TAXE SUR LES PLUS-VALUES À PAYER LORS DE LA VENTE D'UNE PROPRIÉTÉ EN ESPAGNE - IRPF SUR LA VENTE - MODÈLES 210 ET MODÈLES 100

IMPÔT À PAYER SUR LA VENTE D'IMMOBILIERS- PLUS-VALUES EN CAPITAL

En tant que propriétaire d'une propriété en Espagne, lors de la VENTE, vous devez payer ce que nous appelons "Ganancia Patrimonial", aussi connu sous le nom "Les gains en capital" en anglais, ou "Plus-value" en français, "Meerwaarden" en néerlandais, ou "Capitalgewinn» en allemand, etc. Cet impôt sur la vente fait partie de l'impôt général sur le revenu.

Afin de savoir comment fonctionne cette taxe, veuillez prêter attention aux concepts suivants :

 1.- PRIX D'ACHAT DE LA PROPRIÉTÉ :  Montant total payé sur le prix d'acquisition lors de l'achat du bien. 

2.- FRAIS ET TAXES JOINTS À L'ACHAT :  Ce concept englobe le montant total des dépenses et des taxes payées qui étaient liées à l'achat :

– Les frais de notaire et de cadastre

– Montant payé sur la TVA et le droit de timbre (en cas de nouvelles propriétés) ou la taxe de transfert (en cas de revente)  

– Honoraires professionnels : honoraires d'agent immobilier, honoraires d'avocat, etc. 

 3.- RÉFORMES, TRAVAUX ET AMÉLIORATIONS APPORTÉES À LA PROPRIÉTÉ :   Il est très important de savoir que toutes les réformes ne seront pas acceptées comme réduction de l'impôt sur les plus-values. Purement, l'administration espagnole n'acceptera que ceux  les réformes considérées comme « structurelles », comme la « réhabilitation » ou les « extensions » des constructions.  

Des extensions réalisées dans la propriété peuvent également être envisagées afin d'obtenir une réduction d'IRPF. Le fisc espagnol considère que «l'extension» consiste en un processus par lequel de nouveaux éléments sont incorporés dans une propriété, obtenant comme un travail/construction dans la propriété qui donne une plus grande capacité de production. « Dans ce concept entreront les nouvelles constructions, les extensions de surface, etc faites sur la propriété. Le coût de ces extensions pourrait également être calculé comme une valeur d'acquisition plus élevée.

Mais méfiez-vous, les travaux de réparation et de conservation qui sont effectués dans la maison ne peuvent pas être calculés dans le but de réduire le montant de la plus-value, puisqu'il ne s'agit pas de travaux visant à améliorer la maison ou à l'agrandir, mais à la maintenir en parfait état d'utilisation et de jouissance.

Et pour différencier les "travaux d'amélioration" des "travaux de conservation", l'administration fiscale indique que "les réparations et les conservations sont celles qui visent à maintenir la durée de vie utile du bien et sa capacité de production ou d'utilisation, alors qu'il est possible de considérer comme des extensions ou améliorations celles qui se traduisent, soit par une augmentation de la capacité ou de l'habitabilité de la propriété, soit par une prolongation de sa durée de vie utile. Dans le cas où vous avez effectué des travaux de rénovation, selon la nature de ceux-ci, ils peuvent être qualifiés d'améliorations ou d'extensions, auquel cas ils doivent être pris en compte lors du calcul de la valeur d'acquisition du bien transféré, ou des dépenses de conservation ou de réparation, qui ne doivent pas être pris en compte dans ledit calcul.

En conclusion, nous sommes face à une question de preuve, qui doit être résolue au cas par cas en fonction de la nature des travaux réalisés.

 4.- CONSERVATION DES GAINS EN CAPITAL: Au cas où le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, il y a une retenue sur le prix de vente de 3 %. Ce montant n'est pas versé au vendeur et doit être versé au bureau des impôts en tant que «rétention» pour la prochaine déclaration de plus-value qui sera présentée après la vente. L'acheteur a l'obligation de "retenir" les 3 % du prix à payer et de les déposer au fisc espagnol, à titre de "paiement anticipé" des plus-values ​​à payer par le vendeur.

