L'Extinction de Copropriété (CE) (ou "Résiliation de Copropriété") consiste en la transmission de la propriété d'un bien, indivisible, où l'un des copropriétaires acquiert la pleine propriété du bien au reste de les copropriétaires, et cela se termine, en de nombreuses occasions, par une compensation (monétaire ou non).
Dans quels cas trouve-t-on un « Condominium » ou une « Copropriété » sur un bien ?
- Lorsque 2 personnes ou plus décident d'acheter une propriété ensemble, et partage du pourcentage de copropriété
- En cas de succession, lorsqu'il est constaté que, par la loi ou par testament, la propriété d'un bien déterminé est partagée proportionnellement aux héritiers.
- Dans d'autres Tribunal ou procédure judiciaire
Habituellement, il existe 2 façons de procéder à une résiliation de Copropriété :
1.- Avec un accord judiciaire où il est examiné par les tribunaux où il est confirmé que la propriété ira à l'un des copropriétaires uniquement.
2 exemples :
a) Divorce ; En cas de divorce, lorsqu'il existe une sentence du tribunal établissant que les biens appartenant à un couple marié reviennent à un seul d'entre eux.
b) Extinction officielle de la copropriété par les tribunaux . D'autres procédures judiciaires peuvent aboutir à la radiation de la copropriété.
Dans les deux cas, la sentence du tribunal est présentée dans le système espagnol et est utilisée pour ouvrir un processus où un seul des copropriétaires obtiendra 100 % de la propriété.
2.- Accord entre les parties : Vendre l'une des parties à l'autre partie
Il est toujours possible que l'un des copropriétaires décide d'acheter ou de vendre sa part à l'autre.
Quel est le principal avantage de l'Extinction de Copropriété ?
L’aspect principal de cette transaction est directement lié aux impôts car, bien que l’un des copropriétaires « acquière » la partie de la copropriété des autres, d’un point de vue fiscal, cette transaction n’est pas imposée comme une « vente ».
Selon la région espagnole, la « vente » est taxée de 6 à 10 % sur le prix de la vente. Mais la CE n'est taxée qu'à 0,5-1,5 % (selon les régions)
Il s'agit de la transaction typique effectuée en cas de divorce ou de séparation.
Exemple :
"A" et "B" sont mariés et achètent un appartement pour 150.000 EUR à Malaga. 2 ans plus tard, ils décident de divorcer et conviennent que "A" obtient l'appartement. « A » paie 75.000 XNUMX EUR à « B » pour acquérir sa part.
Étant considérée comme une CE, les taxes pour cette transaction ne seront pas de 8% (Andalucía Transfer Tax = 6.000 EUR), mais de 1,5% = 1.125 EUR.
Conclusion : "A" + "B" économisent 6.000 - 1.125 EUR = 4.875 EUR car cette transaction est considérée comme une EC au lieu d'une vente.
L'accord de séparation est donc une option idéale en cas de divorce.
IMPORTANT ! : Si le bien est grevé d’une hypothèque , même si l’autre partie (« A » dans l’exemple) peut en faire l’acquisition, la banque peut refuser de radier « B » de l’hypothèque. Dans ce cas, bien que « B » soit déclaré non propriétaire au registre foncier, si la banque refuse de lever son obligation hypothécaire, « B » restera propriétaire du bien et, par conséquent, débiteur de l’hypothèque auprès de la banque.
Afin d'éviter cette situation indésirable, avant de prendre la décision de laisser la propriété à l'un des co-gagnants, il est important d'obtenir des conseils préalables de votre banque pour voir quelle serait la position hypothécaire de la partie qui quitte la propriété. De cette façon, il convient de signer, d'abord, l'extinction de la copropriété, plus tard, de procéder à la formalisation de la nouvelle hypothèque.
La subordination à la fiscalité est déterminée par la « nature monétaire » de la compensation. En d'autres termes, pour être considérée comme une Extinction de Copropriété, donc, en cas de compensation avec des biens, il est entendu qu'il s'agit d'un "troc" (également appelé "SWAP") et alors la transaction est considérée comme une "vente". », et taxé comme une « vente ».
Qu'est-ce qui se passe s'il n'y a pas de paiement pour « acheter » l'autre partie, ou s'il n'y a pas de jugement judiciaire ? Serait-il possible que l'une des parties « donne » ou « donne » sa part à l'autre ?
C'est possible, mais cela ne sera pas considéré comme une « Extinction de Copropriété », donc, il n'aura pas les privilèges fiscaux de ce concept. Il sera considéré comme un « Don ».
Et, dans le cas d’ un « don », nous serons alors soumis à la taxe sur les dons, qui est une taxe régionale, donc réglementée différemment selon les régions.
Dans le cas de la région de Valence, le don a une bonification consistant en une exonération d'impôt jusqu'à 100.000 EUR du montant du don entre parents et fils. Mais, cette bonification d'impôts n'est pas appliquée aux donations entre époux. Ainsi, en cas de donation d'une partie du propriétaire à l'autre, époux, il pourrait en résulter des montants d'impôt élevés à payer.
L'impôt sur les donations est encore plus élevé lorsque les copropriétaires ne sont pas mariés.
Il est donc très important d'obtenir les conseils juridiques appropriés lors de la décision d'éteindre ou de dissoudre la copropriété ou la copropriété.
Comme l'explique le droit des successions, une transaction sans paiement peut être considérée comme une donation. Un aspect fondamental de ce droit est la nécessité d'un paiement ou d'une compensation à l'autre partie. Autrement dit, le cédant doit être rémunéré ou indemnisé par le bénéficiaire. En l'absence de paiement, la transaction peut être qualifiée de donation et, par conséquent, imposée comme telle. Il est essentiel de comprendre que les donations sont taxées davantage que les successions. L'impôt sur les donations était autrefois identique à l'impôt sur les successions, et les donations entre époux ne bénéficiaient pas des mêmes réductions et avantages fiscaux que les successions.
Une opération de commerce électronique (EC) où le paiement est effectué avec un autre actif peut être considérée comme une « vente » : il est très important de savoir que lorsque la compensation de la partie acquéreuse est effectuée au moyen d'un autre actif, la transaction peut être considérée comme un « swap » et, par conséquent, imposée comme une « vente ».
Dans la Communauté valencienne , cette option offre un avantage fiscal important : la taxe associée (taxe sur l’acte juridique documenté) s’élève à 1,5 %, plus les frais notariés. De plus, si la propriété d’une partie d’un bien est transférée en échange d’une compensation, cette option est fiscalement préférable à l’option d’achat, cette dernière étant soumise à une imposition de 10 % (dans d’autres régions, cette taxe peut être de 8 à 10 %).
Enfin, en matière d'imposition des NON-RÉSIDENTS , s'il n'y a pas d'« excédent d'adjudication », aucun 3 % ne doit être retenu sur le partenaire qui cède sa part à l'autre.
Mais, dans les extinctions de copropriétés avec excédent d'adjudication et de compensation en argent , selon l'article 25.2 du texte consolidé de la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents, sur la valeur de l'excédent, il doit être pratiqué une retenue de 3 % pour la liquidation de cet impôt, à condition qu'il y ait eu une modification patrimoniale et une mise à jour de la valeur du bâtiment.
Sources:
- Arrêté royal du 24 juillet 1889.
- Gestion fiscale générale.
- Décret législatif royal 1/1993, 24 septembre.
- Loi fiscale des non-résidents.