在西班牙出售房产时需缴纳所得税 – 出售中的 IRPF – 型号 210 和型号 100

作为西班牙房产的所有者，在出售时，您必须支付我们所说的“加南西亚世袭“，也称为“资本收益” 用英语，或“增值服务” 用法语， “梅尔瓦登” 在荷兰语中，或“资本金” 德语等。这种销售税是一般所得税的一部分。

为了了解此税的运作方式，请注意以下概念：

 1.- 物业购买价格：  购买房产时按购置价格支付的总金额。 

2.- 购买的费用和税收：  这个概念包含了与购买相关的已支付费用和税款的总额：

– 公证费和土地登记费

– 缴纳增值税和印花税（如果是新房产）或转让税（如果是转售）的金额  

– 专业费用：房地产中介费、律师费等。 

 3.- 对物业进行的改革、工程和改进：   重要的是要知道，并非所有改革都会被视为减少资本利得税。 纯粹地，西班牙政府只会接受那些  被视为“结构性”的改革，例如建筑的“修复”或“扩建”。  

也可以考虑对属性进行扩展，以减少 IRPF. 西班牙税务局认为“扩展”包括将新元素融入财产的过程，作为财产中的工作/建筑获得，从而提供更大的生产能力。 “在这个概念中，将进入在该物业上进行的新建筑、表面扩展等。 同样，这些扩展的成本可以计算为更高的购置价值。

但是，请注意， 房屋内进行的维修和养护工程无法计算 目的是减少资本收益，因为它们不是旨在改善房屋或扩建房屋的工程，而是保持房屋处于使用和享受的完美状态。

并且为了区分“改善工程”和“保护工程”，税务局表示，“维修和保护是旨在维持财产的使用寿命及其生产或使用能力的工程，同时可以考虑作为扩展或改善那些导致财产的容量或可居住性增加，以及延长其使用寿命的结果。 如果您进行了翻新工程，根据这些工程的性质，它们可能被归类为改进或扩建，在这种情况下，在计算转让财产的购置价值或养护或维修费用时必须将其考虑在内，在所述计算中不应考虑。

总之，我们面临一个证据问题，必须根据所进行工作的性质逐案解决。

 4.-保留资本收益： 如果 卖方是西班牙的非税务居民，从销售价格中保留 3%。 这笔款项不会支付给供应商，并且必须作为“保留”支付给税务局，以用于即将在出售后提交的资本收益申报。 买方有义务“保留” 3% 的支付价格并将其存入西班牙税务局，作为从卖方支付的资本收益的“预付款”。

税基

西班牙房产的销售产生对供应商的资本收益责任，其从销售中获得的“净利润”使用以下公式： 

销售价格–收购价格–收购费用和税款–对该物业进行的“结构改革”的费用

税率

一旦计算出此税“净利润”的基数，您支付的税率与您在西班牙作为西班牙居民或西班牙非居民的纳税情况不同： 

– 西班牙居民-MODEL 100：

如果您被视为“西班牙居民”（这意味着您要以西班牙居民的身份在西班牙缴纳所得税），那么一旦计算出资本收益，您将获得以下税收优惠：

• 没有永久居留权的资本收益：如果您出售的财产是永久居所（如果您将蜜蜂用作“永久居所”超过3年），那么您将获得以下好处：
  • 如果您未满65岁：您无需为购买“新资产”（永久性居住）而获得的“再投资”销售额支付CG。 您有2年的时间来实践这种“再投资”（超过2年而没有投资这些金额，您将被全额征税）。
  • 如果您的年龄超过65岁：您无需为销售获得的金额支付CG。 即使您不“重新投资”购买新房产，这也是如此。
• 没有3％的保留率：完成销售后，您会从买方那里收到全额价格，但没有保留率。

纳税居民的税率
净利	税率
高达€6000	19％
6000 - 49.999€	21％
50.000 - 199.999€	23％
+ 200.000€	26％

– 西班牙非居民 - 型号 210：   固定税率： 19％

资本收益计算示例： 

• 您在2015年以200.000 EUR的价格购买了转售物业。
• 在那一刻，您支付了24.000欧元，占支出的12％：10％的转让税+ 2％的公证费，土地登记，律师费等。
• 然后，您进行了内部改革，费用为17.000欧元（更换地板的耕作，修理游泳池和新窗户）。
• 几年后，您建造了一个价值20.000欧元的车库

然后，您决定立即以260.000 EUR的价格出售。

此次出售产生的资本收益是多少？

注意：在进行计算之前，我们需要告知西班牙政府将考虑上述所有概念以减少税收，但用于“内部改革”的一个概念的价值为17.000欧元。 其原因是因为不将“内部”改革而非“结构”改革视为税收优惠。

我们使用公式：

260.000 （销售价格）  - 200.000 （收购价格） – 24.000（购置费用和税收）– 20.000（新车库）=

16.000 EUR

这是通过销售获得的“净利润”

由于资本利得税率为19％，因此资本利得税的税额为：

16.000 * 19％= 3.040 EUR

 缴税方式

的情况下 西班牙税务居民, 税收与其他收入、养老金、工资等一起申报，作为全球所得税申报的一部分，将在次年 XNUMX 月底之前提交。

  的情况下 西班牙的非税务居民，支付资本收益的方式如下：

• 出售完成后：3％的保留率：在交易完成时，西班牙政府强迫买方保留交易价格的3％作为保留。 因此，您不会收到完整的约定价格。 买方保留总价的3％，他有义务将其存入税务局。 这是在“销售完成的当天”完成的。

注意：根据上述示例，如果销售价格为260.000欧元，则买方保留的保留金额为260.000 * 3％= 7.800 EUR.

