ПАДАТАК НА ПРЫБЫЛКІ, ЯКІ ТРЭБА ПЛАЦІЦЬ ПРЫ ПРОДАЖЫ МАЁМАСЦІ Ў ІСПАНІІ – IRPF НА ПРОДАЖ – МАДЭЛЬ 210 І МАДЭЛЬ 100

Як уладальнік нерухомасці ў Іспаніі, калі вы прадаеце, вы павінны заплаціць тое, што мы называем «Ганансія вотчынная", таксама вядомы як "Прырост капіталу” па-ангельску, або “Плюс-значэнне" на французскай, "Меервардэн"на галандскай мове, або "Капіталгевінн” па-нямецку і ​​г. д. Гэты падатак на продаж з’яўляецца часткай агульнага падаходнага падатку.

Каб даведацца, як працуе гэты падатак, звярніце ўвагу на наступныя паняцці:

 1.- ЦЭН НАКУПЛЮ НЕМАЁМАСЦІ:  Агульная сума, выплачаная па цане набыцця пры куплі нерухомасці. 

2.- РАСХОДКІ І ПАДАТКІ, ДАлучаныя да пакупкі:  Гэта паняцце ахоплівае агульную суму выдаткаў і падаткаў, якія былі заплачаныя, якія былі звязаныя з пакупкай:

– Натарыяльныя і зямельныя зборы

– Сума, выплачаная ПДВ і гербавым зборам (у выпадку новай нерухомасці) або падатку на перадачу (у выпадку паўторнага продажу)  

– Прафесійныя ганарары: плата агентам па нерухомасці, плата за адваката і г.д. 

 3.- РЭФОРМЫ, РАБОТЫ І ПАЛЕПРАЎЛЕННЯ, ЗРАБЕНЫЯ НА ЎЛАСНАСЦІ:   Вельмі важна ведаць, што не ўсе рэформы будуць успрынятыя як зніжэнне падатку на прырост капіталу. Чыста іспанская адміністрацыя прыме менавіта іх  рэформы, якія разглядаюцца як «структурныя», накшталт «рэабілітацыі» або «пашырэння» пабудоў.  

Пашырэнні, зробленыя ва ўласнасці, таксама могуць быць разгледжаны, каб атрымаць зніжэнне IRPF. Падатковая служба Іспаніі лічыць, што «пашырэнне» складаецца з працэсу, з дапамогай якога новыя элементы ўключаюцца ва ўласнасць, атрымліваючы ў якасці працы/канструкцыі ва ўласнасці, што дае вялікую прадукцыйную здольнасць. «У гэтую канцэпцыю ўвойдуць новыя пабудовы, прыбудовы і г.д., зробленыя ва ўласнасці. Кошт гэтых пашырэнняў таксама можа быць разлічаны як больш высокі кошт набыцця.

Але, сцеражыцеся, рамонтна-кансервацыйныя работы, якія праводзяцца ў доме, не падлічваюцца з мэтай памяншэння памеру прыросту капіталу, бо гэта не работы, накіраваныя на паляпшэнне дома або яго пашырэнне, а на падтрыманне яго ў ідэальным стане для выкарыстання і задавальнення.

А каб адмежаваць «рамонты па добраўпарадкаванню» ад «кансервацыйных работ», падатковая ўказвае, што «рамонт і кансервацыя - гэта тыя работы, якія накіраваны на падтрыманне тэрміну карыснага выкарыстання маёмасці і яе вытворчай або выкарыстоўвальнай здольнасці, у той час як іх можна разглядаць як падаўжэнне або паляпшэнні, якія прыводзяць да павелічэння ёмістасці або прыдатнасці для пражывання маёмасці, а таксама да падаўжэння тэрміну яе карыснага выкарыстання. У выпадку, калі вы праводзілі рамонтныя работы, у залежнасці ад іх характару, яны могуць быць аднесены да паляпшэнняў або прыбудоў, і ў гэтым выпадку іх неабходна ўлічваць пры разліку кошту набыцця перададзенай маёмасці, або выдаткаў на кансервацыю або рамонт, што не варта ўлічваць пры разліках.

