Спыненне кандамініюма (EC) (або «скасаванне сумеснай уласнасці») заключаецца ў перадачы права ўласнасці на актывы, якія не могуць быць падзелены, калі адзін з саўладальнікаў набывае поўную ўласнасць на актыў да астатняй часткі саўладальнікаў, і гэта ў многіх выпадках заканчваецца кампенсацыяй (грашовай ці не).
У якіх выпадках мы знаходзім «Кандамініюм» або «Савалоданне» маёмасцю?
- Калі 2 або больш чалавек вырашылі набыць нерухомасць разам, і дзяленне працэнта сумеснай уласнасці
- У выпадку атрымання спадчыны, калі пацвярджаецца, што па законе або па завяшчанні права ўласнасці на вызначаную маёмасць прапарцыянальна дзеліцца паміж спадчыннікамі.
- У іншым Суд або судовы працэс
Звычайна ёсць 2 спосабы спыніць права ўласнасці:
1.- З дапамогай судовага пагаднення, дзе яно разглядаецца трыбуналамі, дзе пацвярджаецца, што маёмасць пяройдзе толькі аднаму з саўладальнікаў.
2 прыклады:
а) Развод; У выпадку разводу, калі ёсць прыгавор суда, які ўстанаўлівае, што маёмасць, якая належыць шлюбнай пары, пераходзіць толькі аднаму з іх.
b) Афіцыйнае спыненне сумеснай уласнасці ў судах. Можа адбыцца іншы судовы працэс, дзе будзе вырашана ануляваць саўладальнікаў.
У абодвух выпадках прыгавор суда прадстаўлены ў іспанскай сістэме і выкарыстоўваецца для пачатку працэсу, у якім толькі адзін з саўладальнікаў атрымае 100% маёмасці.
2.- Пагадненне паміж бакамі: продаж адной з частак другому боку
Заўсёды магчыма, што адзін з саўладальнікаў вырашыць купіць або прадаць сваю долю іншаму.
У чым галоўная перавага спынення сумеснай уласнасці?
Галоўны аспект гэтай здзелкі наўпрост звязаны з падаткамі, бо хоць адзін з саўладальнікаў «набывае» частку долі ўласнасці ў астатніх, з падатковага пункту гледжання гэтая здзелка не абкладаецца падаткам як "продаж".
У залежнасці ад рэгіёна Іспаніі «продаж» абкладаецца падаткам ад 6-10% ад цаны продажу. Але ЕЗ абкладаецца толькі падаткам 0,5-1,5% (у залежнасці ад рэгіёнаў)
Гэта тыповая здзелка, якая праводзіцца ў выпадку разводу або разлукі.
прыклад:
«А» і «Б» жанатыя і купляюць кватэру за 150.000 2 еўра ў Малазе. Праз 75.000 гады яны вырашаюць развесціся і дамаўляюцца, што «А» атрымае кватэру. «А» плаціць «Б» XNUMX XNUMX еўра за набыццё сваёй долі.
Разглядаючыся ў якасці ЕС, падаткі на гэтую транзакцыю не будуць складаць 8% (падатак на перадачу Андалусіі = 6.000 еўра), а 1,5% = 1.125 еўра.
Выснова: "A"+"B" зэканоміць 6.000 1.125 - 4.875 XNUMX EUR = XNUMX XNUMX EUR, паколькі гэтая здзелка разглядаецца як EC, а не як продаж.
Такім чынам, EC - ідэальны варыянт у выпадку развод.
ВАЖНА!: Але ў выпадку, калі маёмасць спаганяецца з a іпатэка, хоць маёмасць можа быць цалкам набыта другім бокам ("A", у выпадку з прыкладам), банк можа не пагадзіцца пакінуць "B" па-за іпатэкай. Калі гэта адбудзецца, нягледзячы на тое, што ў зямельным кадастры «B» знаходзіцца па-за маёмасцю, калі банк не пагодзіцца скасаваць сваю іпатэчную адказнасць, то «B» будзе працягваць быць асобай, адказнай за гэта, і, такім чынам, ён будзе працягваць заставацца даўжніком іпатэка ў банку.
Каб пазбегнуць гэтай непажаданай сітуацыі, перш чым прыняць рашэнне пакінуць маёмасць аднаму з саўладальнікаў, важна атрымаць папярэднюю кансультацыю ў вашым банку, каб даведацца, якой будзе іпатэчная пазіцыя боку, якая пакідае маёмасць. Такім чынам мэтазгодна падпісаць спачатку спыненне кандамініюма, а потым прыступіць да афармлення новай іпатэкі.
