MAKSAMAKSI VEROT MYYDESSÄ KIINTEISTÖÄ ESPANJASSA – IRPF MYYNNISSÄ – MALLI 210 JA MALLI 100

Espanjassa sijaitsevan kiinteistön omistajana sinun on MYYDÄSSÄ maksettava niin sanottu "Ganancia Patrimonial", tunnetaan myös "Pääomavoitot" englanniksi tai "Plus-arvo" ranskaksi, "Meerwaarden" hollanniksi tai "Kapitalgewinn” saksaksi jne. Tämä myyntivero on osa yleistä tuloveroa.

Saadaksesi tietää, miten tämä vero toimii, kiinnitä huomiota seuraaviin käsitteisiin:

 1.- KIINTEISTÖN OSTOHINTA:  Kokonaissumma, joka maksettiin hankintahinnasta kiinteistön ostohetkellä. 

2.- OSTOON LIITTYVÄT KULUT JA VEROT:  Tämä konsepti sisältää kokonaissumman ostoon liittyvistä kuluista ja maksetuista veroista:

– Notaari- ja kiinteistörekisterimaksut

– ALV:sta ja leimaverosta (uusien kiinteistöjen tapauksessa) tai varainsiirtoverosta (jälleenmyynnin yhteydessä) maksettu summa  

– Ammattipalkkiot: Kiinteistönvälittäjän palkkiot, asianajajan palkkiot jne. 

 3.- KIINTEISTÖSSÄ TEHDYT UUDISTUKSET, TYÖT JA PARANNUKSET:   On erittäin tärkeää tietää, että kaikkia uudistuksia ei hyväksytä myyntivoittoveron alennuksiksi. Puhtaasti Espanjan hallinto hyväksyy juuri ne  uudistukset, joita pidetään "rakenteellisina", kuten rakennusten "kunnostaminen" tai "laajennukset".  

Myös kiinteistöön tehtyjä laajennuksia voidaan harkita IRPF:n alentamiseksi. Espanjan verovirasto katsoo, että "laajennus" muodostuu prosessista, jolla kiinteistöön sisällytetään uusia elementtejä, jolloin kiinteistöön saadaan työ/rakennus, joka lisää tuotantokapasiteettia. ”Tähän konseptiin tulee mukaan kiinteistölle tehdyt uudet rakenteet, pintalaajennukset yms. Myös näiden laajennusten hinta voitaisiin laskea korkeammaksi hankinta-arvoksi.

Mutta varokaa, talossa tehdyt korjaus- ja konservointityöt eivät ole laskettavissa tavoitteena vähentää myyntivoiton määrää, koska ne eivät ole talon parantamiseen tai laajentamiseen tähtääviä töitä, vaan sen pitämiseksi täydellisessä kunnossa käyttöä ja nautintoa varten.

Ja erottaakseen "parannustyöt" "konservointitöistä" Verovirasto toteaa, että "korjaukset ja konservoinnit ovat niitä, joilla pyritään ylläpitämään kiinteistön käyttöikää ja sen tuotanto- tai käyttökapasiteettia, kun taas sitä voidaan pitää laajennuksina. tai parannuksia, jotka johtavat joko kiinteistön kapasiteetin tai asuttavuuden kasvuun sekä sen käyttöiän pidentämiseen. Jos olet suorittanut perusparannustöitä, ne voidaan niiden luonteesta riippuen luokitella parannuksiksi tai laajennuksiksi, jolloin ne on otettava huomioon laskettaessa luovutetun omaisuuden hankinta-arvoa tai konservointi- tai korjauskuluja, joita ei pitäisi ottaa huomioon mainitussa laskelmassa.

Johtopäätöksenä on, että edessämme on todistekysymys, joka on ratkaistava tapauskohtaisesti suoritettujen töiden luonteen mukaan.

 4.- PÄÄOMAVOITTOJEN SÄILYTTÄMINEN: Varalta myyjä ei asu verotuksessa Espanjassa, myyntihinnasta pidätetään 3 %. Tätä summaa ei makseta myyjälle, ja se on maksettava verotoimistolle "pidätyksenä" tulevalle myyntivoittoilmoitukselle, joka esitetään myynnin jälkeen. Ostajalla on velvollisuus "pidättää" 3 % hinnasta maksaakseen ja tallettaa se Espanjan verovirastoon "ennakkomaksuna" myyntivoitosta, joka on maksettava myyjältä.