Як заключэнне, перад намі стаіць пытанне аб доказах, якое павінна вырашацца ў кожным асобным выпадку ў залежнасці ад характару праводзімых работ.

 4.- УХІДЖАННЕ ДЛЯ ПРЫБЫТАННЯ КАПІТАЛУ: У выпадку прадавец не з'яўляецца падатковым рэзідэнтам Іспаніі, існуе ўтрыманне ад цаны продажу 3%. Гэтая сума не выплачваецца прадаўцу, а павінна быць выплачана ў падатковую інспекцыю ў якасці «ўтрымання» для будучай дэкларацыі аб прыростах капіталу, якая будзе прадстаўлена пасля продажу. Пакупнік абавязаны «затрымаць» 3% ад цаны для аплаты і ўнесці іх у падатковую інспекцыю Іспаніі ў якасці «авансу» прыросту капіталу, які павінен быць аплачаны пастаўшчыком.

БАЗА ПАДАТКУ

Продаж іспанскай нерухомасці ўключае ў сябе абавязацельствы па прыросту капіталу перад пастаўшчыкамі за «чысты прыбытак», атрыманы ад продажу па наступнай формуле: 

Кошт продажу – Кошт набыцця – Выдаткі і падаткі на набыццё – Кошт «структурных рэформ», праведзеных ва ўласнасці

СТАЎКА ПАДАТКУ

Пасля падліку базы гэтага падатку «Чысты прыбытак», ваша падатковая стаўка адрозніваецца ад вашай падатковай сітуацыі ў Іспаніі як рэзідэнта Іспаніі або іспанскага нерэзідэнта: 

– Жыхары Іспаніі-МАДЭЛЬ 100:

У выпадку, калі вы лічыцеся «іспанскім падатковым рэзідэнтам» (што азначае, што вы плаціце падаходны падатак у Іспаніі ў якасці рэзідэнта Іспаніі), то пасля падліку прыросту капіталу вы будзеце мець наступныя льготы па падатку:

• НІЯКІ КАПИТАЛОВЫХ ДЫХАЛЬНЯХ ДЛЯ ПМЖ: у выпадку, калі нерухомасць, якую вы прадаеце, з'яўляецца вашым пастаянным месцам жыхарства (вы выкарыстоўвалі яе больш за 3 гады ў якасці «пастаяннага дома»), то вы будзеце мець наступныя перавагі:
  • Калі вы маладзейшыя за 65 гадоў: вы не плаціце CG за сумы продажу, атрыманыя «рэінвесціраваць» у набыццё новай нерухомасці, якая будзе выкарыстоўвацца ў якасці пастаяннага месца жыхарства. У вас ёсць 2 гады на практыку гэтага «рэінвеставання» (прайшлі 2 гады без інвеставання гэтых сум, вы будзеце абкладацца падаткам цалкам).
  • Калі вы старэйшыя за 65 гадоў: вы не плаціце CG за сумы, атрыманыя пры продажы. І гэта нават калі вы не «рэінвестуеце» у новую нерухомасць.
• НЕ 3% УХОДЖАННЯ: Пасля завяршэння продажу вы атрымаеце ад пакупніка поўную суму цаны без захавання.

стаўка падатку ў выпадку падатковых рэзідэнтаў
чысты прыбытак	Стаўка падатку
Да 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

- Нерэзідэнты Іспаніі - мадэль 210:   Фіксаваная стаўка падатку: 19%

Прыклад разліку прыросту капіталу: 

• Вы набылі нерухомасць для перапродажу ў 2015 годзе па цане 200.000 XNUMX еўра.
• На той момант вы заплацілі 24.000 12 еўра, што складае 10 % выдаткаў: 2 % падатак на перадачу + XNUMX % натарыуса, зямельнага кадастру, адвакацкіх збораў і г.д.
• Затым вы зрабілі ўнутраныя рэформы за 17.000 XNUMX еўра (змена апрацоўкі падлогі, рамонт басейна, новыя вокны).
• Праз некалькі гадоў вы пабудавалі гараж коштам 20.000 XNUMX еўра

Тады вы вырашылі прадаць зараз па цане 260.000 XNUMX еўра.

