規化，即在出售日期之前的最後四年內不繳納所得稅。

 

西班牙政府有多少時間退還扣留的 3% 的多餘部分？

 

政府有 6 個月的時間退還超額保留。 6個月後，主管部門有義務退還上述金額以及滯納金利息。

 

必須特別注意返還期限，因為西班牙政府在某些情況下可能需要一年多的時間才能完成返還。

 

還必須考慮到，政府有長達四年的時間來實施退貨或報銷。 因此，如果您需要一年以上的時間才能獲得退款，您就需要聘請專家的服務來癱瘓獲得退款的權利的有效期。

 

如果在西班牙捐贈財產，是否有義務保留 3%？

 

如果捐贈位於西班牙的財產，由於這些財產是免費的，因此無需支付任何費用，即沒有對價，沒有義務扣留財產價值的 3% 捐款或通過模型 211 輸入。

 

如果公寓解散或共同所有權消失，是否必須強制扣留 3%？

 

正常情況下不會 。 換句話說，公寓的解散是一種中立的處置行為，不會為任何一方產生財產轉讓。 因此，不認為有盈利。

 

然而 , 如果其中一位共同所有者獲得的份額大於屬於他的份額 ，在這種情況下，將被認為該部分構成共同所有者的資本收益，其中， 必須實行保留。 上述超出部分的 3% . 

換句話說，例如，假設有一種情況，“A”和“B”在西班牙擁有一處房產，其中“A”分享65%，“B”分享35%。 在這種情況下，如果發生公寓解散，確定每人保留 50% 的財產，則將被視為“B”獲得了比其出資多 15% 的收益。 也就是說，貢獻35%的價值得到50%的結果，這15%的盈餘將被視為資本收益，“A”將被迫保留這3%價值的15% “B”。

同樣，我們假設還有一個例子，“B”除了擁有 35% 的財產外，還收到了 50,000 歐元的現金。 同樣，現金補償也將保留3%，因為它代表了“B”的現有資產之一。

 

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供應商的其他稅費-PLUSVALÍA

PLUSVALÍA 主要是對您的財產所在的土地從購買和出售時間起的增值徵稅。 這是我們無法在出售之前計算的唯一稅款，因為取決於市政廳的具體標準。

在這些情況下，從買方到賣方的保留足以支付該稅款。 總體而言，當賣方在出售後離開該國時。