• 4个月前 出售完成后：资本收益声明 19% 适用于欧盟和非欧盟国民）：完成销售后，您有6个月的时间向西班牙税务局提交《资本收益宣言》。 在此声明中，您（或您的律师）必须按照上述示例计算税金。 在这种情况下，您需要支付的金额为3.040欧元。

注意：正如这里所解释的，本次交易产生的资本收益为 3.040 欧元。 由于您保留了更高的金额（7.800 欧元），因此您在西班牙政府获得了差额的“信用”。

因此，如果西班牙政府从您那里收取7.800欧元的CG税，因为最终税收仅为3.040欧元，那么西班牙政府必须向您“退还”差额：7.800-3.040 = 4.760 EUR.

如何申请退款？ 您的律师必须将此事实包括在同一份《资本利得宣言》中，以提交税务部门。

 注意：通常，业主将“西班牙税收居所”与“西班牙居住所”混淆.

换句话说，人们认为在西班牙国家警察局获得的“西班牙居留证”或“居留证”足以证明他们是“西班牙纳税居民”，不幸的是，事实并非如此。

“”西班牙居留证”(or“西班牙居住证”），不是将您的纳税注意事项更改为“纳税居民”的有效文件。

西班牙居留卡（或证明）仅用于声明您在西班牙“居住”，以方便警察更好地控制特定地区的居民。

为了成为西班牙居民纳税，然后开始以西班牙普通公民的身份在西班牙缴税，那么您必须 西班牙居民税收证明 由西班牙税务局或西班牙海关签发，然后您将开始在西班牙而不是在您的原籍国缴税。

而且，一旦您需要向您所在国家/地区的税务局申报您是西班牙税务居民，并且您不希望继续在您所在国家/地区作为税务居所，

因此，请与您的税务顾问核对您当前正在支付的税款，因为即使您不是西班牙居民，您也应申报并支付非居民所得税。

____________________________________________________________________________

 

为什么要实行卖家3%的保留？

因为它代表了西班牙政府的保证，即卖方获得的资本收益所产生的税款将在西班牙缴纳。

 

如果不支付 3% 的保留金会怎样？ 

如果买方未实行保留，西班牙政府可以执行所售货物或财产中上述付款的债务。

如果买方不付款，也不扣留卖方，他可能会遭受最终的债务执行程序，并在他的情况下，被扣押所获得的财产。

 

应用 3% 的保留后，卖家需要做什么？

 

您必须在签署销售合同之日起四个月内出示纳税申报单（型号 210）。

 

在这种情况下，如果扣缴的金额少于资本利得计算所得的金额，即向卖方扣缴的金额为 10,000 欧元，而资本利得的计算结果为 15,000 欧元。 ，您必须在销售之日起四个月内，通过展示 5,000 型号贡献剩余的 210 欧元。

 

否则，如果卖方预扣的金额高于缴纳资本利得税的金额，他将有权要求退还该金额。 该信息必须在销售之日起四个月内提交。

 

在这一点上很重要，也就是说，如果西班牙政府有 3% 的返还权或上述保留的一部分，这将要求卖方之前遵守该纳税义务。在他的非居民概念中，他有义务作为西班牙的所有者。 也就是说，提交第二居所 IRPFNR 的年度估算所得税，西班牙所有业主作为非居民都有义务缴纳。 通常，该义务的期限为四年。 换句话说，西班牙政府不会要求将推定所得税正规化，即在出售日期之前的最后四年内不缴纳所得税。

 

西班牙政府有多少时间退还扣留的 3% 的多余部分？

 

政府有 6 个月的时间退还超额保留。 6个月后，主管部门有义务退还上述金额以及滞纳金利息。

 

必须特别注意返还期限，因为西班牙政府在某些情况下可能需要一年多的时间才能完成返还。

 

还必须考虑到，政府有长达四年的时间来实施退货或报销。 因此，如果您需要一年以上的时间才能获得退款，您就需要聘请专家的服务来瘫痪获得退款的权利的有效期。

 

如果在西班牙捐赠财产，是否有义务保留 3%？

 

如果捐赠位于西班牙的财产，由于这些财产是免费的，因此无需支付任何费用，即没有对价，没有义务扣留财产价值的 3% 捐款或通过模型 211 输入。

 

如果公寓解散或共同所有权消失，是否必须强制扣留 3%？

 

正常情况下不会 。 换句话说，公寓的解散是一种中立的处置行为，不会为任何一方产生财产转让。 因此，不认为有盈利。

 

但是 , 如果其中一位共同所有者获得的份额大于属于他的份额 ，在这种情况下，将被认为该部分构成共同所有者的资本收益，其中， 必须实行保留。 上述超出部分的 3% . 

换句话说，例如，假设有一种情况，“A”和“B”在西班牙拥有一处房产，其中“A”分享65%，“B”分享35%。 在这种情况下，如果发生公寓解散，确定每人保留 50% 的财产，则将被视为“B”获得了比其出资多 15% 的收益。 也就是说，贡献35%的价值得到50%的结果，这15%的盈余将被视为资本收益，“A”将被迫保留这3%价值的15% “B”。

同样，我们假设还有一个例子，“B”除了拥有 35% 的财产外，还收到了 50,000 欧元的现金。 同样，现金补偿也将保留3%，因为它代表了“B”的现有资产之一。

 

 __________________________________________________________________________

 

 

供应商的其他税种

主要是PLUSVALÍA，是对从购买和出售时间起您的财产所在土地的价值增加的一种税收。 这是我们无法在销售之前计算的唯一税金，因为这取决于市政厅的特定标准。

在这些情况下，从买方到卖方的保留金足以支付该税款。 总体上，卖方在出售后离开该国。