Які прырост капіталу атрыманы ад гэтага продажу?

ЗАЎВАГА: Перш чым рабіць разлік, мы павінны паведаміць, што іспанская адміністрацыя разгледзіць усе вышэйпералічаныя канцэпцыі для зніжэння падатку, за выключэннем «унутраных рэформ» на 17.000 XNUMX еўра. Прычына гэтага ў тым, што «ўнутраныя» рэформы, якія не з'яўляюцца «структурнымі» рэформамі, не разглядаюцца ў якасці падатковых ільгот.

Мы выкарыстоўваем формулу:

260.000 (Цана продажу) - 200.000 (Цана набыцця) – 24.000 20.000 (Выдаткі і падаткі на набыццё) – XNUMX XNUMX (Новы гараж) =

16.000 EUR

Гэта «чысты прыбытак», які можна атрымаць ад продажу

Паколькі стаўка на прырост капіталу складае 19%, то сума падатку на прырост капіталу складзе:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

 СПОСАБ АПЛАТУ ПАДАТКУ

У выпадку Іспанскія падаткавыя рэзідэнты, падатак дэкларуецца разам з астатнімі даходамі, пенсіямі, заробкамі і г.д. у рамках глабальнай дэкларацыі аб падаходным падатку, якая павінна быць прадстаўлена да канца чэрвеня наступнага года.

  У выпадку НЕ падатковыя рэзідэнты Іспаніі, спосаб аплаты прыросту капіталу наступны:

• ПРА ЗАВЕРШЭННЯ ПРОДАЖЫ: 3% УХОД: Пасля завяршэння продажу іспанская адміністрацыя прымушае пакупніка ўнесці 3% ад кошту цаны продажу. Такім чынам, вы не атрымліваеце поўную ўзгодненую цану. Пакупнік захоўвае 3% ад агульнай кошту і абавязаны ўнесці іх у падатковую інспекцыю. Гэта робіцца «у той жа дзень завяршэння продажу».

УВАГА: У адпаведнасці з прыведзеным вышэй прыкладам, у выпадку, калі цана продажу склала 260.000 260.000 еўра, утрыманне тло, якое будзе зроблена пакупніком, складзе 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• ДА 4 МЕСЯЦАЎ ПАСЛЯ ЗАВЕРШЭННЯ ПРОДАЖА: ДЭКЛАРАЦЫЯ ПРЫБЫЛІ КАПІТАЛУ 19% распаўсюджваецца як на грамадзян ЕС, так і на грамадзян, якія не ўваходзяць у ЕС): Пасля завяршэння продажу ў вас ёсць 6 месяцаў, каб прадставіць у падатковую службу Іспаніі «Дэкларацыю аб прыростах капіталу». У гэтай дэкларацыі вы (ці ваш адвакат) павінны разлічваць падатак, прытрымліваючыся прыведзенага вышэй прыкладу. У гэтым выпадку сума, якую вы павінны заплаціць, складае 3.040 еўра.

УВАГА: Як патлумачана тут, прырост капіталу, атрыманы ад гэтай транзакцыі, складае 3.040 еўра. Паколькі вы былі ўтрыманы з большай сумай (7.800 еўра), то ў вас ёсць «крэдыт» з іспанскай адміністрацыяй на розніцу.

Такім чынам, калі іспанская адміністрацыя трымае з вас 7.800 еўра за CG Tax, так як канчатковы вынік падатку складае ўсяго 3.040 еўра, то іспанская адміністрацыя павінна «вярнуць» вам розніцу: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Як патрабаваць гэтага вяртання? Ваш адвакат павінен уключыць гэты факт у тую ж дэкларацыю аб прыростах капіталу, каб прадставіць у падатковую інспекцыю.

 УВАГА: Звычайна ўладальнікі блытаюць «іспанскую падатковую рэзідэнцыю» з «іспанскую рэзідэнцыю».

Іншымі словамі, людзі лічаць, што «пасведчанне на жыхарства ў Іспаніі», атрыманае ў Нацыянальнай паліцыі Іспаніі, дастаткова, каб прадэманстраваць, што яны «падатковыя рэзідэнты Іспаніі», і, на жаль, гэта не так.

