İSPANYA'DA MÜLKİYET SATIŞINDA ÖDENECEK VERGİ KAZANIR – SATIŞTA IRPF – MODEL 210 & MODEL 100

İspanya'da bir mülkün sahibi olarak, SATIŞ yaparken, "dediğimiz şeyi ödemek zorundasınız.ganancia patrimonyal", Ayrıca şöyle bilinir "Sermaye kazançlarıİngilizce'de ” veya “artı değer" Fransızcada, "meerwaarden” Hollandaca veya “Kapitalgewinn” Almanca, vb. Satıştaki bu vergi, genel Gelir Vergisinin bir parçasıdır.

Bu verginin nasıl çalıştığını öğrenmek için lütfen aşağıdaki kavramlara dikkat edin:

 1.- MÜLKİYET ALIM FİYATI:  Mülk satın alındığında edinim bedeli üzerinden ödenen toplam tutar. 

2.- SATIN ALMAYA KATILAN GİDERLER VE VERGİLER:  Bu kavram, satın almayla bağlantılı olarak ödenen giderler ve vergiler üzerindeki toplam tutarı kapsar:

– Noter ve tapu harçları

– KDV ve Damga Vergisi (yeni mülk olması durumunda) veya Transfer Vergisi (yeniden satış durumunda) üzerinden ödenen tutar  

– Profesyonel ücretler: Emlakçı ücretleri, avukat ücretleri vb. 

 3.- MÜLKİYET ÜZERİNDE YAPILAN REFORM, ÇALIŞMA VE İYİLEŞTİRMELER:   Tüm reformların Sermaye Kazançları Vergisinde indirim olarak kabul edilmeyeceğini bilmek çok önemlidir. Kesinlikle, İspanyol yönetimi sadece bunları kabul edecek.  yapıların “rehabilitasyonu” veya “genişletilmesi” gibi “yapısal” kabul edilen reformlar.  

Mülkte yapılan uzantılar, IRPF'de bir azalma elde etmek için de düşünülebilir.. İspanyol vergi dairesi, “uzantı”yı, yeni unsurların bir mülke dahil edildiği, mülkte daha büyük bir üretken kapasite sağlayan bir iş/inşaat olarak elde edildiği bir süreçten oluştuğunu düşünmektedir. “Bu konseptte taşınmaz üzerinde yapılacak yeni yapılara, yüzey genişletmelerine vb. girilecektir. Bu uzantıların maliyeti de aynı şekilde daha yüksek bir satın alma değeri olarak hesaplanabilir.

Ama dikkat et, evde yapılan onarım ve konservasyon işleri hesaplanamaz Evi iyileştirmeye veya genişletmeye yönelik çalışmalar olmadığı için, kullanım ve keyif için mükemmel durumda tutmak için sermaye kazancı miktarını azaltmak amacıyla.

“İyileştirme çalışmaları”nı “koruma çalışmalarından” ayırt etmek için Vergi Dairesi, “tamir ve korumaların, mülkün faydalı ömrünü ve üretim veya kullanım kapasitesini sürdürmeyi amaçlayan işler olduğunu, uzatma olarak kabul etmenin mümkün olduğunu belirtir. veya mülkün kapasitesini veya yaşanabilirliğini artırmanın yanı sıra faydalı ömrünün uzatılmasıyla sonuçlanan iyileştirmeler. Tadilat yaptırmış olmanız durumunda, bunların niteliğine göre iyileştirme veya genişletme olarak sınıflandırılabilir, bu durumda devredilen mülkün iktisap değeri veya koruma veya onarım giderlerinin hesaplanmasında dikkate alınması gerekir, söz konusu hesaplamada dikkate alınmamalıdır.

Sonuç olarak, yürütülen çalışmaların niteliğine bağlı olarak vaka bazında çözülmesi gereken bir delil sorunuyla karşı karşıyayız.

 4.- SERMAYE KAZANÇLAR İÇİN İADE: Bu durumda satıcı İspanya'da vergi mükellefi değil, satış fiyatından %3'lük bir alıkoyma var. Bu tutar satıcıya ödenmez ve satıştan sonra sunulacak Sermaye Kazançları beyannamesi için “tutanak” olarak vergi dairesine ödenmelidir. Alıcı, satıcıdan ödenecek Sermaye Kazançlarının bir «peşin ödeme» olarak, ödeme fiyatından %3'ü "tutmak" ve bunu İspanyol vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür.