Падпарадкаванне падаткаабкладанню вызначаецца «грашовым характарам» кампенсацыі. Іншымі словамі, разглядацца як знікненне кандамініюма, таму ў выпадку кампенсацыі таварамі разумеецца, што гэта «бартэр» (таксама вядомы як «SWAP»), і тады здзелка разглядаецца як «продаж », і абкладаецца падаткам як «продаж».
У чым справа: няма аплаты, каб «купіць» іншую частку, або няма судовага/судовага прысуду? Ці магчыма, што адзін з бакоў «аддае» або «ахвяруе» сваю частку другому?
Гэта магчыма, але гэта не будзе разглядацца як «Скасаванне сумеснай уласнасці», таму не будзе мець падатковых прывілеяў гэтай канцэпцыі. Гэта будзе разглядацца як «Ахвяраванне».
І, у выпадку «Ахвяраванні», такім чынам, мы павінны будзем рэгулявацца падаткам на ахвяраванні, які з'яўляецца рэгіянальным падаткам, таму рэгулюецца па-рознаму ў залежнасці ад рэгіёна.
У выпадку з рэгіёнам Валенсія, ахвяраванне мае баніфікацыю, якая заключаецца ў вызваленні ад падаткаў да 100.000 XNUMX еўра з сумы ахвяравання паміж бацькамі і сынамі. Але гэта баніфікацыя падаткаў не прымяняецца да ахвяраванняў паміж мужам і жонкай. Такім чынам, у выпадку дарэння часткі маёмасці ўласнік іншым, з'яўляючыся мужам і жонкай, можа атрымаць вялікія сумы падаткаў.
Калі саўладальнікі не знаходзяцца ў шлюбе, падатак на дарэнні яшчэ вышэй.
Такім чынам, вельмі важна атрымаць належную юрыдычную кансультацыю пры прыняцці рашэння аб ліквідацыі або ліквідацыі кандамініюма або сумеснай уласнасці.
Як растлумачыў EC, калі плацёж адсутнічае, можна разглядаць як «ахвяраванне»: Вельмі важным аспектам з боку ЕК з'яўляецца тое, што павінна быць «выплата» або «кампенсацыя» іншаму боку. Іншымі словамі, той, хто пакідае маёмасць, павінен атрымаць «выплату» або «кампенсацыю» тым, хто атрымлівае маёмасць. Калі ніякага плацяжу няма, то здзелку можна разглядаць як «падарунак», і тады здзелка можа абкладацца падаткам як «ахвяраванне». І гэта сапраўды важна ўлічваць, бо «ахвяраванне» абкладаецца нават большым падаткам, чым спадчына. «Падатак на ахвяраванні» раней быў такім жа, як і «Падатак на спадчыну», а ахвяраванні паміж мужам і жонкай не даюць столькі льгот і льгот, як пры атрыманні ў спадчыну.
EC, дзе аплата ажыццяўляецца іншым актывам, можа разглядацца як «продаж»: Вельмі важна ведаць, што калі кампенсацыя ад боку, які набывае, ажыццяўляецца з выкарыстаннем іншага актыву, то здзелка можа разглядацца як "SWAP", а затым абкладацца падаткам як "продаж".
У Супольнасць Валенсіі, гэты варыянт прапануе важныя фіскальныя перавагі, таму звязаны падатак (падатак з юрыдычным дакументам) прадугледжвае 1,5 %, больш натарыяльных выдаткаў, і, калі ўласнасць на частку тавару перадаецца ў абмен на кампенсацыю, з фіскальнага пункту гледжання гэты варыянт пераважней, чым варыянт пакупкі, таму апошні прымяняе да сябе падатак у памеры 10% (у іншых рэгіёнах гэты падатак можа складаць 8-10%).
Нарэшце, у выпадку падаткаабкладання в НЕРЭЗІДЭНТЫ, у выпадку няма «перавышэння судовых рашэнняў» няма ніякіх 3 %, якія трэба ўтрымліваць ад партнёра, які аддае частку іншаму.
Але, у знікненнях кандамініюмаў з перавышэннем судовых рашэнняў і грашовай кампенсацыізгодна з артыкулам 25.2 зводнага тэксту Закона аб падаходным падатку нерэзідэнтаў, ад кошту перавышэння павінна практыкавацца захаванне 3 % для ліквідацыі гэтага падатку, пры ўмове, што адбылася спадчынная перабудова і абнаўленне кошту будынка.
Крыніцы:
– Царскі ўказ ад 24 ліпеня 1889г.
– Агульнае фіскальнае кіраванне.
– Каралеўскі заканадаўчы ўказ 1/1993 ад 24 верасня.
– Закон аб падатках на нерэзідэнтаў.