IMPUESTOS A PAGAR AL ALQUILAR UNA VIVIENDA EN ESPAÑA COMO no residente (modelo 210)

Cuando posee una propiedad en España y no es RESIDENTE ESPAÑOL, y no la utiliza como residencia permanente, CADA AÑO, debe presentar una declaración de impuestos sobre su propiedad, y esto, incluso si la propiedad está alquilada o no alquilada . Y esto se hace a través de una DECLARACIÓN FISCAL ANUAL por las RENTA IMPUTADA (2 % Valor Catastral /año).

Y, cuando alquilas una propiedad, y recibes una “renta”, entonces, tienes que declarar dicha renta en el mismo período trimestral en que la recibes, mediante la correspondiente DECLARACIÓN TRIMESTRAL.

Cuando alquila una propiedad, recibe una "renta" que está sujeta al "Impuesto sobre la Renta" español en España, que varía en función de si es "residente fiscal español" o "no residente español".

Si es residente, entonces el impuesto es el Impuesto sobre la Renta de los Residentes (IRPF-Impuesto de la Renta de las Personas Físicas” – MODELO 100), y si no es residente, el impuesto es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRPFNR- “Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes” – MODELO 210).

Si eres “residente fiscal en España”, entonces tienes que declarar tus ingresos por alquiler en nuestra declaración ANUAL del IMPUESTO (modelo 100).

Pero, si eres Residente Fiscal No Español, entonces tienes que declarar tus ingresos en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (modelo 210) de la siguiente forma:

– TRIMESTRAL:  Durante el proceso de alquiler, debes declarar las rentas recibidas en el mismo trimestre del año en que se generan. Por lo tanto, en esta publicación, hemos considerado los dos supuestos de alquiler ya sea para fines “turísticos”, o para fines “residenciales”. En ambos casos, hay que declarar los ingresos en el trimestre correspondiente del año en el que se generan.

 “Alquiler residencial”: Significa, cuando se está alquilando con fines “residenciales”, a medio-largo plazo ya sea para familias o individiuales que lo alquilan para “residir” y no para “turismo” o "vacacional".

– ANUALMENTE – INGRESOS IMPUTADOS: Como residente, o como no residente fiscal, tienes que hacer la declaración anual de impuestos (IRPF/IRPFNR). Por lo tanto, para los períodos de tiempo del año en los que no está alquilando la propiedad, como no residente, hay un impuesto a pagar (lo llamamos "Ingreso imputado"), y esto se declara al final del siguiente año.

 

 Un ejemplo:

Eres no residente y obtienes ingresos por alquiler de vivienda turística en febrero de 2022.

1.- Declaración trimestral: Tienes que declarar esos ingresos en el mismo trimestre. La presentación de estas declaraciones deberá hacerse antes de los 20 días siguientes a la finalización del trimestre. En el caso del ejemplo, los ingresos por rentas del trimestre enero-marzo, deberán declararse en las declaraciones de impuestos a presentar antes del 20 deth de abril 2022.

El resto del año 2015 no hay más alquiler de la propiedad.

2.- Declaración anual: Luego, antes de que finalice el año siguiente, 2016, hay que presentar la declaración de impuestos, y pagar el tiempo que no se ha alquilado la propiedad.

Por lo tanto, tenga en cuenta que, al momento de alquilar una propiedad con fines turísticos, junto con su obligación LEGAL de registrar su propiedad, tiene la OBLIGACIÓN FISCAL de declarar los ingresos TRIMESTRALMENTE y luego ANUALMENTE por el resto del año.

¿Tengo que pagar el IVA ?:

Hay una gran confusión en el mercado sobre esta pregunta. Desde un punto de vista estricto, los ingresos por alquiler no están sujetos al IVA.

¿Entonces  si usa su propiedad para fines residenciales o turísticos, NO TIENE QUE EMITIR FACTURA, y la transacción NO GRAVA POR IVA.

Pero, esto es solo en caso de que los ingresos que reciba sean SOLO PARA ALQUILER. Pero, cuando ofreces otros servicios similares al hotel, como:

- Restaurante, comida, desayuno.

- Limpieza dentro del departamento

- Lavado de toallas, sábanas, etc.

En estos casos, tienes que PRODUCIR FACTURA y cobrar IVA a su servicio

Los requisitos serán:

- Genere una factura para cada uno de sus huéspedes.

- Cargo por IVA (10%)

- Declarar IVA trimestralmente

- Declarar IVA anualmente

– Darse de alta como profesional de empresa en Hacienda

– Declarar el Impuesto a la Renta trimestralmente

– Declarar el Impuesto a la Renta anualmente

  • B) IMPUESTO A PAGAR

    Aclarado lo anterior, consideraremos ahora cómo pagar los ingresos percibidos de una segunda vivienda.

    A los importes netos percibidos del alquiler, en caso de que seas residente en alguno de los países de la UE+Icelnad+Noruega,  puedes reducir:

    - El interés del préstamo (no el capital) de la hipoteca (o cualquier otro tipo de crédito utilizado para comprar el inmueble) pagado por la adquisición del inmueble.

    – El Impuesto Municipal proporcional, Recogida de Basuras, Seguro de Hogar, Gastos de Comunidad, etc.

    – La reforma proporcional, mantenimiento, mobiliario, equipos, agua, luz, internet, etc.

    - Marketing, publicidad, abogados, etc.

