IMPUESTO SOBRE LAS GANANCIAS A PAGAR AL VENDER UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA – IRPF EN LA VENTA – MODELO 210 Y MODELO 100

Como propietario de un inmueble en España, al VENDERLO, debe pagar lo que llamamos “ Ganancia Patrimonial ”, también conocido como “ Capital Gains ” en inglés, o “ Plus-value ” en francés, “ Meerwaarden ” en neerlandés, o “ Kapitalgewinn ” en alemán, etc. Este impuesto sobre la venta forma parte del Impuesto sobre la Renta general.

Para conocer cómo funciona este impuesto, por favor, preste atención a los siguientes conceptos:

1.- PRECIO DE COMPRA DEL INMUEBLE: Cantidad total pagada sobre el precio de adquisición cuando se compró el inmueble.

2.- GASTOS E IMPUESTOS ASOCIADOS A LA COMPRA: Este concepto engloba el importe total de los gastos e impuestos pagados que estuvieron relacionados con la compra:

– Gastos de notario y registro de la propiedad

– Importe pagado en concepto de IVA y Actos Jurídicos Documentados (en caso de inmuebles nuevos) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en caso de reventas)  

– Honorarios profesionales: Honorarios de agentes inmobiliarios, honorarios de abogados, etc. 

3.- REFORMAS, OBRAS Y MEJORAS REALIZADAS EN LA PROPIEDAD: Es muy importante saber que no todas las reformas se aceptarán como reducción del Impuesto sobre Ganancias de Capital. La administración española solo aceptará aquellas reformas consideradas «estructurales», como la «rehabilitación» o la «ampliación» de construcciones.

Las ampliaciones realizadas en la propiedad también pueden considerarse para obtener una reducción en el IRPF . La Agencia Tributaria española considera que “ampliación” consiste en un proceso por el cual se incorporan nuevos elementos a una propiedad, obteniendo como obra/construcción en la misma una mayor capacidad productiva. “En este concepto entrarán las nuevas construcciones, ampliaciones de superficie, etc. realizadas en la propiedad. El coste de estas ampliaciones, asimismo, podría computarse como un mayor valor de adquisición.

Pero ojo, las obras de reparación y conservación que se realicen en la vivienda no pueden computarse con el fin de reducir el importe de la plusvalía, puesto que no son obras destinadas a mejorar o ampliar la vivienda, sino a mantenerla en perfecto estado para su uso y disfrute.

Y para diferenciar las “obras de mejora” de las “obras de conservación”, Hacienda indica que “las reparaciones y las conservaciones son aquellas encaminadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, pudiendo considerarse como prórrogas o mejoras aquellas que resulten, ya sea en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, así como en una extensión de su vida útil. En caso de haber realizado obras de reforma, dependiendo de la naturaleza de estas, podrán clasificarse como mejoras o ampliaciones, en cuyo caso deberán tenerse en cuenta a la hora de calcular el valor de adquisición del inmueble traspasado, o los gastos de conservación o reparación, que no debe tenerse en cuenta en dicho cálculo.

Como conclusión, nos encontramos ante una cuestión probatoria, que deberá resolverse caso por caso en función de la naturaleza de los trabajos realizados.

4.- RETENCIÓN POR GANANCIAS DE CAPITAL: En caso de que el vendedor no sea residente fiscal en España, se aplicará una retención del 3 % sobre el precio de venta. Este importe no se abona al vendedor, sino que debe ingresarse en la Agencia Tributaria como «retención» para la declaración de Ganancias de Capital que se presentará tras la venta. El comprador tiene la obligación de retener el 3 % del precio a pagar e ingresarlo en la Agencia Tributaria española, como «pago anticipado» de las Ganancias de Capital que deberá abonar el vendedor.

