On lukuisia tapauksia, joissa ostaja ehdottaa uuden rakennuksen hankintaa käyttö- ja tuottojärjestelmän ja paljas/alaston omistusoikeuden mukaisesti. Tämä erottelu on tärkeä, koska molempia oletuksia verotetaan eri tavalla. Tavalla joka:
– Uusien rakennusten paljas kiinteistö on verotettu ALV + AJD
– Käyttöoikeusveroa verottaa ITP (siirtovero)
Taide. VAT Leyn 20 §:ssä määrätään nimenomaisesti, että käyttö- ja nautintooikeus (Usufruct) on vapautettu arvonlisäverosta. Lisäksi varainsiirtoverolain 7.5 §:ssä säädetään, että käyttö- ja tuotto-oikeus on tämän veron alainen, kun se on vapautettu arvonlisäverosta.
Siksi silloin, kun uuden rakennuskiinteistön hankinta tehdään:
– Bear/Naked-omistusta verottaa IVA+AJD
– Käyttöoikeuden verottaa ITP – Transfer Tax
Tästä syystä ja ostotapahtuman ensimmäisestä hetkestä lähtien ostajan tulee ilmoittaa rakentajalle/rakentajalle aikomuksestaan hankkia omaisuus erillisellä käyttö- ja paljasomistuskaavalla.
Ja tämä johtuu siitä, että samassa kauppasopimuksessa on oltava seuraavat asiat:
– Tämä osoittaa nimenomaisesti, että käyttöoikeudesta erotettu paljas omaisuus on hankittu.
– Arvostetaan juuri se osa hinnasta, joka on alv + AJD tai ITP alainen.
– Käyttöoikeuden hinnan vuoksi suoritettavat maksut on lueteltu sopimuksessa erillään paljaan omaisuuden maksuista.
– Järjestäjän ja ostajan on hankinnan päätyttyä toimitettava vastaava maksuluettelo, jossa on perusteltua, että kyseisten maksujen suhteellinen osa on suoritettu oikein sekä käyttö-etu- että paljaana omaisuutena.
Käyttöoikeus voi olla määräaikainen tai elinikäinen. Mitä tulee laskelmaan, voit käydä hyvässä selittävässä artikkelissa klikkaamalla tästä.
KÄYTTÖKÄYTTÖJÄRJESTELMÄN HANKINTA YHTIÖN TAI OIKEUDELLISEN HENKILÖN KÄYTTÄMISESSÄ
Tapauksissa, joissa omaisuus on tarkoitettu hankkijan taloudelliseen toimintaan, on hyvin yleistä löytää hankintakaavoja, joissa se on yritys tai oikeushenkilö, joka hankkii käyttöoikeuden.
Näissä tapauksissa yrityshankinta käyttöoikeuden, on sanottava, että mekanismi ja toiminta hallittaessa tätä hankintaa on täsmälleen sama kuin siinä tapauksessa, että luonnollinen henkilö saa mainitun käyttöoikeuden. Ainoa ero on yksinkertaisesti kyseisen oikeushenkilön käyttö- ja tuotto-oikeuden laskeminen.
Laskemissääntö on seuraava:
– Oikeushenkilön käyttöoikeus tulee olemaan 2 % jokaiselta kestovuodelta, 30 vuoden rajalla.
Siksi käyttö- ja tuotto-oikeuden arvo ei saa missään tapauksessa ylittää 60 prosenttia yhtiöiden osalta.
Samoin on pidettävä mielessä, että siinä määrin käyttöoikeuden siirto katsotaan palvelun suorittamiseksi, arvonlisäverolain 11 3 §:n mukaisesti, se arvonlisäverovapautuksesta ei ole mahdollista luopua jos sille asetetut edellytykset täyttyisivät, koska se on mahdollista vain tavaroiden luovutusten, mutta ei palvelujen suoritusten yhteydessä.
Lisätietoa käyttö- ja tuotto-oikeuden käsitteestä ja laskemisesta on suositeltavaa käydä tätä tarkoitusta varten erikoistuneella sivustolla:
https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property