    – Amortizaciones de inmuebles, muebles y electrodomésticos

    NOTA IMPORTANTE: En caso de que resida en un país fuera de la UE (EE. UU., Reino Unido, Canadá, México, Rusia, etc.), no podrá deducir los gastos anteriores de la base imponible.

    Así, las diferencias más importantes en el IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES EN ESPAÑA son las siguientes:

    • Residentes UE+Noruega+Islandia:
      1. La base del impuesto se puede reducir de los gastos enumerados anteriormente
      2. Tipo impositivo: 19 %
    • Residentes fuera de la UE
      1. La base del impuesto NO PUEDE ser reducida por ningún concepto. Así, el importe de las rentas percibidas por concepto de alquiler tributará íntegramente.
      2. Tipo impositivo 24 %

     Un ejemplo:  

    “A” tiene una casa en la Costa Blanca, que no está siendo utilizada como vivienda permanente, y decide alquilarla a través de Airbnb, o cualquier otra plataforma similar.

    • Declarando la renta obtenida: La casa esta valorada en 150.000 EUR, y la renta total obtenida ha sido de 6.000 EUR en 4 meses, mayo, junio, julio, agosto de 2022.
    1. Impuestos municipales. Anual es de 500 EUR. Entonces, 500/12*4 = 166,6 EUR. Esta es la cantidad proporcional del Impuesto Municipal durante el período de 4 meses en el que se alquiló la casa.
    2. Intereses hipotecarios: "A" ha pagado ese año 1.200 EUR de intereses hipotecarios, por lo que 400 EUR corresponden al período de alquiler.
    3. Gastos de comunidad: anualmente son 600 EUR, por lo que 200 EUR corresponden al período de alquiler.
    4. Recogida de basuras: 150/año. Entonces, 50 EUR corresponden al período de alquiler.
    5. Seguro de vivienda: 350 / año. Entonces, 33,1 EUR corresponden al período de alquiler.
    6. Pago de tasas de marketing: 300 EUR
    7. Agua, electricidad, gas, internet: 450 EUR corresponde al período de alquiler.

    GASTOS TOTALES: 1.599,7 EUR. Esta será la cantidad total que "A" puede deducir de los ingresos recibidos. Entonces:

    6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

    El importe de 4.400,3 euros paga 836,057 EUR en impuestos, según la escala a continuación:

    I.- TASA DE IMPUESTO PARA 2022 –  Las rentas obtenidas por arrendamiento de inmuebles de RESIDENTES NO FISCALES :

    • 19% para ciudadanos de la UE + Islandia + Noruega: De la base del impuesto, estos nacionales pueden deducir de los siguientes conceptos: -luz, agua, electricidad. Impuesto Municipal (IBI), comunidad de propietarios, gastos de reformas, mantenimiento y reparación del inmueble, intereses hipotecarios y amortización.
    • 24% para ciudadanos de fuera de la UE (EE. UU., Reino Unido, Canadá, México, etc.): De la base del impuesto, estos nacionales NO PUEDEN DEDUCIR NINGUNO de los gastos anteriores, por lo que la base del impuesto tributa en su totalidad al 24%.

    II.- TASA PARA RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA 

    TASA DE IMPUESTOS PARA INGRESOS REGULARES
    Ingresos Tasa de impuesto
    Hasta 12.450 € 19%
    12.450 - 20.200 € 24%
    20.200 - 35.200 € 30%
    35.200 - 60.000 € 37%
    60.000 - 300.000 € 45%
    + 300.000 € 47%

     

    TASA DE IMPUESTOS PARA EL AHORRO
    Ingresos Tasa de impuesto
    Hasta 6000 € 19%
    6000 - 50.000 € 21%
    50.000 - 200.000 € 23%
    + 200.000 € 26%

    Y esta declaración de impuestos debería haberse hecho en 2 declaraciones, hechas en el trimestre apropiado del año 2021. De esta manera:

    - La renta obtenida en mayo y junio, debería haber sido declarada en la declaración trimestral realizada antes del 20th de julio 2022.

    - El alquiler obtenido en julio y agosto, debería haber sido declarado en la declaración trimestral realizada antes del 20th de octubre 2022.

    • Declarando el resto del año: Dado que la propiedad no es la "vivienda permanente", entonces “A” debe declarar, y pagar, por el resto del año que la vivienda no se destina a actividad económica. En este caso, se procede como sigue:

    - En la declaración anual del Impuesto sobre la Renta. Si "A" era residente español, antes de finales de junio de 2022, y si "A" no era residente, antes del 31.12.2022.

    ¿QUÉ SUCEDE CON LA PROPIEDAD DEL PERÍODO QUE NO SE ALQUILA DURANTE EL AÑO?

    En caso de que la propiedad alquilada no sea su HOGAR PERMANENTE, entonces, debe pagar un impuesto por el tiempo no alquilado. Este impuesto es un promedio de 0,4-0,5 % calculado a partir del valor Catastral, y se declara antes de finalizar el año SIGUIENTE.

    En el caso del ejemplo, este impuesto por el inmueble «vacío» durante el año 2022, deberá presentarse antes de que finalice el 2023

Haga clic aquí para calcular sus impuestos en España:

– Calculadora del Impuesto sobre la Renta español para residentes – Pensiones, salario y alquileres

– Calculadora del Impuesto sobre la Renta español para no residentes

– Calculadora del Impuesto sobre la Renta español para alquileres de propiedades

– Impuesto español a pagar en la venta de propiedades españolas

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Fuente: Agencia Tributaria Española