VERGİ TABANI

İspanyol mülklerinin satışı, aşağıdaki formülle satıştan elde edilen “Net kâr” üzerinden satıcılara Sermaye Kazançları yükümlülüğü getirir: 

Satış fiyatı - Satın alma fiyatı - Satın alma giderleri ve vergileri - Mülkte yapılan «yapısal reformların» maliyeti

VERGİ ORANI

Bu verginin "Net kâr" matrahını hesapladıktan sonra, ödeyeceğiniz vergi oranı, İspanya'da MÜKEMMEL VEYA İSPANYOL MUKAMET DIŞI olarak İspanya'daki vergi durumunuzdan farklıdır: 

– İspanyol Sakinleri-MODEL 100:

«İspanya Vergi Sakini» olarak değerlendirilmeniz durumunda (İspanya'da gelir verginizi İspanya'da mukim olarak ödediğiniz anlamına gelir), daha sonra Sermaye Kazançlarını hesapladıktan sonra vergiden aşağıdaki faydalara sahip olursunuz:

• KALICI KONUT İÇİN SERMAYE KAZANIMI YOK: Sattığınız mülkün daimi ikametgahınız olması durumunda ("kalıcı eviniz olarak 3 yıldan fazla bir süredir arı kullanıyorsunuz"), aşağıdaki avantajlara sahip olursunuz:
  • 65 yaşından küçükseniz: Daimi ikametgahınız olarak kullanılacak yeni bir mülk edinilmesinde «yeniden yatırılan» satış tutarları için CG ödemezsiniz. Bu "yeniden yatırım" ı uygulamak için 2 yılınız var (bu miktarlara yatırım yapmadan 2 yıl geçti, tam olarak vergilendirileceksiniz).
  • 65 yaşından büyükseniz: Satıştan elde edilen tutarlar için CG ödemezsiniz. Ve bu, yeni bir mülke “yeniden yatırım yapmasanız bile”.
• HAYIR 3% İADE: Satışın tamamlanmasından sonra, alıcıdan fiyatın tamamını, hiçbir saklamaya gerek kalmadan alırsınız.

vergi mukimleri durumunda vergi oranı
Net kazanç	Vergi oranı
6000 € 'ya kadar	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– İspanya'da yerleşik olmayanlar -Model 210:   Vergi Oranını Düzeltin: 19%

Sermaye Kazançları hesaplamasına örnek: 

• 2015 yılında 200.000 EUR fiyatla satılık bir mülk satın aldınız.
• O anda 24.000 EUR, yani giderlerin% 12'sini ödediniz:% 10 Transfer vergisi +% 2 noter, tapu sicil, avukat ücretleri vb.
• Daha sonra, 17.000 EUR için dahili reformlar yaptınız (zeminin döşenmesi, havuzun onarılması ve yeni pencereler).
• Birkaç yıl sonra 20.000 EUR değerinde bir garaj inşa ettiniz.

Ardından, şimdi 260.000 EUR fiyatla satışa karar verdiniz.

Bu satıştan elde edilen Sermaye Kazançları nedir?

NOT: Hesaplamayı yapmadan önce, İspanyol yönetiminin vergiyi düşürmek için yukarıdaki tüm kavramları dikkate alacağını bildirmemiz gerekiyor, 17.000 EUR değerindeki «iç reformlar» dışında. Bunun nedeni, "yapısal" reformlar olmayan "dahili" reformların vergi avantajları için dikkate alınmamasıdır.

Formülü kullanıyoruz:

260.000 (Satış fiyatı) - 200.000 (Edinme fiyatı) – 24.000 (Satın alma masrafları ve vergileri) – 20.000 (Yeni Garaj) =

16.000 EUR

Bu satışla elde edilecek «Net kâr»

Sermaye Kazançları oranı% 19 olduğundan, Sermaye Kazançları için vergi tutarı:

16.000 *% 19 = 3.040 EUR

 VERGİ ÖDEME ŞEKLİ

Durumlarda İspanyol vergi mükellefleri, vergi, bir sonraki yılın Haziran ayının sonundan önce sunulacak küresel Gelir Vergisi beyannamesinin bir parçası olarak diğer gelirler, emekli maaşları, maaş vb. ile birlikte beyan edilir.

  Durumlarda İspanya'da vergi dışı ikamet edenler, Sermaye Kazançları ödeme şekli aşağıdaki gibidir:

• SATIŞIN BİTİRİLMESİ ÜZERİNE:% 3 DÖNÜŞ: Satış tamamlandığında, İspanyol idaresi alıcıyı satış fiyatının değerinden% 3'lük bir İADE yapmaya zorlar. Yani, anlaşılan fiyatın tamamını almazsınız. Alıcı toplam fiyatın% 3'ünü tutar ve bunu Vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür. Bu «satışın tamamlandığı gün» yapılır.

NOT: Yukarıdaki örneği takiben, satış fiyatının 260.000 EUR olması durumunda, alıcı tarafından yapılacak saklama tutarı 260.000 *% 3 = 7.800 EUR.