BASE DEL IMPUESTO

La venta de inmuebles españoles deriva en Plusvalía de responsabilidad a los vendedores sobre el “Beneficio Neto” obtenido de la venta con la siguiente fórmula: 

Precio de la venta - Precio de adquisición - Gastos e impuestos pagados en la adquisición - Coste de las "reformas estructurales" realizadas en la propiedad

TASA DE IMPUESTO

Una vez calculada la Base de este impuesto “Utilidad neta”, el tipo impositivo a pagar difiere de su situación fiscal en España como RESIDENTE ESPAÑOL o NO RESIDENTE ESPAÑOL: 

– Residentes Españoles-MODELO 100:

En caso de que seas considerado como «Residente Fiscal en España» (lo que significa que estás pagando tu impuesto sobre la renta en España como residente español), entonces, una vez calculada la Plusvalía, tendrás los siguientes beneficios en el impuesto:

• SIN GANANCIAS DE CAPITAL POR RESIDENCIA PERMANENTE: En caso de que la propiedad que vendes sea tu residencia permanente (has estado usándola por más de 3 años como tu «hogar permanente»), entonces tendrás los siguientes beneficios:
  • Si eres menor de 65 años: No pagas a CG los importes de la venta obtenidos «reinvertidos» en la adquisición de un nuevo inmueble para destinarlo a tu residencia permanente. Tienes 2 años para practicar esta «reinversión» (pasados ​​2 años sin invertir esas cantidades, tributarás íntegramente).
  • Si eres mayor de 65 años: No pagas a CG por las cantidades obtenidas en la venta. Y esto incluso si no «reinviertes» en una nueva propiedad.
• SIN RETENCIÓN DEL 3 %: Al finalizar la venta, usted recibe el importe total del precio del comprador sin retención aplicable.

tipo impositivo en caso de residentes fiscales
Beneficio neto	Tasa de impuesto
Hasta 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– NO Residentes españoles -Modelo 210:   Fijar Tasa de Impuesto: 19%

Ejemplo de cálculo de Plusvalía: 

• Usted compró una propiedad de reventa en 2015 por un precio de 200.000 EUR.
• En ese momento pagaste 24.000 EUR, que es el 12% de los gastos: 10% Tasa de transferencia + 2% Notario, registro de la propiedad, honorarios de abogado, etc.
• Luego, hiciste reformas interiores por 17.000 EUR (cambio de labranza del suelo, reparación de la piscina, y ventanas nuevas).
• Unos años más tarde construyó un garaje por un valor de 20.000 EUR

Entonces, decidiste venderlo ahora por un precio de 260.000 EUR.

¿Cuál es la Plusvalía derivada de esta venta?

NOTA: Antes de realizar el cálculo, debemos informar que la administración española considerará todos los conceptos anteriores para reducir el impuesto, excepto el de «reformas internas» por valor de 17.000 euros. La razón de esto es que las reformas «internas» que no son reformas «estructurales» no se consideran para los beneficios fiscales.

Usamos la fórmula:

260.000 (Precio de venta) – 200.000 (Precio de adquisición) – 24.000 (Gastos e impuestos de adquisición) – 20.000 (Nuevo garaje) =

16.000 euros

Este es el «beneficio neto» que se obtendrá con la venta.

Como la tasa de las Ganancias de Capital es del 19%, entonces, el monto del impuesto por Ganancias de Capital será:

16.000 * 19% = 3.040 euros

 FORMA DE PAGO DEL IMPUESTO

En el caso de los RESIDENTES fiscales españoles , el impuesto se declara junto con el resto de ingresos, pensiones, salario, etc., como parte de la declaración global del Impuesto sobre la Renta que debe presentarse antes de finales de junio del año siguiente.

En el caso de personas que NO sean residentes fiscales en España , la forma de pagar el Impuesto sobre Ganancias de Capital es la siguiente:

• AL FINALIZAR LA VENTA: 3% DE RETENCIÓN: Finalizada la venta, la administración española obliga al comprador a efectuar una RETENCIÓN del 3 % del valor del Precio de la venta. Por lo tanto, no recibe el precio total acordado. El comprador se queda con el 3 % del precio total y tiene la obligación de depositarlo en Hacienda. Esto se hace «el mismo día de la realización de la venta».

