共管公寓消滅（EC）（或“共同所有權取消”）是指不可分割的資產所有權的轉移，其中一個共有人將資產的全部所有權轉讓給其他人共同所有者，並在許多情況下以補償（金錢或非金錢）結束。
在哪些情況下我們會發現房產屬於“共管公寓”或“共同所有權”？
- 當兩個或兩個以上的人決定一起購買房產時， 並分享共同所有權的百分比
- 繼承的情況下，當根據法律或遺囑確認確定財產的所有權按比例分配給繼承人時。
- 其他 法庭或司法程序
通常，有兩種方法可以終止共同所有權：
1.- 經法庭審議並確認該財產將僅歸其中一名共同所有人所有的司法協議。
2個例子：
a) 離婚; 在離婚的情況下，法院判決規定已婚夫婦擁有的財產僅歸其中一方所有。
b) 法庭上共同所有權的正式消滅。 可能還有其他司法程序決定取消共有人。
在這兩種情況下，法院的判決均採用西班牙系統，並用於開啟一個程序，只有一個共同所有者將獲得 100% 的財產。
2.- 雙方協議：將其中一個零件出售給另一方
共同所有者之一總是有可能決定將其部分購買或出售給另一方。
共同所有權消滅的主要優點是什麼？
這項交易的主要方面與稅收直接相關，因為儘管其中一個共同所有者從其他人那裡“收購”了部分共同所有權， 從稅務角度來看，該交易不作為“銷售”徵稅.
根據西班牙地區的不同，“銷售”需按銷售價格的 6% 至 10% 徵稅。 但歐共體的稅率僅為 0,5-1,5%（取決於地區）
這是離婚或分居時進行的典型交易。
示例：
“A”和“B”結婚了，並以 150.000 歐元在馬拉加購買了一套公寓。 兩年後，他們決定離婚，並同意“A”獲得公寓。 “A”向“B”支付 2 歐元以獲得其部分。
被視為 EC，本次交易的稅費將不是 8%（安達盧西亞轉讓稅 = 6.000 歐元），而是 1,5% = 1.125 歐元。
結論：“A”+“B”節省了 6.000 – 1.125 歐元 = 4.875 歐元，因為該交易被視為 EC 而不是銷售。
因此，在以下情況下，EC 是一個完美的選擇 離婚。
重要提示！：但是，如果該物業被收取費用 抵押，雖然該財產可以被另一方（本例中的“A”）完全收購，但銀行可能不接受將“B”排除在抵押貸款之外。 如果發生這種情況， 雖然在土地註冊處“B”已不在該房產中，但如果銀行不同意取消其抵押責任，那麼“B”將繼續是該房產的負責人，因此，它將繼續是該房產的債務人。銀行抵押貸款.
為了避免這種不良情況，在決定將房產留給其中一位共同獲勝者之前，重要的是要事先獲得銀行的建議，看看離開房產的一方的抵押貸款狀況如何。 這樣，適合首先簽署公寓的消滅，然後進行新抵押貸款的正式化。
稅收從屬關係是由補償的“貨幣性質”決定的。 換句話說，要被視為“共管公寓的滅絕”，因此，如果以貨物補償，則可以理解為“易貨貿易”（也稱為“SWAP”），然後該交易被視為“銷售” ” ，並作為“銷售”徵稅。
沒有支付“購買”另一部分的費用，或者沒有司法/法院的判決，這是什麼情況？ 一方有可能將其部分“給予”或“捐贈”給另一方嗎？
這是可能的，但它不會被視為“共同所有權的消失”，因此，它不會擁有這個概念的稅收優惠。 它將被視為“捐贈”。
並且，如果出現 “捐贈”，那麼，我們就必須受到捐贈稅的監管，捐贈稅是一種地區稅，因此，根據地區的不同，監管也不同。
在巴倫西亞地區，捐贈可享受高達 100.000 歐元的免稅優惠，父母和兒子之間的捐贈金額可免稅。 但是，這種稅收優惠並不適用於配偶之間的捐贈。 因此，如果將財產所有者的一部分捐贈給另一方（即配偶），則可能需要繳納高額稅款。
當共同所有人未結婚時，捐贈稅甚至更高。
因此，在做出消滅或解散共管公寓或共同所有權的決定時，獲得適當的法律建議非常重要。
正如 EC 所解釋的，沒有付款的情況可以被視為“捐贈”： EC的一個非常重要的方面是必須向另一方“付款”或“補償”。 換句話說，離開財產的人必須由獲得財產的人“支付”或“補償”。 如果沒有任何付款，則該交易可能被視為“禮物”，然後該交易可能會作為“捐贈”徵稅。 這一點非常重要，因為“捐贈”的稅率甚至比繼承還要高。 “捐贈稅”與“繼承稅”相同，配偶之間的捐贈不會獲得與繼承一樣多的減免和福利。
使用另一項資產付款的 EC 可能被視為“銷售”：非常重要的是要知道，當收購方的補償是使用另一項資產完成時，那麼該交易可能會被視為“SWAP”，然後按“銷售”徵稅。
在 巴倫西亞社區，此選項提供了重要的財政優勢，因此，相關稅收（司法文件法稅）已歸屬 1,5%，更多的公證費用，並且，如果商品的一部分財產被轉讓以換取補償，從財政角度來看，這種選擇比購買選擇更可取，因此，對於後者，其自身適用10% 的稅收歸屬（在其他地區，該稅收可能為8-10%）。
最後，在徵稅的情況下 非居民， 以防萬一 不存在“過度裁決”，將部分轉讓給另一方的合作夥伴不得保留 3%。
但是， 過度裁決和金錢補償的公寓消滅，根據非居民所得稅法合併文本第25.2條， 對於超出部分的價值，必須實行 3% 的保留 為了清算該稅款，前提是發生了財產變更並更新了建築物的價值。
來源：
– 24 年 1889 月 XNUMX 日皇家法令。
– 一般財政管理。
– 皇家立法令 1/1993，24 月 XNUMX 日。
– 非居民稅法。