Il existe de nombreux cas où l'acquéreur propose l'acquisition d'une construction neuve sous le régime de l'usufruit et de la nue-propriété. Cette différenciation est importante puisque les deux hypothèses sont imposées différemment. De telle sorte que:
– La nue-propriété dans les Immeubles Neufs est taxée à la TVA + AJD
– L'Usufruit est taxé par ITP (Taxe de Transfert)
Art. 20 de la Ley TVA établit expressément que la constitution de droits d'utilisation et de jouissance (usufruit) sera exonérée de TVA. En outre, l'article 7.5 de la loi sur les droits de mutation établit que le droit d'usufruit sera soumis à cette taxe lorsqu'il est exonéré de l'assujettissement à la TVA.
Par conséquent, au moment où l'acquisition d'un bien de construction neuve s'effectue :
- La propriété Bear / Naked sera taxée par IVA + AJD
– L'usufruit sera taxé par ITP – Taxe de transfert
Par conséquent, et dès le premier instant de la transaction d'achat, il sera nécessaire que l'acheteur informe le constructeur/promoteur de son intention d'acquérir le bien en utilisant la formule distincte d'usufruit-nue-propriété.
Et c'est parce que, le même contrat de vente doit inclure ce qui suit:
– Qu'il soit expressément établi que la nue-propriété séparée de l'usufruit est acquise.
– Qu'exactement la partie du prix qui est soumise à la TVA + AJD ou ITP est valorisée.
– Que les versements qui doivent être effectués au titre du prix de l'usufruit soient inscrits au contrat comme distincts des versements de la nue-propriété.
– À la fin de l'achat, le promoteur et l'acheteur doivent fournir la liste correspondante des paiements dans laquelle il est justifié que la partie proportionnelle desdits paiements a été correctement effectuée, tant en usufruit qu'en nue-propriété.
L'usufruit peut être temporaire ou viager. En ce qui concerne votre calcul, vous pouvez visiter un bon article explicatif en cliquant ici.
EN CAS D'ACQUISITION D'USUFRUIT PAR UNE SOCIETE OU UNE PERSONNE MORALE
Dans les cas où le bien va être destiné à l'activité économique de l'acquéreur, il est très courant de trouver des formules d'acquisition dans lesquelles c'est une société ou une personne morale qui acquiert l'usufruit.
Dans ces cas d'acquisition corporative de l'usufruit, il faut dire que le mécanisme et le fonctionnement lors de la gestion de cette acquisition est exactement le même que pour le cas où une personne physique acquiert ledit usufruit. La seule différence réside simplement dans le calcul de l'usufruit de cette personne morale.
La règle de calcul est la suivante :
– L'usufruit d'une personne morale sera 2% pour chaque année de durée, dans la limite de 30 ans.
Par conséquent, en aucun cas la valeur de l'usufruit dans le cas des sociétés ne peut dépasser 60 %.
De même, il faut garder à l'esprit que dans la mesure où le transfert de l'usufruit est considéré comme une prestation de services, conformément à l'article 11 3 de la loi TVA, il n'est pas possible de renoncer à l'EXEMPTION DE TVA si les conditions requises étaient remplies puisqu'elle n'est possible qu'en relation avec les livraisons de biens mais pas avec les prestations de services.
Pour plus d'informations liées à la notion et au calcul de l'usufruit, nous vous conseillons de consulter un site spécialisé à cet effet :
https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property