NOTA: Siguiendo el ejemplo anterior, en caso de que el precio de venta fuera de 260.000 EUR, la retención que debe realizar el comprador sería de 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• ANTES DE 4 MESES TRAS FINALIZACIÓN DE LA VENTA: DECLARACIÓN DE GANANCIAS DE CAPITAL 19% aplicable tanto a ciudadanos de la UE como de fuera de la UE): Una vez finalizada la venta, dispone de 6 meses para presentar la «Declaración de plusvalías» en la Agencia Tributaria española. En esta declaración, usted (o su abogado), debe calcular el impuesto siguiendo el ejemplo anterior. En este caso, la cantidad que tienes que pagar es de 3.040 EUR.

NOTA: Como se explica aquí, la Plusvalía derivada de esta operación es de 3.040 EUR. Como te retuvieron con una cantidad mayor (7.800 EUR), entonces, tienes un «crédito» con la administración española por la diferencia.

Entonces, si la administración española le retiene 7.800 EUR por el Impuesto sobre Bienes y Servicios, ya que el resultado final del impuesto es solo 3.040 EUR, entonces, la administración española debe «reembolsarle» la diferencia: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

¿Cómo solicitar este reembolso? Su abogado debe incluir este dato en la misma Declaración de Ganancias de Capital que se presentará a la oficina de impuestos.

NOTA: Por lo general, los propietarios confunden la “Residencia Fiscal Española” con la “Residencia Española”.

Es decir, la gente piensa que la «Tarjeta de Residencia Española, o «Certificado de Residencia» obtenido en la Policía Nacional Española, es suficiente para demostrar que son «Residentes Españoles para Impuestos», y, lamentablemente, no es así.

La “ Tarjeta de Residencia Española ” (o “ Certificado de Residencia Española ”) no es el documento válido para cambiar su condición fiscal de «Residente Fiscal».

La tarjeta de residencia española (o certificado) solo sirve para declarar que usted está "viviendo" en España, a fin de facilitar que la policía tenga un mejor control sobre los residentes en un área determinada.

Para convertirse en residente fiscal español y comenzar a pagar sus impuestos en España como un ciudadano español normal, debe obtener el CERTIFICADO DE RESIDENCIA FISCAL ESPAÑOLA emitido por la Agencia Tributaria o la Aduana española, y entonces comenzará a pagar sus impuestos en España y no en su país de origen.

Y, además, una vez que necesites declarar al Impuesto de la oficina de tu país que eres Residente Fiscal en España, y que no deseas continuar como Residencia Fiscal en tu país-

Así que, por favor, consulta con tu asesor fiscal los impuestos que estás pagando actualmente porque, aunque no seas residente en España, deberías estar declarando y pagando el IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES.

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¿Por qué practicar la retención del 3% del vendedor?

Porque representa una garantía para la administración española de que los impuestos derivados de la plusvalía obtenida por el vendedor serán pagados en España.

 

¿Qué pasa si no se paga la retención del 3%? 

En caso de que la retención no sea practicada por el comprador, la administración española podrá ejecutar la deuda por dicho pago en los bienes o inmuebles objeto de la venta.

Con lo cual, en caso de que el comprador no efectúe el pago, ni retenga al vendedor, podrá sufrir los eventuales procesos de ejecución de la deuda, y en su caso, embargo de los bienes adquiridos.

 

Una vez aplicada la retención del 3%, ¿qué tiene que hacer el vendedor?

 

Tendrás que presentar la declaración fiscal, ese modelo 210, en un plazo de cuatro meses desde la fecha de firma de la compraventa.

 

En este caso, en el caso de que se haya retenido menos de la cantidad resultante del cálculo de la plusvalía, es decir, si se han retenido al vendedor 10,000 €, y el resultado del cálculo de la plusvalía sea de 15,000 € . , deberás aportar los 5,000€ restantes con la presentación del modelo 210, en el plazo de cuatro meses desde la fecha de venta.

