对于计算 房地产资本净回报率, 所有 此 必要费用 至 获得它,以及 作为分配的金额 至 摊销,可以从财产的全部收益和随财产转让的其他资产中扣除,前提是 他们对应 其 有效折旧.
对于需要缴纳和不免除增值税的财产租赁 (增值税 ) 或一般间接金丝雀税 ( IGIC ),免赔额将不包括 增值税 或者,在适当的情况下,IGIC。
必要费用 获得 租金 : 兴趣 和其他融资 开支 和 保护和 修复 开支 [ 艺术 . 23.1 a) 10 IRPF 法和 13 a) Reglament]
以下被认为是必要的 费用 获得 产量 ,其中 其他 :
- 可扣除费用
- 利息和其他融资费用
兴趣 和别的 融资 开支 外国 资本 投入 获得或改善财产、权利或能力 使用或享受,以及在适当的情况下 , 分配的财产, 是可以扣除的。
因应用按揭底价而产生的利益 条款,将由纳税人支付,并且 和 尊重 至 那些 , 前 结束 提交自我的期限—— 评定 通过上述活动征收个人所得税 协议 返回 此 金额达到 与金融 机构或 作为一个 导致 的 法院裁决或仲裁裁决,不得扣除 as 一笔开支。
- 保护和维修
费用 保护 和 修复 的 产生收入的财产是 免赔额。 出于这些目的,他们有这样的考虑 :
- a) 以维持物质正常使用为目的而定期进行的涂装、抹灰或设施维修等。
- b) 为扩大或改善资产而更换的部件,如供暖装置、电梯、防盗门或其他部件,在此概念下不可扣除,因为它们构成了更高的购置价值,其通过相应的折旧进行回收。
**前两项必要费用项目的最高扣除限额
- 扣除利息和其他融资费用以及保护和维修费用的最高总金额不得超过每项资产或权利获得的全部收入的金额。
超出部分可以在接下来的四年中扣除,但不超过与这些年对应的这些相同概念的费用,这些年中的每一年获得的全部回报的金额。 相同的,对于每一种善或权利。
- 从练习中扣除的金额将优先应用于与这些相同概念的练习本身相对应的金额。
如果同一财产在同一年有多个租赁合同,则必须考虑当年支付的金额和获得的全部收入来计算利息和养护维修费用的最高扣除额其中,对于某些租赁合同,扣除利息和维修费用的金额可能超过所获得的收入。
- 税收和非国家附加费
税金和附加费可以扣除 ,以及州费和附加费 ,例如 IBI、清洁费、 垃圾收集, 照明等,但前提是:
a ) 影响到 计算 产量 or 在货物上 or 产生它们的权利。
- b) 它们不具有惩罚性。
- 难以催收的债务
如果这种情况有充分的理由,难以收回的债务可以扣除。 在以下情况下被理解为充分合理:
- a) 当债务人破产时。
b) 纳税人办理第一次征税手续至纳税期结束,已超过六个月,且未进行信用续期。
什么时候 债务 收集后其 扣除 ,但 会 计算为 收入 在上述收集发生的年份。
- 分配给财产摊销的金额。
金额 指定用途 摊销 of 此 财产和 其他 分配给它的资产被视为可扣除费用,前提是 他们 对应 至 它们的有效折旧。
摊销被视为满足 有效性要求 它们不超过下列百分比:
- 属性:
将 3% 的百分比应用于以下较大者的结果 值。
- a) 支付的购置成本,包括费用和税金 固有的 收购(公证人、登记处、不可扣除的增值税、税 关于财产转让和 成文的法律行为 , 机构 开支 , )不包括在土地价值的计算内。 以继承或赠与方式取得的不动产,只有部分 开支 和 固有税 至 此 收购那个 对应于构造,如 好 作为所有 投资和改进。
- b) 地籍价值,不包括
如果土地的价值是已知的,它将通过按比例分配满足的收购成本来计算 地籍价值 此 土地 和 的 每一年的建设都反映在相应的收据上 税务 房地产(IB I ).
- 与财产共同转让的动产
如果它们可以使用超过一年的时间,它们将被偿还。
据了解,可抵扣年摊销 每项转让资产均符合有效性要求,其金额不超过适用 各自的购置成本 至 他们各自 获得 成本 ,满足摊销系数。 根据 27 年 1998 月 10 日命令批准的简化摊销表,与此相对应。在此表中,除其他外,以下最大有效摊销系数:安装、家具和固定装置:XNUMX%。
- 财产的使用或享用权
如果他们的收购需要纳税人的成本,他们将是可赎回的。 在这些情况下,有必要区分:
- a) 如果权利或教师有固定期限, 可扣除的年度摊销将是由购买成本除以相同期限的年数所得的摊销。
- b) If 正确的 or 教师是为了 生活 , 可计算摊销将是对有偿收购应用 3% 的有效系数的结果
在这两种情况下,还款金额不得超过每项权利的全部回报金额。 重要提示:如果该物业全年未出租,则可扣除的摊销、利息和其他融资费用、保险费等费用将与一年中的天数相对应。该物业已出租。
- 不可扣除费用
它们不能作为费用扣除,其中包括:
– 因房地产事故导致纳税人资产价值下降而支付的款项。
– 在不影响通过折旧方式收回成本的情况下,对房地产进行的改进金额。