BASE DE LA TAXE

La vente de propriétés espagnoles dérive du passif des plus-values ​​envers les vendeurs sur le "bénéfice net" obtenu de la vente avec la formule suivante : 

Prix ​​de la vente - Prix d'acquisition - Frais et Taxes d'acquisition - Coût des «réformes structurelles» effectuées sur le bien

TAUX D'IMPOSITION

Une fois calculée la Base de cet impôt « Bénéfice net », vous le taux d'imposition à payer diffère de votre situation fiscale en Espagne en tant que RÉSIDENT ESPAGNOL ou NON RÉSIDENT ESPAGNOL : 

– Résidents espagnols-MODÈLE 100 :

Dans le cas où vous êtes considéré comme «résident fiscal espagnol» (ce qui signifie que vous payez votre impôt sur le revenu en Espagne en tant que résident espagnol), alors, une fois les gains en capital calculés, vous bénéficierez des avantages fiscaux suivants:

  • AUCUN GAINS EN CAPITAL POUR LA RÉSIDENCE PERMANENTE: Dans le cas où la propriété que vous vendez est votre résidence permanente (vous l'utilisez depuis plus de 3 ans comme «résidence permanente»), vous bénéficierez des avantages suivants:
    • Si vous avez moins de 65 ans: Vous ne payez pas à CG les montants de la vente obtenus «réinvestis» dans l'acquisition d'une nouvelle propriété devant servir de résidence permanente. Vous avez 2 ans pour pratiquer ce «réinvestissement» (passé 2 ans sans investir ces montants, vous serez imposé en totalité).
    • Si vous avez plus de 65 ans: Vous ne payez pas à CG les sommes obtenues sur la vente. Et cela même si vous ne «réinvestissez» pas dans une nouvelle propriété.
  • AUCUNE RÉTENTION DE 3%: À la fin de la vente, vous recevez le montant total du prix de l'acheteur sans aucune rétention applicable.

taux d'imposition en cas de résidents fiscaux

Bénéfice net Taux d'imposition
Jusqu'à 6000 € 19%
6000 - 49.999 € 21%
50.000 - 199.999 € 23%
+ 200.000 € 26%

– NON-résidents espagnols -Modèle 210 :   Taux d'imposition fixe : 19%

Exemple de calcul des gains en capital: 

  • Vous avez acheté une propriété de revente en 2015 pour un prix de 200.000 XNUMX EUR.
  • À ce moment-là, vous avez payé 24.000 EUR, soit 12% des frais: 10% de taxe de mutation + 2% de notaire, registre foncier, frais d'avocat, etc.
  • Ensuite, vous avez fait des réformes internes pour 17.000 EUR (changement de labour du sol, réparation de la piscine, et nouvelles fenêtres).
  • Quelques années plus tard, vous avez construit un garage pour une valeur de 20.000 XNUMX EUR

Ensuite, vous avez décidé de vendre maintenant pour un prix de 260.000 XNUMX EUR.

Quelle est la plus-value tirée de cette vente ?

NOTE: Avant de faire le calcul, nous devons informer que l'administration espagnole considérera tous les concepts ci-dessus pour réduire la taxe, à l'exception de celui des «réformes internes» pour une valeur de 17.000 XNUMX EUR. La raison en est que les réformes «internes» qui ne sont pas des réformes «structurelles» ne sont pas considérées comme des avantages fiscaux.

Nous utilisons la formule:

260.000 (Prix de la vente) - 200.000 (Prix d'acquisition) – 24.000 (Frais et taxes d'acquisition) – 20.000 (Nouveau Garage) =

16.000 EUR

Il s'agit du «Bénéfice net» à obtenir à la vente

Comme le taux des gains en capital est de 19%, le montant de la taxe sur les gains en capital sera donc:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 MODE DE PAIEMENT DE LA TAXE

En cas de RESIDENTS fiscaux espagnols, l'impôt est déclaré avec le reste des revenus, pensions, salaires, etc. dans le cadre de la déclaration globale d'impôt sur le revenu à présenter avant la fin du mois de juin de l'année suivante.