"Іспанская карта жыхарства"(Альбо"Сертыфікат пражывання ў Іспаніі«), не з'яўляецца сапраўдным дакументам для змены вашага падатковага разгляду ў якасці «Падатковага рэзідэнта».

Іспанская карта жыхарства (або сертыфікат) служыць толькі для таго, каб заявіць, што вы «жывеце» у Іспаніі, каб палегчыць паліцыі лепш кантраляваць жыхароў пэўнай тэрыторыі.

Для таго, каб стаць рэзідэнтам Іспаніі для падаткаў, а затым пачаць плаціць падаткі ў Іспаніі як звычайны грамадзянін Іспаніі, вы павінны атрымаць Падатковая сертыфікацыя рэзідэнта Іспаніі выдадзены Іспанскай падатковай службай або іспанскай мытняй, і тады вы пачнеце плаціць падаткі ў Іспаніі, а не ў сваёй краіне паходжання.

А таксама, калі вам трэба будзе заявіць у падатковую службу вашай краіны, што вы з'яўляецеся падатковым рэзідэнтам Іспаніі, і што вы не жадаеце працягваць статус падатковай рэзідэнцыі ў вашай краіне-

Такім чынам, калі ласка, удакладніце ў вашага падатковага кансультанта падаткі, якія вы плаціце ў цяперашні час, таму што, нават калі вы не з'яўляецеся рэзідэнтам Іспаніі, вы павінны дэклараваць і плаціць падаходны падатак нерэзідэнтам.

____________________________________________________________________________

 

Навошта практыкаваць 3% утрыманне ад прадаўца?

Таму што гэта гарантыя для іспанскай адміністрацыі таго, што падаткі, атрыманыя ад прыросту капіталу, атрыманага прадаўцом, будуць выплачаны ў Іспаніі.

 

Што адбудзецца, калі не выплаціць 3% утрымання? 

У выпадку, калі ўтрыманне не практыкуецца пакупніком, іспанская адміністрацыя можа спагнаць запазычанасць за згаданую аплату таварамі або маёмасцю, аб'ектам продажу.

Пры гэтым у выпадку, калі пакупнік не ўносіць плацёж і не ўтрымлівае прадаўца, ён можа пацярпець ад канчатковых працэсаў спагнання доўгу, а ў яго выпадку і канфіскацыі набытай маёмасці.

 

Што павінен рабіць прадавец пасля ўтрымання 3%?

 

Вы павінны прад'явіць падатковую дэкларацыю, мадэль 210, на працягу чатырох месяцаў з даты падпісання продажу.

 

У гэтым выпадку ў тым выпадку, калі было ўтрымана менш сумы, атрыманай у выніку разліку прыросту капіталу, гэта значыць, калі 10,000 15,000 еўра было ўтрымана з прадаўца, а вынік разліку прыросту капіталу складае 5,000 210 еўра . , вам трэба будзе ўнесці астатнія XNUMX еўра з прэзентацыяй мадэлі XNUMX на працягу чатырох месяцаў пасля даты продажу.

 

У адваротным выпадку, калі прадавец утрымаў суму, большую за суму, атрыманую ў выніку выплаты падатку на прырост капіталу, ён будзе мець права на вяртанне гэтай сумы. Гэта павінна быць прад'яўлена на працягу чатырох месяцаў з даты продажу.

 

На дадзены момант важна, гэта значыць, што ў выпадку, калі ёсць права на вяртанне 3% або часткі згаданага ўтрымання іспанскай адміністрацыі, гэта запатрабуе, каб прадавец раней выконваў падатковыя абавязацельствы, да якіх гэта ён быў абавязаны як уласнік у Іспаніі ў сваёй канцэпцыі нерэзідэнта. Гэта значыць, да прадстаўлення штогадовага падатку на ўменены прыбытак IRPFNR, другога месца жыхарства, якому абавязаны ўсе ўладальнікі нерухомасці ў Іспаніі як нерэзідэнты. Звычайна гэта абавязацельства патрабуецца на працягу чатырох гадоў. Іншымі словамі, іспанская адміністрацыя не будзе патрабаваць упарадкавання падаткаў на ўменены прыбытак і не выплачвацца за апошнія чатыры гады да даты продажу.

