西班牙法規規定，為了使建築能夠進入財產登記處，公證人必須要求提供建築許可證以及所有建築文件，包括最終工作證書等。
這就是 2015 月 30 日第 XNUMX/XNUMX 號皇家立法法令所說的（土地法綜合文本）
但是，那些沒有建築許可證而建造的建築物又是怎樣的情況呢？
在這些情況下，同一土地法在其第 28.4 條中規定，由於限制期滿，不再適合採取措施恢復城市合法性的那些建築、建築物和設施意味著將其拆除。相應的時期， 可以訪問財產登記處。
建築物訪問財產登記處的目的是什麼？
其根本原因是，不屬於財產登記的建築不能成為任何合法交易的一部分。 也就是說，您不能購買、出售、繼承、抵押、納稅等。
隨著，進入財產登記處，允許建築成為合法交易的對象，並成為業主財產權的一部分。 此外，它隱含地暗示該財產不能被法律制度拆除、拆除或以其他方式破壞。 因此，即使該建築是在沒有許可證的情況下建造的，業主也可以藉此鞏固對上述建築的產權。
但是，一旦未經許可建造的建築進入財產登記處，它是否完全合法化？ 換句話說，它可以被認為是100％合法的嗎？
答案很複雜。
正如我們之前所說，未經許可進入財產登記處的建築意味著使該建築合法可見。
換句話說 ，當有建築許可證建造建築時，市議會被告知將要進行建築 ，西班牙法律體系注意到上述結構。 它還通過建築師的工作完成證書以及在公證處的聲明通過相應的新建築聲明來告知該建築何時完成。 這樣，擁有建築許可證的建築就會自動被法律系統識別和認可。
然而，一個沒有建造的建築 施工許可證不是合法交通的一部分，因為其施工尚未向公共管理部門報告 . 出於稅收、地籍和 Ibi 的目的，可能有上述建築的記錄，但這並不意味著，出於建築合法性的目的，負責控制和監督境內工程的機構，已經意識到這種法律結構。
此外，如果是這種情況，也就是說，如果政府知道存在非法建築，它會自動採取行動，下令拆除該建築，因為它被認為是非法的。
發生的情況是 西班牙政府 ，由於法律和商業行為的合法交易中的相同安全原則， 不能無限期地對非法進行的工程和建設採取行動。
因此，不同的西班牙地區法規總是為公共行政部門規定一個最長時限，以檢測未經許可建造的工程和建築，從而能夠通過行政制裁、罰款甚至拆除令對其進行處罰。 在這段時間之後，如果政府沒有發現，或者沒有對建築採取行動，它就會在業主的資產中合法化和繼承。
在西班牙立法中，這個術語根據不同的自治社區而有所不同。
我們現在要討論兩個案例，瓦倫西亞社區和安達盧西亞。
巴倫西亞社區。
在巴倫西亞社區，法規基於 5 月 2014 日第 25/XNUMX 號法律，關於“領土規劃、城市規劃和景觀” 巴倫西亞社區（俗稱“ 洛特普 “），該法律於 2019 年通過 5 月 8 日的法律進行了修改，該法律自 2019 年 XNUMX 月 XNUMX 日起生效。
本法規定如下 有效期 :
為了確定這些情況下主管部門的行為的到期期限，有必要區分兩種情況：
- 未開發的土地，質樸，受保護 . 對於位於不可開發或受保護土地上的工程， 沒有有效期 .