 

En caso contrario, si el vendedor hubiere retenido una cantidad superior a la que resulte del pago del impuesto sobre ganancias de capital, tendrá derecho a que se le devuelva dicha cantidad. Esta debe presentarse dentro de los cuatro meses siguientes a la fecha de venta.

 

Es importante en este punto, es decir, en el caso de que exista un derecho de devolución del 3%, o parte de dicha retención a la administración española, ésta requerirá que el vendedor haya cumplido previamente con las obligaciones tributarias a las que aquélla estaba obligado como propietario en España en su concepto de no residente. Es decir, a la presentación del impuesto anual sobre la renta imputado del IRPFNR, de segunda residencia, al que están obligados todos los propietarios de inmuebles en España como no residentes. Normalmente, esta obligación se exigirá por un período de cuatro años. En otras palabras, la administración española no exigirá que se regularicen los impuestos sobre la renta imputados, no pagados más allá de los últimos cuatro años anteriores a la fecha de la venta.

 

¿De cuánto tiempo dispone la administración española para devolver el exceso del 3% retenido?

 

La administración dispone de 6 meses para devolver el exceso de retención realizado. Transcurridos 6 meses, la administración estará obligada a devolver dicha cantidad junto con los intereses de demora.

 

Hay que tener especial cuidado con el plazo de la devolución ya que la administración española puede tardar en algunos casos más de un año en realizar la devolución.

 

También hay que tener en cuenta que la administración tiene hasta CUATRO AÑOS para practicar la devolución o reembolso. Por tanto, en el caso de que tardes más de un año en obtener la devolución, necesitarás contratar los servicios de un especialista para paralizar los plazos de caducidad del derecho a obtener la devolución.

 

¿Existe obligación de practicar la retención del 3%, en el caso de donaciones de inmuebles en España?

 

En el caso de donaciones de propiedades ubicadas en España, al ser gratuitas, no hay precio que pagar por ellas, es decir, no hay contraprestación, no hay obligación de retener el 3% del valor de la donación ni de ingresarla a través del modelo 211.

 

En caso de disolución de condominio, o extinción de copropiedad, ¿es obligatorio retener el 3%?

 

Normalmente no . En otras palabras, la disolución del condominio es un acto dispositivo neutral que no genera una transferencia patrimonial para ninguna de las partes. Por lo tanto, no se considera que exista un beneficio.

 

Sin embargo , en caso de que a uno de los copropietarios se le adjudique una parte mayor que la que le corresponde , en este caso, se considerará que dicha parte constituye una ganancia de capital para el copropietario, con la cual deberá practicarse una retención del 3% sobre dicha parte excedente.

En otras palabras, por ejemplo, imaginemos que hay un caso en el que “A” y “B” tienen una propiedad en España en la que se reparte el 65% para “A” y el 35% para “B”. En este caso, si se produce una disolución de condominio en la que se establece que cada uno se queda con el 50% de la propiedad, se considerará que “B” ha obtenido un 15% más de lo que ha aportado. Es decir, aportando un valor del 35% obtuvo un resultado del 50%, con lo cual, ese excedente del 15% será considerado como una ganancia de capital, y “A” se verá obligado a retener el 3% del valor de ese 15% para " B".

Del mismo modo, imaginemos que hay otro ejemplo en el que “B” recibe, además de su 35% de la propiedad, una conversación en efectivo de 50,000€. De igual forma, dicha compensación en efectivo estaría sujeta a una retención del 3%, por cuanto representa uno de los activos existentes de “B”.

 

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OTROS IMPUESTOS PARA VENDEDORES-PLUSVALÍA

Básicamente, la PLUSVALÍA, es un impuesto sobre el incremento del valor del terreno en el que se encuentra su propiedad, desde el momento de compra y venta. Es el único impuesto que no estamos en condiciones de calcular previamente a la venta, porque depende de criterios específicos del Ayuntamiento.

En estos casos, una retención del comprador al vendedor es suficiente para cubrir el pago de este impuesto. En general, cuando el vendedor abandona el país después de la venta.