  En cas de NON résidents fiscaux en Espagne, la façon de payer les plus-values ​​est la suivante :

  • À LA FIN DE LA VENTE: 3% DE RÉTENTION: A l'issue de la vente, l'administration espagnole oblige l'acheteur à effectuer une RETENTION de 3% sur la valeur du prix de la vente. Donc, vous ne recevez pas le prix total convenu. L'acheteur conserve les 3% du prix total et il a l'obligation de le déposer au bureau des impôts. Cela se fait «le jour même de la conclusion de la vente».

REMARQUE: En suivant l'exemple ci-dessus, dans le cas où le prix de la vente était de 260.000 260.000 EUR, la rétention à effectuer par l'acheteur serait de 3 XNUMX * XNUMX% = 7.800 EUR.

  • AVANT 4 MOIS APRÈS RÉALISATION DE LA VENTE : DÉCLARATION DES GAINS EN CAPITAL 19 % applicable aux ressortissants de l'UE et des pays non membres de l'UE): A l'issue de la vente, vous disposez de 6 mois pour présenter la «Déclaration des gains en capital» au bureau des impôts espagnol. Dans cette déclaration, vous (ou votre avocat) devez calculer la taxe en suivant l'exemple ci-dessus. Dans ce cas, le montant que vous devez payer est de 3.040 EUR.

REMARQUE : Comme expliqué ici, la plus-value découlant de cette transaction est de 3.040 7.800 EUR. Comme vous avez été retenu avec un montant plus élevé (XNUMX EUR), alors, vous avez un « avoir » auprès de l'administration espagnole pour la différence.

Donc, si l'administration espagnole détient de vous 7.800 EUR pour CG Tax, car le résultat final de la taxe n'est que de 3.040 EUR, alors l'administration espagnole doit vous «rembourser» la différence: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Comment demander ce remboursement? Votre avocat doit inclure ce fait sur la même déclaration de gains en capital, à présenter au bureau des impôts.

 REMARQUE: Habituellement, les propriétaires confondent la «résidence fiscale espagnole» avec la «résidence espagnole».

En d'autres termes, les gens pensent que la «carte de résidence espagnole» ou «certificat de résidence» obtenu auprès de la police nationale espagnole suffit à prouver qu'ils sont «résidents espagnols pour les impôts» et, malheureusement, ce n'est pas le cas.

Le "Carte de résidence espagnole" (ou "Certification de résidence espagnole«), N'est pas le document valide pour changer votre contrepartie fiscale en« résident fiscal ».

La carte de séjour espagnole (ou certificat) sert uniquement à déclarer que vous «vivez» en Espagne, afin de permettre à la police d'avoir un meilleur contrôle sur les résidents dans une zone déterminée.

Pour devenir résident espagnol pour les impôts, puis commencez à payer vos impôts en Espagne en tant que citoyen espagnol normal, vous devez obtenir le CERTIFICATION FISCALE DES RÉSIDENTS ESPAGNOLS délivré par l'administration fiscale espagnole ou les douanes espagnoles, puis vous commencerez à payer vos impôts en Espagne et non dans votre pays d'origine.

Et, également, une fois que vous devez déclarer à la taxe de séjour de votre pays que vous êtes un résident fiscal espagnol et que vous ne souhaitez pas continuer comme résidence fiscale dans votre pays -

Alors, s'il vous plaît, vérifiez auprès de votre conseiller fiscal les impôts que vous payez actuellement car, même si vous n'êtes pas résident espagnol, vous devriez déclarer et payer la TAXE SUR LE REVENU NON RÉSIDENTS.

 

AUTRES TAXES POUR LES VENDEURS-PLUSVALÍA

Principalement, le PLUSVALÍA, est une taxe sur l'augmentation de la valeur du terrain dans lequel se trouve votre propriété, à partir de l'achat et de la vente. C'est la seule taxe que nous ne sommes pas en mesure de calculer préalablement à la vente, car dépend de critères précis de la mairie.

Dans ces cas, une rétention de l'acheteur au vendeur suffit pour couvrir le paiement de cette taxe. Globalement, lorsque le vendeur quitte le pays après la vente.