西班牙法规规定，为了使建筑能够进入财产登记处，公证人必须要求提供建筑许可证以及所有建筑文件，包括最终工作证书等。
这就是 2015 月 30 日第 XNUMX/XNUMX 号皇家立法法令所说的（土地法综合文本）
但是，那些没有建筑许可证而建造的建筑物又是怎样的情况呢？
在这些情况下，同一部土地法在其第 28.4 条中规定，对于因相应时效期限届满而不再适合采取恢复城市合法性措施（即拆除）的建筑物、构筑物和设施，可以进入财产登记册。
建筑物访问财产登记处的目的是什么？
其根本原因是，不属于财产登记的建筑不能成为任何合法交易的一部分。 也就是说，您不能购买、出售、继承、抵押、纳税等。
随着，进入财产登记处，允许建筑成为合法交易的对象，并成为业主财产权的一部分。 此外，它隐含地暗示该财产不能被法律制度拆除、拆除或以其他方式破坏。 因此，即使该建筑是在没有许可证的情况下建造的，业主也可以借此巩固对上述建筑的产权。
但是，一旦未经许可建造的建筑进入财产登记处，它是否完全合法化？ 换句话说，它可以被认为是100％合法的吗？
答案很复杂。
正如我们之前所说，未经许可进入财产登记处的建筑意味着使该建筑合法可见。
换句话说，当一项建筑工程获得施工许可证后开工时，市政委员会就会收到施工通知，西班牙法律体系也会注意到该工程。此外，当该工程竣工时，建筑师会出具竣工证书，并通过公证处提交的新建工程申报单予以确认。如此一来，获得施工许可证的建筑工程便会被法律体系自动识别和认可。
然而，未经许可建造的建筑物不属于合法交通范畴，因为其建造并未向公共管理部门申报。虽然出于税务、地籍和Ibi（土地登记）等目的，可能存在该建筑物的记录，但这并不意味着负责监管辖区内工程建设的机构已经知晓该建筑物的合法性。
此外，如果是这种情况，也就是说，如果政府知道存在非法建筑，它会自动采取行动，下令拆除该建筑，因为它被认为是非法的。
西班牙当局出于保障法律和商业行为合法性的安全原则，不能无限期地对非法进行的工程和建设采取行动。
西班牙各地区的法规均规定了公共行政部门查处未经许可建造的工程和建筑物的最长时限，以便对其进行行政处罚、罚款甚至拆除。如果超过时限，行政部门仍未发现或采取行动，则该建筑将自动合法化并归入业主所有。
在西班牙立法中，这个术语根据不同的自治社区而有所不同。
我们现在要讨论两个案例，瓦伦西亚社区和安达卢西亚。
巴伦西亚社区。
在瓦伦西亚自治区，相关规定以2014 年 7 月 25 日颁布的《瓦伦西亚自治区领土规划、城市规划和景观法》（简称“ LOTUP ”）为依据，该法于 2019 年 2 月 5 日进行了修订，并于 2019 年 2 月 8 日生效。
该法律规定了以下期限：
为了确定这些情况下主管部门的行为的到期期限，有必要区分两种情况：
- 未开发的土地，质朴，受保护 . 对于位于不可开发或受保护土地上的工程， 没有有效期 .
因此，无论对上述工程进行经济制裁的可能性是否已经到期，政府都可以随时下令拆除无证建造的工程，因为正如我们所说，政府的权利并没有规定。
- 城市或可开发土地： 对于城市可开发用地，《土地法》（2024 年 XNUMX 月）生效时未按原立法规定期限的建设用地，其期限为 15年。 之前的诉讼时效是 4 年。
换句话说，只要作品是在2010 年 8 月 20 日之前完成的，就可以申报为无证作品。这个日期非常重要，因为它意味着在 LOTUP 生效前四年，而 LOTUP 的生效日期正是 2014 年 8 月 20 日。
根据该法，在城市或可开发土地上，于本法生效之日已竣工超过四年的城市或可开发土地上的工程（即2010年8月之前竣工的所有工程），可以通过进入产权登记处进行合法化。
然而，对于 2010 年 8 月 20 日之后在可开发城市土地上未经许可建造的建筑物，例如 2011 年、2012 年、2013 年等，拆除令的时效期限为 15 年。
对于建在普通未开发土地上的建筑物，如果是在 2010 年 8 月 20 日之前建造的，则可能可以访问产权登记册。
然而，非常重要的是，那些在 2010 年 2014 月完成的未开发土地上的建设，受 LOTUP 第 XNUMX/XNUMX 号法律的限制性制度的约束。
至于受保护的未开发土地，只有在 2002 年 2 月 1 日之前完工且未获得许可证的建筑物才能被宣布为受保护土地。
之所以如此，是因为这一日期恰逢先前立法中规定的四年的通过以及巴伦西亚城市法 16/2003 的生效，该法于 1 年 2006 月 XNUMX 日生效，该法确立了不可时效性为受保护的土地。
安达卢西亚
安达卢西亚也是如此，尽管城市化和不可城市化之间没有区别。 在这两种情况下，安达卢西亚城市规划法 7/2022 在其 8 年 2012 月 4 日最后一次修改后的措辞中，将政府要求拆除工程的权利的时效期限从 6 年增加到 XNUMX 年. 无证建造。
与巴伦西亚共同体一样，这一期限被理解为适用于在法律批准之日已超过先前立法规定的 4 年期限的无许可证作品。 换言之，8 年 2008 月 XNUMX 日之前建造的所有建筑都可以合法化。
因此，对于在此日期之后建造的建筑，诉讼时效变为 6 年。
加泰罗尼亚
在加泰罗尼亚也可以这样说。 1 月 2010 日第 3/4 号立法法令批准了加泰罗尼亚城市规划法的修订文本，将恢复建筑物城市合法性的行动的时效期限从 6 年增加到 XNUMX 年。
即要求将其拆除或拆除。
然而，在加泰罗尼亚，安达卢西亚和巴伦西亚对新的 6 年延长期限开始适用的期限没有给出解释。 根据加泰罗尼亚标准，那些在法律批准之前建造的工程，即 3 年 2010 月 4 日，将有 6 年的诉讼时效。 而那些后来建造的，期限是 XNUMX。
好的。 明白了！。 那么，如果我有一个没有许可证的建筑，我的自治社区立法规定的期限已经过去而没有得到批准，我的房子是 100% 的吗？
答案有点复杂。
正如我们在本报告中所指出的，制裁/处罚建筑的条款的通过授予了在财产登记处登记所述建筑的权力。
这意味着：业主无需许可证即可“拥有”作品。作品可以被抵押、出租、出售、继承、捐赠等等，因此西班牙的法律体系无法下令拆除它。
然而，尽管西班牙法律体系承认此类建筑的合法性，但它无法赋予其合法建筑所享有的所有权利和优势。换言之，西班牙法律体系不能将那些不遵守法律、未缴纳建筑税、未支付建筑师费用等的非法建筑，与那些遵循所有程序、依法建造并缴纳所有相应税费的合法建筑相提并论。
因此，这些未经许可建造但已在房产登记簿上登记的建筑物，需要以特殊方式进行分类。它们被称为“违章建筑”。
这种类型的结构在法律结构方面受到某些限制：
- 除了仅限于保护、安全和健康的改革工作外，它们不得被允许。 因此，他们不得进行修复工程。
- 不允许对现有建筑进行扩建工程。
- 如果建筑物自然拆除（由于自然原因，毁坏或灾难，洪水等），则不能重建。 它们无法重建。
来源：TLACORP