VERON PERUSTA

Espanjalaisten kiinteistöjen myynti johtuu myyntivoittovelvoitteesta myyjille "nettovoitosta", joka saadaan myynnistä seuraavalla kaavalla: 

Kauppahinta – Hankintahinta – Hankintakulut ja -verot – Kiinteistöön tehtyjen «rakenneuudistusten» kustannukset

VEROASTE

Kun olet laskenut tämän veron "Nettovoiton" perusteen, maksamasi veroprosentti eroaa Espanjan verotilanteesta Espanjan ASUMALLA tai ESPANJAN ULKOPUOLELLINEN: 

– Espanjan asukkaat – MALLI 100:

Jos sinua pidetään "Espanjan verotuksellisena" (mikä tarkoittaa, että maksat tuloveroasi Espanjassa Espanjassa asuvana), sinulla on myyntivoiton laskettuasi seuraavat veroetuudet:

• EI PÄÄOMAAVOITTOA VASISTEESTA: Jos myymäsi kiinteistö on vakituinen asuntosi (olet käyttänyt sitä yli 3 vuotta "pysyvänä asuntona"), saat seuraavat edut:
  • Jos olet alle 65-vuotias: Et maksa CG:tä saaduista myynnistä saaduista summista, jotka on "sijoitettu uudelleen" uuden kiinteistön hankintaan, jota käytetään pysyvänä asuntona. Sinulla on 2 vuotta aikaa harjoitella tätä «uudelleensijoittamista» (2 vuotta kulunut ilman sijoitusta, verotetaan täysimääräisesti).
  • Jos olet yli 65-vuotias: Et maksa CG:tä myynnistä saaduista summista. Ja tämä vaikka et "sijoittaisi uudelleen" uuteen kiinteistöön.
• EI 3 % SÄILYTYSTÄ: Myynnin päätyttyä saat ostajalta koko hinnan ilman pidätystä.

veroprosentti verovelvollisten osalta
Nettotulo	Veroaste
6000€ asti	19%
6000 € - 49.999 €	21%
50.000 € - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Espanjan muut kuin asukkaat – Malli 210:   Korjaa veroprosentti: 19%

Esimerkki myyntivoiton laskemisesta: 

• Ostit jälleenmyyntikiinteistön vuonna 2015 hintaan 200.000 XNUMX euroa.
• Sillä hetkellä maksoit 24.000 12 euroa, joka on 10 % kuluista: 2 % varainsiirtovero + XNUMX % notaari-, kiinteistö-, asianajajapalkkiot jne.
• Sitten teit sisäisiä uudistuksia 17.000 XNUMX eurolla (lattian muokkauksen vaihto, altaan korjaus ja uudet ikkunat).
• Muutama vuosi myöhemmin rakensit autotallin 20.000 XNUMX euron arvosta

Sitten päätit myydä nyt 260.000 XNUMX euron hintaan.

Mikä on tästä myynnistä saatu pääomavoitto?

HUOMAA: Ennen kuin teemme laskelman, meidän on ilmoitettava, että Espanjan hallinto harkitsee kaikkia yllä olevia veron alentamiseen liittyviä konsepteja lukuun ottamatta "sisäisiä uudistuksia" 17.000 XNUMX euron arvosta. Syynä tähän on se, että "sisäisiä" uudistuksia, jotka eivät ole "rakenteellisia" uudistuksia, ei oteta huomioon veroetujen kannalta.

Käytämme kaavaa:

260.000 (myyntihinta) - 200.000 (hankintahinta) – 24.000 20.000 (hankintakulut ja verot) – XNUMX XNUMX (uusi autotalli) =

16.000 EUR

Tämä on "nettovoitto", joka saadaan myynnistä

Koska pääomatulojen veroprosentti on 19%, pääomatuloveron määrä on:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

 VERON MAKSUTAPA

Jos kyseessä on Espanjan veroasukkaat, vero ilmoitetaan yhdessä muiden tulojen, eläkkeiden, palkan jne. kanssa osana yleistä tuloveroilmoitusta, joka on esitettävä ennen seuraavan vuoden kesäkuun loppua.

  Jos kyseessä on EI-veroasukkaat Espanjassa, tapa maksaa pääomavoitot on seuraava:

• MYYNNIN PÄÄTTYMISESSÄ: 3 % MYYNTIPALKU: Myynnin päätyttyä Espanjan hallinto pakottaa ostajan pidättämään 3 %:sta myyntihinnan arvosta. Et siis saa täyttä sovittua hintaa. Ostaja pitää 3 % kokonaishinnasta ja hänellä on velvollisuus tallettaa se Verotoimistoon. Tämä tehdään "samana päivänä kun myynti on suoritettu".