 

Колькі часу ёсць у іспанскай адміністрацыі, каб вярнуць лішак утрыманых 3%?

 

У адміністрацыі ёсць 6 месяцаў, каб вярнуць залішняе ўтрыманне. Праз 6 месяцаў адміністрацыя будзе абавязаная вярнуць гэтую суму разам з працэнтамі за пратэрміноўку плацяжу.

 

З асаблівай увагай трэба звяртаць увагу на тэрмін вяртання, паколькі іспанская адміністрацыя ў некаторых выпадках можа заняць больш за год, каб ажыццявіць вяртанне.

 

Варта таксама прыняць да ўвагі, што ў адміністрацыі ёсць да ЧАТЫРОХ ГАДОЎ, каб практыкаваць вяртанне або кампенсацыю. Такім чынам, у тым выпадку, калі на вяртанне грошай спатрэбіцца больш за год, вам спатрэбіцца прыцягнуць паслугі спецыяліста, каб паралізаваць тэрміны заканчэння права на вяртанне грошай.

 

Ці існуе абавязацельства практыкаваць захаванне 3% у выпадку ахвяравання нерухомасці ў Іспаніі?

 

У выпадку ахвяравання нерухомасці, размешчанай у Іспаніі, паколькі яны бясплатныя, за іх не трэба плаціць, гэта значыць, няма ніякага ўліку, няма абавязацельстваў утрымліваць 3% ад кошту ахвяраванне або ўвядзенне яго праз мадэль 211.

 

Ці з'яўляецца абавязковым утрыманне 3% у выпадку скасавання кандамініюма або спынення сумеснай уласнасці?

 

Не звычайна . Іншымі словамі, скасаванне кандамініюма - гэта нейтральны распарадчы акт, які не спараджае пераходу маёмасці ні для аднаго з бакоў. Таму не лічыцца, што ёсць прыбытак.

 

Аднак , у выпадку, калі аднаму з саўладальнікаў прысуджаецца частка, большая за тую, што яму належыць , у гэтым выпадку будзе лічыцца, што названая частка ўяўляе сабой прырост капіталу для саўладальніка, з якім, захаванне трэба практыкаваць. 3% ад названай залішняй часткі . 

Іншымі словамі, напрыклад, давайце ўявім, што ёсць выпадак, калі «А» і «Б» валодаюць маёмасцю ў Іспаніі, у якой 65% падзяляюць для «А» і 35% для «Б». У гэтым выпадку, калі адбудзецца роспуск кандамініюма, у якім будзе ўстаноўлена, што кожны з іх захоўвае 50% маёмасці, будзе лічыцца, што «B» атрымаў на 15% больш, чым ён унёс. Гэта значыць, унёсак кошту ў 35% атрымаў вынік у 50%, з якім гэтыя 15% прафіцыту будуць разглядацца як прырост капіталу, і "А" будзе вымушаны пакінуць 3% ад кошту гэтых 15% для "Б".

Сапраўды гэтак жа, давайце ўявім, што ёсць яшчэ адзін прыклад, у якім ”B” атрымлівае, у дадатак да сваіх 35% уласнасці, грашовую размову ў памеры 50,000 3 еўра. Такім жа чынам, названая грашовая кампенсацыя будзе падлягаць утрыманню XNUMX%, таму што яна ўяўляе сабой адзін з існуючых актываў "B".

 

 __________________________________________________________________________

 

 

ІНШЫЯ ПАДАТКІ ДЛЯ ПАНДАЎЦАЎ-PLUSVALÍA

У асноўным, PLUSVALÍA, гэта падатак на павелічэнне кошту зямлі, на якой знаходзіцца ваша маёмасць, з моманту куплі і продажу. Гэта адзіны падатак, які мы не ў стане разлічыць раней для продажу, таму што залежыць ад канкрэтных крытэрыяў ратушы.

У гэтых выпадках для пакрыцця выплаты гэтага падатку дастаткова ўтрымання ад пакупніка да прадаўца. У цэлым, калі прадавец пакідае краіну пасля продажу.