Extinction of Condominium (EC) (eller "Cancellation of Co-eierskap") består i overføring av eierskapet til en eiendel, som ikke kan deles, der en av sameierne overtar hele eiendomsretten til eiendelen til resten av medeierne, og det ender, i en rekke tilfeller, med en kompensasjon (monetær eller ikke).
I hvilke tilfeller finner vi et «sameie» eller «sameie» på en eiendom?
- Når 2 eller flere personer bestemmer seg for å kjøpe en eiendom sammen, og dele andelen medeierskap
- Ved arv, når det er bekreftet at ved lov eller testamente deles eierskapet fra en bestemt eiendom proporsjonalt med arvingene.
- I andre Domstol eller rettsprosess
Vanligvis er det to måter å fortsette med en oppsigelse av medeierskap:
1.- Med en rettslig avtale hvor det behandles av nemnd hvor det er bekreftet at eiendommen kun vil gå til en av sameierne.
2 eksempler:
a) Skilsmisse ; i tilfelle skilsmisse, der det er en rettsavgjørelse som fastslår at eiendommen som eies av et ektepar kun tilhører ett av dem.
b) Offisiell opphør av sameie i domstolene . Det kan være andre rettslige prosesser der det besluttes at sameierne skal oppheves.
I begge tilfeller er domstolens setning presentert i det spanske systemet, og den brukes til å åpne en prosess der bare én av medeierne vil få 100 % av eiendommen.
2.- Avtale mellom parter: Selge en av delene til den andre parten
Det er alltid mulig at en av sameierne bestemmer seg for å kjøpe eller selge sin del til den andre.
Hva er hovedfordelen med utryddelsen av sameie?
Hovedaspektet ved denne transaksjonen er direkte knyttet til skatter, ettersom selv om en av sameierne «erverver» delen av sameiet fra resten, beskattes ikke denne transaksjonen som «et salg» fra et skattemessig synspunkt.
Avhengig av den spanske regionen, beskattes "salget" fra 6-10 % av salgsprisen. Men EF beskattes bare med 0,5-1,5 % (avhengig av regioner)
Dette er den typiske transaksjonen som gjøres i tilfelle skilsmisse eller separasjon.
Eksempel:
"A" og "B" er gift og kjøper en leilighet for 150.000 EUR i Malaga. 2 år senere bestemmer de seg for å skilles, og de blir enige om at "A" får leiligheten. "A" betaler 75.000 EUR til "B" for å kjøpe sin del.
Når det anses som et EF, vil skatter for denne transaksjonen ikke være 8 % (Andalucía Transfer Tax=6.000 EUR), men 1,5 % = 1.125 EUR.
Konklusjon: "A"+"B" sparer 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR da denne transaksjonen anses som en EF i stedet for et salg.
Så er EC et perfekt alternativ i tilfelle skilsmisse.
VIKTIG!: Men dersom eiendommen er pantsatt , selv om eiendommen kan erverves fullt ut av den andre parten («A» i dette tilfellet), kan det hende at banken ikke aksepterer å utelate «B» fra pantelånet. Hvis dette skjer, selv om «B» er ute av eiendommen i tinglysningsregisteret, og banken ikke aksepterer å kansellere sitt pantelånsansvar, vil «B» fortsette å være ansvarlig for den, og derfor fortsette å være debitor av pantelånet til banken.
For å unngå denne uønskede situasjonen, før du bestemmer deg for å overlate eiendommen til en av medvinnerne, er det viktig å få råd fra banken din på forhånd for å se hva som vil være panteposisjonen til den parten som forlater eiendommen. På denne måten er det egnet å signere, først, utryddelsen av sameiet, senere, for å fortsette med formaliseringen av det nye boliglånet.
Underordningen til beskatning bestemmes av kompensasjonens "monetære natur". Med andre ord, for å bli betraktet som en utryddelse av sameie, så i tilfelle kompensasjon med varer, er det forstått at det er en "byttehandel" (også kjent som "SWAP"), og da blir transaksjonen betraktet som et "salg ”, og beskattes som et “salg”.
Hva er tilfellet om det ikke er noen betaling for å "kjøpe" den andre delen, eller at det ikke er noen retts-/domstolsdom? Kan det være mulig at en av partene "gir" eller "donerer" sin del til den andre?
Dette er mulig, men det vil ikke bli betraktet som "utryddelse av sameie", så det vil ikke ha skatteprivilegiene til dette konseptet. Det vil bli betraktet som en "donasjon".
Og i tilfelle «donasjon» må vi reguleres av donasjonsskatt, som er en regional skatt, så den reguleres ulikt avhengig av regionene.
Når det gjelder Valencia-regionen, har donasjon en bonifikasjon som består i en avgiftsfri opptil 100.000 EUR fra beløpet som doneres mellom foreldre og sønner. Men denne bonifiseringen i skatter brukes heller ikke i donasjoner mellom ektefeller. Så, i tilfelle donasjon av en del av eiendomseieren til den andre, som ektefeller, kan utlede i høye skattebeløp å betale.
Donasjonsskatten er enda høyere når sameierne ikke er gift.
Så det er veldig viktig å få riktig juridisk rådgivning når du tar avgjørelsen om å avslutte eller oppløse sameiet eller sameiet.
Som forklart, kan en felleseieskatt der det ikke foreligger noen betaling, betraktes som en «donasjon»: Et svært viktig aspekt ved felleseieskatten er at det må foreligge en «betaling» eller «kompensasjon» til den andre parten. Med andre ord, den som forlater eiendommen må «betales» eller «kompenseres» av den som får eiendommen. Hvis det ikke foreligger noen betaling, kan transaksjonen betraktes som en «gave», og transaksjonen kan da beskattes som en «donasjon». Og dette er veldig viktig å anse, ettersom en «donasjon» beskattes enda høyere enn en arv. «Donasjonsavgift» pleide å være den samme som «arveavgift», og donasjoner mellom ektefeller pleide ikke å ha like mye reduksjoner og fordeler som ved arv.
Et egenkapitalbeløp der betalingen skjer med et annet aktivum kan betraktes som et «salg» : Det er svært viktig å vite at når kompensasjonen fra den ervervende parten gjøres med et annet aktivum, kan transaksjonen betraktes som en «SWAP» og deretter beskattes som et «salg».
I Valencia-regionen gir dette alternativet en betydelig finanspolitisk fordel, så den tilknyttede skatten (skatt på juridisk dokumentert handling) har blitt påført 1,5 % mer notarialkostnader, og hvis eiendomsretten til en del av en vare overføres i bytte mot en kompensasjon, er det skattemessig å foretrekke dette alternativet fremfor kjøpsopsjon, så for sistnevnte gjelder en skattefordeling på 10 % (i andre regioner kan denne skatten være 8–10 %).
Til slutt, når det gjelder beskatning av IKKE-BOSATT , dersom det ikke foreligger «overskudd av vurdering», skal det ikke holdes tilbake 3 % fra partneren som gir andelen til den andre.
Men ved oppløsning av sameie med overskytende skatteplikt og kompensasjon i penger , i henhold til artikkel 25.2 i den konsoliderte teksten til loven om inntektsskatt for ikke-bosatte, skal det praktiseres et tilbakehold på 3 % av verdien av overskytende skatten for likvidasjon, forutsatt at det har vært en endring av eiendomsretten og oppdatering av bygningens verdi.
kilder:
– Kongelig resolusjon av 24. juli 1889.
– Generell finansforvaltning.
– Kongelig lovresolusjon 1/1993, 24. september.
– Ikke-bosatt skattelov.