• 4 AY ÖNCE SATIŞIN TAMAMLANMASINDAN SONRA: SERMAYE KAZANÇLARININ BEYANI %19 hem AB hem de AB dışı vatandaşlar için geçerlidir): Satışı tamamladıktan sonra, İspanyol vergi dairesine «Sermaye Kazanç Beyanı» nı sunmak için 6 ay süreniz vardır. Bu beyanda siz (veya avukatınız) yukarıdaki örneği izleyerek vergiyi hesaplamalısınız. Bu durumda ödemeniz gereken miktar 3.040 EUR'dur.

NOT: Burada açıklandığı gibi, bu işlemden elde edilen Sermaye Kazançları 3.040 EUR'dur. Daha yüksek bir meblağla (7.800 EUR) alıkonduğunuz için, İspanyol idaresinden aradaki fark için bir “krediniz” var.

Dolayısıyla, İspanya yönetimi CG Vergisi için sizden 7.800 EUR tutarında ise, verginin nihai sonucu sadece 3.040 EUR olduğundan, İspanya yönetimi farkı size iade etmelidir: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Bu geri ödeme için nasıl talepte bulunulur? Avukatınız, Vergi Dairesi'ne sunmak için bu gerçeği aynı Sermaye Kazançları Beyanına eklemelidir.

 NOT: Genellikle sahipler “İspanyol Vergi Dairesi” ni “İspanyol Rezidansı” ile karıştırırlar.

Başka bir deyişle, insanlar İspanyol Polis Teşkilatı'nda alınan «İspanya İkamet Kartı veya“ İkamet Belgesi ”nin onların« Vergiler için İspanya'da İkamet Edenler »olduklarını göstermek için yeterli olduğunu düşünüyor ve maalesef durum böyle değil.

"İspanyol Rezidans Kartı”(Veya“İspanyol İkamet Belgesi“), Vergi değerlendirmenizi« Vergi Dairesi »olarak değiştirmek için geçerli bir belge değildir.

İspanyol İkamet Kartı (veya Sertifikası), Polis'in belirli bir bölgedeki sakinler üzerinde daha iyi kontrol sahibi olmasını kolaylaştırmak için sadece İspanya'da “yaşadığınızı” beyan etmeye hizmet eder.

Vergiler için İspanya'da mukim olmak içinve sonra İspanya'daki Vergilerinizi normal bir İspanyol vatandaşı olarak ödemeye başlayın. İSPANYOL DAİMİ VERGİ SERTİFİKASI İspanya Vergi Dairesi veya İspanya Gümrük İdaresi tarafından verilmiş ve daha sonra vergilerinizi menşe ülkenizde değil İspanya'da ödemeye başlayacaksınız.

Ayrıca, ülkenizdeki Vergi Dairesine İspanyol Vergi Dairesi olduğunuzu ve ülkenizde Vergi Dairesi olarak devam etmek istemediğinizi beyan etmeniz gerektiğinde-

Bu nedenle, lütfen vergi danışmanınıza şu anda ödediğiniz vergileri kontrol edin, çünkü İspanya'da ikamet etmeseniz bile, KONUT OLMAYAN GELİR VERGİSİNİ beyan etmeli ve ödemelisiniz.

____________________________________________________________________________

 

Neden satıcıdan% 3 alıkoyma uygulaması gerekiyor?

Çünkü satıcının elde ettiği değer artış kazancından elde edilen vergilerin İspanya'da ödeneceğinin İspanyol idaresi için bir güvencesini temsil etmektedir.

 

%3 peşinat ödenmezse ne olur? 

Alıcı tarafından haciz uygulanmaması halinde, İspanyol idaresi satışa konu mal veya gayrimenkullerde söz konusu ödemeye ilişkin borcu icra edebilir.

Bununla birlikte, alıcının ödemeyi yapmaması veya satıcıyı alıkoymaması halinde, nihai olarak borcun ifasına ve bu durumda edinilmiş malın haczine maruz kalabilir.

 

%3 alıkoyma uygulandıktan sonra satıcının ne yapması gerekiyor?

 

Satışı imzaladığınız tarihten itibaren dört aylık bir süre içinde 210 model vergi beyannamesini ibraz etmeniz gerekecektir.

 

Bu durumda, değer artış kazancının hesaplanmasından doğan tutardan daha azının alıkonulması durumunda, yani satıcıdan 10,000 € stopaj yapılmışsa ve değer artış kazancının hesaplanması sonucu 15,000 € çıkıyorsa . , kalan 5,000 €'yu satış tarihinden itibaren dört ay içinde 210 modelinin sunumu ile katkıda bulunmanız gerekecek.

