Son numerosos los supuestos en los que el comprador propone la adquisición de una obra nueva en régimen de usufructo y Nudo/Desnudo. Esta diferenciación es importante ya que ambos supuestos se gravan de forma diferente. De una manera que:
– La nuda propiedad en Obra Nueva tributa por IVA + AJD
– El Usufructo está gravado por ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Arte. 20 de la Ley del IVA establece expresamente que la constitución de derechos de uso y goce (Usufructo) estará exenta del IVA. Además, el artículo 7.5 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales establece que el derecho de usufructo estará sujeto a este impuesto cuando esté exento de estar sujeto al IVA.
Por lo tanto, en el momento en que la adquisición de un inmueble de obra nueva se realiza:
– La propiedad del Oso/Desnudo tributará por IVA+AJD
– El Usufructo tributará por ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Por tanto, y desde el primer momento de la operación de compraventa será necesario que el comprador comunique al constructor/promotor su intención de adquirir el inmueble mediante la fórmula separada de usufructo-Nuda propiedad.
Y esto se debe a que, el mismo contrato de compraventa debe incluir lo siguiente:
– Que se establezca expresamente que se adquiere la nuda propiedad separada del usufructo.
– Que se valore exactamente la parte del precio que está sujeta a IVA + AJD o ITP.
– Que los pagos que deban hacerse a cuenta del precio del usufructo consten en el contrato separados de los pagos de la nuda propiedad.
– Al finalizar la compra, el promotor y el comprador deberán aportar la correspondiente relación de pagos en la que se justifique que la parte proporcional de dichos pagos se ha hecho correctamente, tanto en usufructo como en nuda propiedad.
El usufructo puede ser temporal o vitalicio. En cuanto a su cálculo, puedes visitar un buen artículo explicativo cliqueando aquí.
EN EL CASO DE ADQUISICIÓN DE USUFRUCTO A TRAVÉS DE UNA SOCIEDAD O PERSONA JURÍDICA
En los casos en que el inmueble va a ser destinado a la actividad económica del adquirente, es muy frecuente encontrar fórmulas de adquisición en las que es una empresa o persona jurídica la que adquiere el usufructo.
En estos supuestos de adquisición societaria del usufructo, hay que decir que el mecanismo y funcionamiento al gestionar esta adquisición es exactamente lo mismo que para el caso de que una persona física adquiera dicho usufructo. La única diferencia es simplemente a la hora de calcular el usufructo de esa persona jurídica.
La regla de cálculo es la siguiente:
– El usufructo de una persona jurídica será 2% por cada año de duración, con un límite de 30 años.
Por tanto, en ningún caso el valor del usufructo en el caso de sociedades podrá exceder del 60%.
Asimismo, hay que tener en cuenta que en la medida en que la transmisión del usufructo se considera una prestación de servicios, de conformidad con el artículo 11 3 de la Ley del IVA, se no es posible renunciar a la EXENCIÓN DE IVA si se cumplieran los requisitos para ello ya que sólo es posible en relación con las entregas de bienes pero no con las de servicios.
Para mayor información relacionada con el concepto y cálculo del usufructo, recomendamos visitar un sitio especializado al efecto:
https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property