Kat Mülkiyetinin (EC) Yok Edilmesi (veya “Ortak Mülkiyetin İptal Edilmesi”), bölünemeyen bir varlığın mülkiyetinin, ortak sahiplerden birinin varlığın tüm mülkiyetini geri kalanına devretmesi anlamına gelir. ortak sahipler ve bu, birçok durumda bir tazminatla (parasal olsun ya da olmasın) sona erer.
Hangi durumlarda bir mülk üzerinde “Kat Mülkiyeti” veya “Ortak Mülkiyet” buluruz?
- 2 veya daha fazla kişi birlikte bir mülk satın almaya karar verdiğinde, ve ortak sahiplik yüzdesinin paylaşılması
- Miras durumunda, belirli bir malın mülkiyetinin kanunen veya vasiyetname ile mirasçılarına orantılı olarak paylaştırıldığı teyit edildiğinde.
- Diğer Mahkeme veya Adli süreç
Genellikle, Ortak mülkiyeti feshetmenin 2 yolu vardır:
1.- Mülkün yalnızca ortak sahiplerden birine gideceğinin onaylandığı Mahkemeler tarafından değerlendirilen bir adli anlaşma ile.
2 örnek:
bir boşanma; Boşanma halinde, evli bir çiftin sahip olduğu malın sadece bir tanesine ait olduğunu tespit eden bir Mahkeme Hükümünün bulunması.
b) Müşterek Mülkiyetin Mahkemelerde Resmi Olarak Sona Ermesi. Ortak sahiplerin iptaline karar verilen başka bir Yargı süreci olabilir.
Her iki durumda da Mahkeme'nin Hükmü İspanyol sisteminde sunulmakta ve mülkün %100'ünün ortak sahiplerden yalnızca birinin alacağı bir süreç açmak için kullanılmaktadır.
2.- Taraflar arasındaki anlaşma: Parçalardan birinin diğer tarafa satılması
Ortak sahiplerden birinin diğerine kendi payını almaya veya satmaya karar vermesi her zaman mümkündür.
Ortak Mülkiyetin Tükenmesinin ana avantajı nedir?
Bu işlemin ana yönü doğrudan vergilerle ilgilidir, çünkü ortak sahiplerden biri, ortak mülkiyetin bir kısmını diğerlerinden “kazanmış” olsa da, vergi açısından bu işlem "satış" olarak vergilendirilmez.
İspanya bölgesine bağlı olarak “satış”, satış fiyatı üzerinden %6-10 oranında vergilendirilir. Ancak AT yalnızca %0,5-1,5 oranında vergilendirilir (bölgelere bağlı olarak)
Bu, boşanma veya ayrılık durumunda yapılan tipik işlemdir.
Örnek:
“A” ve “B” evlenir ve Malaga'da 150.000 EUR'ya bir daire satın alır. 2 yıl sonra boşanmaya karar verirler ve daireyi “A”nın alması konusunda anlaşırlar. "A", "B"ye kendi payına düşeni alması için 75.000 EUR öder.
Bir EC olarak kabul edildiğinde, bu işlem için vergiler% 8 (Endülüs Transfer Vergisi = 6.000 EUR) değil,% 1,5 = 1.125 EUR olacaktır.
Sonuç: “A”+”B” 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR tasarruf ediyor çünkü bu işlem bir satış yerine EC olarak kabul ediliyor.
Dolayısıyla, EC, aşağıdaki durumlarda mükemmel bir seçenektir: boşanma.
ÖNEMLİ !: Ancak, mülkün ipotek, malın tamamı karşı tarafça (“A”, örnekte) iktisap edilebilmesine rağmen, banka “B”yi ipotek dışında bırakmayı kabul etmeyebilir. Eğer bu olursa, Tapuda “B” bulunduğu halde, banka ipotek sorumluluğunu iptal etmeyi kabul etmezse, “B” onun üzerinde sorumlu kişi olmaya devam edecek ve dolayısıyla borçlu olmaya devam edecektir. bankaya ipotek.
Bu istenmeyen durumdan kaçınmak için, mülkiyeti eş-kazananlardan birine bırakma kararını almadan önce, mülkten ayrılan partinin ipotek pozisyonunun ne olacağını görmek için bankanızdan önceden tavsiye almak önemlidir. Bu şekilde, önce, yeni mülkün resmileştirilmesi ile devam etmek için, kat mülkiyeti tükenmesini imzalamak uygundur.