HUOMAA: Yllä olevan esimerkin mukaisesti, jos myynnin hinta oli 260.000 260.000 euroa, ostajan tekemä pidätys olisi 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• ENNEN 4 KUUKAUTA MYYNTI TOTEUTTAMINEN: PÄÄOMATUOTTOILMOITUS 19% koskee sekä EU:n että sen ulkopuolisia kansalaisia): Myynnin päätyttyä sinulla on kuusi kuukautta aikaa esittää «pääomanvoittoilmoitus» Espanjan verovirastolle. Tässä ilmoituksessa sinun (tai asianajajasi) on laskettava vero yllä olevan esimerkin mukaisesti. Tässä tapauksessa sinun on maksettava 6 euroa.

HUOMAA: Kuten tässä selitetään, tästä kaupasta saatu myyntivoitto on 3.040 euroa. Koska sinut säilytettiin suuremmalla summalla (7.800 XNUMX euroa), sinulla on "luotto" Espanjan hallinnolta erotuksesta.

Joten jos Espanjan hallinto pidättää sinulta 7.800 3.040 euroa CG Tax -verosta, koska veron lopputulos on vain 7.800 3.040 euroa, Espanjan hallinnon on "palautettava" sinulle erotus: XNUMX XNUMX-XNUMX = 4.760 EUR.

Kuinka hakea tätä hyvitystä? Asianajajasi on sisällytettävä tämä seikka samaan myyntivoittoilmoitukseen, joka esitetään verotoimistolle.

 HUOMAA: Yleensä omistajat sekoittavat "Espanjan veroresidenssin" "Espanjan asuinpaikkaan".

Toisin sanoen ihmiset ajattelevat, että Espanjan kansallisesta poliisista saatu «Espanjan oleskelukortti tai «oleskelutodistus» riittää osoittamaan, että he ovat «Espanjan asukkaita verotuksesta», ja valitettavasti näin ei ole.

"Espanjan oleskelukortti”(Tai“Espanjan oleskelutodistus"), ei ole kelvollinen asiakirja muuttaa verovastinetta "Veroasukkaiksi".

Espanjan oleskelukortti (tai todistus) vain osoittaa, että "asut" Espanjassa, jotta poliisi pystyy hallitsemaan paremmin tietyn alueen asukkaita.

Jotta voisi tulla Espanjan asukas veroista, ja alat sitten maksaa verojasi Espanjassa normaalina Espanjan kansalaisena, sinun on hankittava ESPANJAN ASIAKKAAN VEROTODISTUS Espanjan veroviraston tai Espanjan tullin myöntämä, ja sitten alat maksaa verosi Espanjassa etkä alkuperämaassasi.

Ja myös, kun sinun on ilmoitettava maasi veroviranomaiselle, että olet Espanjan verotuksellinen asuinpaikka etkä halua jatkaa veroresidenttinä maassasi,

Tarkista siis veroneuvojaltasi tällä hetkellä maksamasi verot, sillä vaikka et olisi Espanjan asukas, sinun tulee ilmoittaa ja maksaa TULOVEROT MUUT MUKAAN ASIAKKAILLE.

____________________________________________________________________________

 

Miksi harjoittaa 3 %:n pidätystä myyjältä?

Koska se on tae Espanjan viranomaisille, että myyjän saamasta myyntivoitosta johtuvat verot maksetaan Espanjassa.

 

Mitä tapahtuu, jos 3 prosentin pidätystä ei makseta? 

Jos ostaja ei harjoita pidättämistä, Espanjan hallinto voi panna velan mainitusta maksusta myyntikohteena oleviin tavaroihin tai kiinteistöihin.

Jos ostaja ei suorita maksua eikä pidätä myyjää, hän voi kärsiä mahdollisista velan ulosottoprosesseista ja hänen tapauksessaan hankitun omaisuuden takavarikointi.

 

Mitä myyjän on tehtävä, kun 3 prosentin pidätys on otettu käyttöön?

 

Sinun on esitettävä veroilmoitus, malli 210, neljän kuukauden kuluessa kaupan allekirjoituspäivästä.

 

Tässä tapauksessa siinä tapauksessa, että on pidätetty vähemmän kuin luovutusvoiton laskennasta saatu määrä eli jos myyjältä on pidätetty 10,000 15,000 euroa ja myyntivoiton laskennan tulos on 5,000 210 euroa . , sinun on maksettava loput XNUMX XNUMX euroa XNUMX-mallin esittelystä neljän kuukauden kuluessa myyntipäivästä.

 

Muussa tapauksessa, jos myyjä on pidättänyt enemmän kuin luovutusvoittoveron maksamisesta aiheutunut määrä, hänellä on oikeus saada tämä määrä takaisin. Tämä on esitettävä neljän kuukauden kuluessa myyntipäivästä.

