Extinction of Condominium (EC) (eller "Cancellation of Co-eierskap") består i overføring av eierskapet til en eiendel, som ikke kan deles, der en av sameierne overtar hele eiendomsretten til eiendelen til resten av medeierne, og det ender, i en rekke tilfeller, med en kompensasjon (monetær eller ikke).
I hvilke tilfeller finner vi et «sameie» eller «sameie» på en eiendom?
- Når 2 eller flere personer bestemmer seg for å kjøpe en eiendom sammen, og dele andelen medeierskap
- Ved arv, når det er bekreftet at ved lov eller testamente deles eierskapet fra en bestemt eiendom proporsjonalt med arvingene.
- I andre Domstol eller rettsprosess
Vanligvis er det to måter å fortsette med en oppsigelse av medeierskap:
1.- Med en rettslig avtale hvor det behandles av nemnd hvor det er bekreftet at eiendommen kun vil gå til en av sameierne.
2 eksempler:
a) Skilsmisse; I tilfelle av skilsmisse, hvor det er en domstolsdom som fastslår at eiendommen som eies av et ektepar går til bare en av dem.
b) Offisiell bortfall av sameie ved domstolene. Det kan være andre rettslige prosesser der sameierne blir besluttet kansellert.
I begge tilfeller er domstolens setning presentert i det spanske systemet, og den brukes til å åpne en prosess der bare én av medeierne vil få 100 % av eiendommen.
2.- Avtale mellom parter: Selge en av delene til den andre parten
Det er alltid mulig at en av sameierne bestemmer seg for å kjøpe eller selge sin del til den andre.
Hva er hovedfordelen med utryddelsen av sameie?
Hovedaspektet ved denne transaksjonen er direkte relatert til skatter da, selv om en av medeierne "erverver" delen av sameiet fra resten, fra et skattesynspunkt beskattes ikke denne transaksjonen som "et salg".
Avhengig av den spanske regionen, beskattes "salget" fra 6-10 % av salgsprisen. Men EF beskattes bare med 0,5-1,5 % (avhengig av regioner)
Dette er den typiske transaksjonen som gjøres i tilfelle skilsmisse eller separasjon.
Eksempel:
"A" og "B" er gift og kjøper en leilighet for 150.000 EUR i Malaga. 2 år senere bestemmer de seg for å skilles, og de blir enige om at "A" får leiligheten. "A" betaler 75.000 EUR til "B" for å kjøpe sin del.
Når det anses som et EF, vil skatter for denne transaksjonen ikke være 8 % (Andalucía Transfer Tax=6.000 EUR), men 1,5 % = 1.125 EUR.
Konklusjon: "A"+"B" sparer 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR da denne transaksjonen anses som en EF i stedet for et salg.
Så EC er et perfekt alternativ i tilfelle skilsmisse.
VIKTIG!: Men i tilfelle eiendommen er belastet med en boliglånSelv om eiendommen fullt ut kan erverves av den andre parten ("A", i tilfellet med eksempelet), kan det hende at banken ikke aksepterer å la "B" stå utenfor boliglånet. Hvis dette skjer, Selv om "B" er ute av eiendommen i matrikkelen, hvis banken ikke godtar å kansellere panteansvaret, vil "B" fortsette å være en ansvarlig for det, og derfor vil den fortsette å være skyldner til boliglånet til banken.
For å unngå denne uønskede situasjonen, før du bestemmer deg for å overlate eiendommen til en av medvinnerne, er det viktig å få råd fra banken din på forhånd for å se hva som vil være panteposisjonen til den parten som forlater eiendommen. På denne måten er det egnet å signere, først, utryddelsen av sameiet, senere, for å fortsette med formaliseringen av det nye boliglånet.
Underordningen til beskatning bestemmes av kompensasjonens "monetære natur". Med andre ord, for å bli betraktet som en utryddelse av sameie, så i tilfelle kompensasjon med varer, er det forstått at det er en "byttehandel" (også kjent som "SWAP"), og da blir transaksjonen betraktet som et "salg ”, og beskattes som et “salg”.
Hva er tilfellet om det ikke er noen betaling for å "kjøpe" den andre delen, eller at det ikke er noen retts-/domstolsdom? Kan det være mulig at en av partene "gir" eller "donerer" sin del til den andre?
Dette er mulig, men det vil ikke bli betraktet som "utryddelse av sameie", så det vil ikke ha skatteprivilegiene til dette konseptet. Det vil bli betraktet som en "donasjon".
Og i tilfelle "Donasjon", da må vi reguleres av donasjonsskatt, som er en regional skatt, så det er forskjellig regulert avhengig av regioner.
Når det gjelder Valencia-regionen, har donasjon en bonifikasjon som består i en avgiftsfri opptil 100.000 EUR fra beløpet som doneres mellom foreldre og sønner. Men denne bonifiseringen i skatter brukes heller ikke i donasjoner mellom ektefeller. Så, i tilfelle donasjon av en del av eiendomseieren til den andre, som ektefeller, kan utlede i høye skattebeløp å betale.
Donasjonsskatten er enda høyere når sameierne ikke er gift.
Så det er veldig viktig å få riktig juridisk rådgivning når du tar avgjørelsen om å avslutte eller oppløse sameiet eller sameiet.
Som forklart kan EC der det ikke er noen betaling betraktes som en "donasjon": Et svært viktig aspekt fra EF er at det skal være en «betaling» eller «kompensasjon» til den andre parten. Den som forlater eiendommen skal med andre ord «betales» eller «kompenseres» av den som får eiendommen. Hvis det ikke er noen betaling, kan transaksjonen betraktes som en "gave", og transaksjonen kan deretter beskattes som en "donasjon". Og dette er veldig viktig å bli vurdert ettersom en "donasjon" beskattes enda høyere enn en arv. "Donasjonsavgift" pleide å være den samme som i "arveavgift", og donasjoner mellom ektefeller har ikke så mye som reduksjoner og fordeler som per arv.
En EC der betalingen er med en annen eiendel kan betraktes som et "salg": Det er veldig viktig å vite at når kompensasjonen fra den overtakende parten gjøres ved å bruke en annen eiendel, kan transaksjonen betraktes som en "SWAP", og deretter beskattes som et "salg".
på Valencian Community, gir dette alternativet viktige skattemessige fordeler, så skattetilknyttet (juridisk dokumentert lovskatt) har gitt 1,5 % flere notarialkostnader, og hvis eiendommen til en del av en vare overføres i bytte mot en kompensasjon, skattemessig er det å foretrekke dette alternativet i stedet for kjøpsopsjon, så for sistnevnte gjelder en skattetilordning på 10 % (i andre regioner kan denne skatten være 8-10 %).
Til slutt, ved beskatning av IKKE BOENDE, i tilfelle det er ikke "overskridelse av bedømmelse" det er ikke noen 3 % som skal beholdes fra partneren som gir delen til den andre.
Men, i utryddelser av sameie med overkant av dom og erstatning i penger, i henhold til artikkel 25.2 i den konsoliderte teksten til loven om inntektsskatt for ikke-bosatte, på verdien av det overskytende må det praktiseres en tilbakeholdelse på 3 % for avvikling av denne skatten, forutsatt at det har skjedd en eiendomsendring og oppdatering av bygningens verdi.
kilder:
– Kongelig resolusjon av 24. juli 1889.
– Generell finansforvaltning.
– Kongelig lovresolusjon 1/1993, 24. september.
– Ikke-bosatt skattelov.