因此，無論對上述工程進行經濟制裁的可能性是否已經到期，政府都可以隨時下令拆除無證建造的工程，因為正如我們所說，政府的權利並沒有規定。
- 城市或可開發土地： 對於城市可開髮用地，《土地法》（2024 年 XNUMX 月）生效時未按原立法規定期限的建設用地，其期限為 15年。 之前的訴訟時效是 4 年。
換句話說，只要之前已經完成，就可以在沒有許可的情況下宣布作品 2010 年 8 月 20 日 . 這個日期非常重要，因為它意味著 四年 在 LOTUP 生效之前，也就是 20 年 2014 月 XNUMX 日。
與它， 本法施行之日，建設工期超過四年（即2010年XNUMX月以前全部竣工）的城市或可開發土地上的工程，可以合法化通過訪問財產登記處 。 。
然而， 20年2010月XNUMX日以後在城市可開發土地上無證建設的 ，例如2011年、2012年、2013年等，該建築的拆遷令的時效 這將是15年 .
同樣的情況也發生在建立在 共同未開發土地 ，這 如果它們是在 20 年 2010 月 XNUMX 日之前建造的，則可以訪問財產登記處。
然而，非常重要的是，那些在 2010 年 2014 月完成的未開發土地上的建設，受 LOTUP 第 XNUMX/XNUMX 號法律的限制性制度的約束。
而關於 受保護的未開發土地，只有在 1 年 2002 月 XNUMX 日前竣工的無證建設項目方可申報。
之所以如此，是因為這一日期恰逢先前立法中規定的四年的通過以及巴倫西亞城市法 16/2003 的生效，該法於 1 年 2006 月 XNUMX 日生效，該法確立了不可時效性為受保護的土地。
安達盧西亞
安達盧西亞也是如此，儘管城市化和不可城市化之間沒有區別。 在這兩種情況下，安達盧西亞城市規劃法 7/2022 在其 8 年 2012 月 4 日最後一次修改後的措辭中，將政府要求拆除工程的權利的時效期限從 6 年增加到 XNUMX 年. 無證建造。
與巴倫西亞共同體一樣，這一期限被理解為適用於在法律批准之日已超過先前立法規定的 4 年期限的無許可證作品。 換言之，8 年 2008 月 XNUMX 日之前建造的所有建築都可以合法化。
因此，對於在此日期之後建造的建築，訴訟時效變為 6 年。
加泰羅尼亞
在加泰羅尼亞也可以這樣說。 1 月 2010 日第 3/4 號立法法令批准了加泰羅尼亞城市規劃法的修訂文本，將恢復建築物城市合法性的行動的時效期限從 6 年增加到 XNUMX 年。
即要求將其拆除或拆除。
然而，在加泰羅尼亞，安達盧西亞和巴倫西亞對新的 6 年延長期限開始適用的期限沒有給出解釋。 根據加泰羅尼亞標準，那些在法律批准之前建造的工程，即 3 年 2010 月 4 日，將有 6 年的訴訟時效。 而那些後來建造的，期限是 XNUMX。
好的。 明白了！。 那麼，如果我有一個沒有許可證的建築，我的自治社區立法規定的期限已經過去而沒有得到批准，我的房子是 100% 的嗎？
答案有點複雜。
正如我們在本報告中所指出的，制裁/處罰建築的條款的通過授予了在財產登記處登記所述建築的權力。
這意味著：所有者可以在沒有許可證的情況下“擁有”作品。 可以抵押、出租、出售、繼承、捐贈等，所以 西班牙系統不能下令將其拆除。
然而，儘管西班牙體系承認這種結構是合法的， 它不能賦予它法律解釋所具有的所有權利和優勢 . 換句話說，西班牙的製度不能將不遵守法律、不繳納建築稅、建築師等的非法建築同化為經過這些程序、依法建造的合法作品。他們支付了所有相應的稅費和費用。
出於這個原因，這些未經許可建造但已在財產登記處登記的建築以特殊方式進行編目。 它們被稱為“無序”結構。
這種類型的結構在法律結構方面受到某些限制：
- 除了僅限於保護、安全和健康的改革工作外，它們不得被允許。 因此，他們不得進行修復工程。
- 不允許對現有建築進行擴建工程。
- 如果建築物自然拆除（由於自然原因，毀壞或災難，洪水等），則不能重建。 它們無法重建。
資源： 特拉公司