 

Tässä vaiheessa on tärkeää, toisin sanoen siinä tapauksessa, että Espanjan viranomaisille on 3 prosentin palautusoikeus tai osa mainitusta pidätyksestä, tämä edellyttää, että myyjä on aiemmin noudattanut verovelvoitteita, jotka hän oli velvollinen omistajana Espanjassa käsityksessään ulkomaalaisena. Toisin sanoen toissijaisen IRPFNR:n vuotuisen laskennallisen tuloveron esittämiseen, johon kaikki Espanjan kiinteistönomistajat ovat velvollisia ulkomailla asuvina. Normaalisti tätä velvoitetta vaaditaan neljän vuoden ajan. Toisin sanoen Espanjan hallinto ei vaadi laskennallisten tuloverojen laillistamista, joita ei ole maksettu myyntipäivää edeltäneiden neljän vuoden jälkeen.

 

Kuinka paljon aikaa Espanjan hallinnolla on palauttaa ylijäämä 3 prosenttia?

 

Hallinnolla on kuusi kuukautta aikaa palauttaa ylimääräinen omavastuu. Kuuden kuukauden kuluttua hallinto on velvollinen palauttamaan mainitun summan viivästyskorkoineen.

 

Palautusajan suhteen on oltava erityisen varovainen, koska Espanjan hallinnolla voi joissakin tapauksissa mennä yli vuosi palautuksen suorittamiseen.

 

On myös otettava huomioon, että hallinnolla on NELJÄ VUOTTA aikaa harjoitella palautusta tai korvausta. Siksi, jos hyvityksen saaminen kestää yli vuoden, sinun on palkattava asiantuntijan palvelut, joka halvaannuttaa hyvitysoikeuden vanhenemisajat.

 

Onko Espanjassa 3 prosentin pidätysvelvollisuus kiinteistölahjoituksissa?

 

Espanjassa sijaitsevien kiinteistöjen lahjoituksissa, koska ne ovat ilmaisia, niistä ei makseta hintaa, eli ei ole vastiketta, ei ole velvollisuutta pidättää 3 prosenttia kiinteistön arvosta. lahjoitus tai osallistuminen mallin 211 kautta.

 

Onko osakehuoneiston purkamisen tai yhteisomistuksen lakkauttamisen yhteydessä pakko pidättää 3 %?

 

Ei normaalisti . Toisin sanoen asunnon purkaminen on neutraali positiivinen teko, joka ei aiheuta omaisuuden siirtoa millekään osapuolelle. Sen vuoksi voittoa ei katsota olevan olemassa.

 

Kuitenkin , siinä tapauksessa, että jollekin osaomistajista myönnetään hänelle kuuluvaa suurempi osa , tässä tapauksessa katsotaan, että mainittu osa on osaomistajan luovutusvoitto, jonka kanssa säilyttämistä pitää harjoitella. 3 % mainitusta ylimääräisestä osasta . 

Toisin sanoen esimerkiksi kuvitellaan, että on olemassa tapaus, jossa "A":lla ja "B:llä" on kiinteistö Espanjassa, jossa "A" jaetaan 65% ja "B" 35%. Jos tässä tapauksessa tapahtuu osakehuoneiston purkaminen, jossa todetaan, että kukin omistaa 50% omaisuudesta, katsotaan, että "B" on saanut 15% enemmän kuin mitä hän on lahjoittanut. Toisin sanoen 35 prosentin tuloksena saadun 50 prosentin arvon lisääminen, jolla tämä 15 prosentin ylijäämä katsotaan myyntivoitoksi, ja A:n on pakko pitää 3 prosenttia tämän 15 prosentin arvosta. "B".

Samalla tavalla kuvitellaan, että on olemassa toinen esimerkki, jossa ”B” saa 35 %:n kiinteistöosuutensa lisäksi 50,000 3 euron käteiskeskustelun. Vastaavasti mainitusta rahakorvauksesta perittäisiin XNUMX %:n pidätys, koska se on yksi "B" olemassa olevista varoista.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

MUUT VEROT MYYJÄLLE-PLUSVALÍA

Pääasiassa PLUSVALÍA on vero sen maan arvon noususta, jossa kiinteistösi on, osto- ja myyntiajasta alkaen. Se on ainoa vero, jota emme voi laskea etukäteen myyntiin, koska se riippuu kaupungintalon erityisistä kriteereistä.

Näissä tapauksissa ostajan myyjälle tekemä pidätys riittää kattamaan tämän veron maksun. Kaiken kaikkiaan, kun myyjä lähtee maasta myynnin jälkeen.