Vergilendirmeye tabi olma, tazminatın “parasal niteliği” tarafından belirlenir. Diğer bir deyişle, Kat Mülkiyetinin Yok Oluşu olarak değerlendirilmesi yani mal ile tazmin edilmesi durumunda bunun “takas” (“SWAP” olarak da bilinir) olduğu anlaşılmakta ve bu durumda işlem “satış” olarak değerlendirilmektedir. ” ve “satış” olarak vergilendirilir.
Durum nedir, diğer parçayı “satın almak” için ödeme yapılmadı mı, yoksa Yargı/Mahkeme Kararı yok mu? Taraflardan birinin diğerine kendi payını “vermesi” veya “bağışlaması” mümkün olabilir mi?
Bu mümkündür, ancak “Ortak Mülkiyetin Sona Ermesi” olarak değerlendirilmeyeceğinden, bu kavramın vergisel ayrıcalıklarına sahip olmayacaktır. “Bağış” olarak değerlendirilecektir.
Ve durumunda "Bağış", o zaman, bölgesel bir vergi olan ve bölgelere göre farklı şekilde düzenlenen Bağış vergisi tarafından düzenlenmemiz gerekecek.
Valensiya bölgesi söz konusu olduğunda, Bağış, ebeveynler ve oğullar arasında bağışlanan miktardan 100.000 Euro'ya kadar vergiden muaf olan bir bağışa sahiptir. Ancak vergilerdeki bu tasfiye eşler arasındaki bağışlarda uygulanmaz. Bu nedenle, mülk sahibinin bir kısmının diğerine bağışlanması durumunda, eşler olmak, ödemek için yüksek vergi miktarlarından kaynaklanabilir.
Ortak sahipler evli olmadığında bağış vergisi daha da yüksektir.
Bu nedenle, Kat Mülkiyetini veya Ortak Mülkiyeti söndürme veya tasfiye etme kararı alırken uygun yasal tavsiye almak çok önemlidir.
EC'de açıklandığı gibi, ödemenin yapılmadığı durumlarda “Bağış” olarak kabul edilebilir: EC'nin çok önemli bir yönü, karşı tarafa bir “ödeme” veya “tazminat” olması gerektiğidir. Başka bir deyişle, mülkü terk edene, mülkü alan tarafından “ücret” veya “tazmin” edilmelidir. Herhangi bir ödeme yapılmaması durumunda işlem “hediye” olarak değerlendirilebilir ve işlem “bağış” olarak vergilendirilebilir. Ve bu bir “bağış” olarak kabul edilmesi gerçekten önemlidir, bir mirastan bile daha yüksek vergilendirilir. “Bağış Vergisi”, “Veraset Vergisi” ile aynı olup, eşler arasındaki bağışlar miras kadar indirim ve menfaat sağlamaz.
Ödemenin başka bir varlıkla yapıldığı bir EC, "satış" olarak kabul edilebilir.: Alacak kişinin tazminatı başka bir varlık kullanılarak yapıldığında, işlemin “SWAP” olarak değerlendirilebileceğini ve ardından “satış” olarak vergilendirilebileceğini bilmek çok önemlidir.
içinde Valensiya Topluluğu, bu seçenek önemli bir mali avantaj sunar, bu nedenle, ilgili vergi (Hukuki Dokümantasyon Yasası Vergisi)% 1,5, daha fazla noter masrafı atfetmiştir ve bir malın bir kısmının mülkü tazminat karşılığında transfer edilirse, mali olarak, satın alma opsiyonu yerine bu seçeneğin tercih edilmesi tercih edilir, bu nedenle, ikincisi için% 10 vergi atfedilir (diğer bölgelerde bu vergi belki% 8-10).
Son olarak, vergilendirilmesi durumunda KONUT OLMAYANLAR, durumunda “Yargı fazlalığı” yoktur, payı diğerine veren ortaktan alınacak %3'lük pay yoktur.
Ancak, yargı ve para tazminatı fazlası ile kat mülkiyetinin ortadan kalkmasında, Yerleşik Olmayanların Gelir Vergisi Kanunu'nun birleştirilmiş metninin 25.2 maddesine göre, fazlalığın değerinde %3'lük bir alıkoyma uygulanmalıdır. malvarlığı değişikliği ve bina değerinde güncelleme olması kaydıyla bu verginin tasfiyesi için.
kaynaklar:
- 24 Temmuz 1889 tarihli Kraliyet Kararnamesi.
- Genel Mali Yönetim.
- Kraliyet Yasama Kararnamesi 1/1993, 24 Eylül.
- Yerleşik Olmayan Vergi Kanunu.