 

Aksi takdirde, satıcı, değer artış kazancı vergisinin ödenmesinden kaynaklanan miktardan daha fazlasını alıkoymuşsa, bu tutarı iade etme hakkına sahip olacaktır. Bu, satış tarihinden itibaren dört ay içinde sunulmalıdır.

 

Bu noktada önemli olan, yani İspanya idaresine %3'lük bir iade hakkı veya söz konusu alıkoymanın bir kısmının söz konusu olması durumunda, bu, satıcının tabi olduğu vergi yükümlülüklerini önceden yerine getirmiş olmasını gerektirecektir. İspanya'da mukim olmayan konseptinde malik olarak mecburdu. Yani, İspanya'daki tüm mülk sahiplerinin mukim olmayanlar olarak yükümlü olduğu ikinci ikamet yeri olan IRPFNR'nin yıllık emsal gelir vergisinin sunulması. Normalde, bu yükümlülük dört yıllık bir süre için gerekli olacaktır. Diğer bir deyişle, İspanya yönetimi, satış tarihinden önceki son dört yılı aşmayan, ödenmeyen emsal gelir vergilerinin düzenli hale getirilmesini talep etmeyecektir.

 

İspanyol yönetiminin alıkonulan %3'lük fazlalığı iade etmesi için ne kadar zamanı var?

 

İdarenin yaptığı fazlalığı iade etmesi için 6 ayı var. 6 ay sonra idare söz konusu tutarı gecikme faiziyle birlikte iade etmek zorunda kalacak.

 

İspanyol idaresi bazı durumlarda iadeyi gerçekleştirmek için bir yıldan fazla zaman alabildiğinden, iade süresine özel dikkat gösterilmelidir.

 

İdarenin iade veya geri ödeme uygulaması için DÖRT YILA kadar süresi olduğu da dikkate alınmalıdır. Bu nedenle, iade alma sürenizin bir yıldan fazla olması durumunda, iade alma hakkının sona erme sürelerini felç etmek için bir uzmandan hizmet almanız gerekecektir.

 

İspanya'da mülk bağışı durumunda %3 oranında alıkoyma zorunluluğu var mı?

 

İspanya'da bulunan mülklerin bağışlanması durumunda, bunlar ücretsiz olduğu için bunlar için ödenecek bir bedel yoktur, yani herhangi bir karşılık yoktur, değerinin %3'ünü alıkoyma zorunluluğu yoktur. bağış veya model 211 aracılığıyla girme.

 

Kat mülkiyetinin infisahı veya müşterek mülkiyetin sona ermesi halinde %3 oranında stopaj yapılması zorunlu mudur?

 

Normal değil . Diğer bir deyişle, kat mülkiyetinin feshi, taraflardan herhangi biri için bir miras devri oluşturmayan, tarafsız bir tasarruf eylemidir. Bu nedenle kar olduğu düşünülmemektedir.

 

Ancak , ortak sahiplerden birine kendisine ait olandan daha fazla pay verilmesi halinde , bu durumda, söz konusu kısmın ortak sahip için bir sermaye kazancı oluşturduğu kabul edilecek ve bununla birlikte, tutulması tatbik edilmelidir. söz konusu fazla kısımda %3 . 

Diğer bir deyişle, örneğin İspanya'da “A” ve “B”nin bir mülke sahip olduğunu ve “A” için %65'in, “B” için %35'in paylaşıldığını düşünelim. Bu durumda, her birinin malın % 50'sine sahip olduğu tespit edilen bir kat infili gerçekleşirse, “B”nin ödediğinden % 15 daha fazlasını elde ettiği kabul edilir. Yani, %35'lik bir değere katkıda bulunmak, %50'lik bir sonuç elde etti, bununla birlikte, bu %15'lik fazla bir sermaye kazancı olarak kabul edilecek ve “A”, bu %3'in değerinin %15'ünü elinde tutmak zorunda kalacak. " B".

Aynı şekilde, “B”nin mülkünün %35'ine ek olarak 50,000€ tutarında nakit konuşma aldığı başka bir örnek olduğunu hayal edelim. Aynı şekilde söz konusu nakdi tazminat “B”nin mevcut varlıklarından birini temsil ettiği için %3 oranında alıkoymaya tabi olacaktır.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

BAYİLER-PLUSVALÍA İÇİN DİĞER VERGİLER

Esas olarak, PLUSVALÍA, mülkünüzün bulunduğu arazinin alım ve satım süresinden itibaren değerindeki artış üzerinden alınan bir vergidir. Bu, daha önce satıştan hesaplayamayacağımız tek vergidir, çünkü Belediye Binasından gelen belirli kriterlere bağlıdır.

Bu durumlarda, bu verginin ödenmesini karşılamak için alıcıdan satıcıya alıkoymak yeterlidir. Genel olarak satıcı satıştan sonra ülkeyi terk ederken.