«LETTRES COMPLÉMENTAIRES» du bureau des impôts espagnol lorsque vous avez acheté une propriété à bas prix (prix bon marché)
Au cours des dernières années, nous avons vu des clients qui ont reçu des lettres du bureau régional des impôts leur demandant une taxe supplémentaire due sur l'achat de leurs propriétés. Le concept est facile à expliquer : selon la loi espagnole, le bureau des impôts a a obtenu la capacité de remplacer les valeurs déclarées des transactions afin de demander une taxe supplémentaire sur la base que le prix déclaré était "inférieur à la valeur marchande".
Ces lettres sont actuellement appelées « complémentarias ».
Nous allons vous expliquer ce sujet à l'aide d'un exemple.
Imaginez que vous avez un bien en revente en cours d'acquisition pour un prix de 345.000 EUR, à la Région Valencienne.
La valeur de cette transaction est 345.000 EUR
Ce prix est appelé VALEUR COMMERCIALE RÉELLE et est la valeur utilisée pour calculer les taxes dérivées de l'achat et celles de la vente.
En cas de revente, la taxe à appliquer est la taxe d'achat (taxe de transfert - ITP), qui, à Valence, est de 10% du prix.
Cependant, bien que la valeur de l'achat soit 345.000 EUR (VALEUR RÉELLE), l'administration espagnole a jusqu'à 4-5 ans pour inspecter et reconsidérer le prix utilisé comme base de la taxe et payé à cette propriété (la VALEUR RÉELLE). Ainsi, pendant cette période de 5 ans, l'administration peut inspecter la transaction et considérer dans ses critères que la valeur à retenir pour calculer la taxe sur cette vente, au lieu du prix payé (VALEUR RÉELLE), étant 345.000 EUR doit être plus élevé, par exemple, 400.000 EUR. Cette dernière valeur est ce que nous appelons la VALEUR FISCALE ("Valeur fiscale).
Si tel est le cas, l'administration espagnole pourrait vous demander de payer la différence entre les deux valeurs, la VALEUR RÉELLE (345.000 EUR.) et la VALEUR FISCALE (celle calculée par l'administration : 400.000EUR). Ainsi, l'administration peut vous demander de payer la taxe de 10 % par rapport à 400.000EUR, au lieu de 345.000 EUR.
Et la façon de calculer la taxe à payer sera sur le montant dépassé lors de l'utilisation de la valeur fiscale. En utilisant cet exemple :
- Les 10 % de la valeur commerciale réelle sont de 34.500 XNUMX EUR
- Le 10 % de la valeur fiscale est de 40.000 XNUMX
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR à payer comme franchise
Existe-t-il un moyen de détecter la valeur fiscale d'une transaction immobilière ?
Oui, il y a, au site officiel de Catastro mais vous devez avoir un certificat numérique officiel en Espagne. Habituellement, votre avocat doit le faire lorsque le processus d'achat est ouvert.
Cependant, même en obtenant cette valeur sur le site officiel de Catastro, pendant 4 à 5 ans, l'administration espagnole peut enquêter et contester le prix Real-Commercial convenu avec l'acheteur-vendeur. Ainsi, afin de vous garantir d'éventuelles inspections sur ce site, il serait recommandé de faire réaliser une ESTIMATION du bien par un spécialiste – ARCHITECTE – à la date d'achat. Cette ÉVALUATION aidera à démontrer à l'administration espagnole la VALEUR RÉELLE de la propriété, et vous auriez plus d'arguments pour vous opposer aux futures inspections éventuelles de ces valeurs à l'avenir.