THUẾ PHẢI TRẢ KHI BÁN BẤT ĐỘNG SẢN Ở TÂY BAN NHA – IRPF KHI BÁN – MẪU 210 & MÔ HÌNH 100

Là chủ sở hữu của một bất động sản ở Tây Ban Nha, khi BÁN, bạn phải trả khoản tiền mà chúng tôi gọi là “Gia tài Ganancia", cũng được biết đến như là "Lợi nhuận”Bằng tiếng Anh hoặc“Giá trị cộng thêm" ở Pháp, "Meerwaarden”Bằng tiếng Hà Lan hoặc“thủ đô”Bằng tiếng Đức, v.v ... Thuế đánh vào hàng bán này là một phần của Thuế thu nhập chung.

Để biết về cách thức hoạt động của loại thuế này, hãy chú ý đến các khái niệm sau:

 1.- GIÁ MUA SỞ HỮU:  Tổng số tiền thanh toán theo giá mua lại khi tài sản được mua. 

2.- CHI PHÍ VÀ THUẾ THAM GIA MUA HÀNG:  Khái niệm này bao gồm tổng số tiền trên các chi phí và thuế đã trả liên quan đến việc mua hàng:

- Phí công chứng, trước bạ nhà đất

- Số tiền đã thanh toán VAT và Thuế tem (trong trường hợp tài sản mới) hoặc Thuế chuyển nhượng (trong trường hợp bán lại)  

- Phí nghề nghiệp: Phí đại lý bất động sản, phí luật sư, v.v. 

 3.- CÁC BÀI THAM KHẢO, CÔNG TRÌNH VÀ CẢI TIẾN ĐƯỢC THỰC HIỆN VỀ TÀI SẢN:   Một điều rất quan trọng cần biết là không phải tất cả các cải cách sẽ được chấp nhận là giảm Thuế Lợi tức Vốn. Rõ ràng, chính quyền Tây Ban Nha sẽ chỉ chấp nhận những  những cải cách được coi là «cấu trúc», như «cải tạo» hoặc «mở rộng» các công trình xây dựng.  

Các phần mở rộng được thực hiện trong tài sản cũng có thể được xem xét để giảm IRPF. Cơ quan thuế Tây Ban Nha coi “phần mở rộng” bao gồm một quá trình mà các yếu tố mới được kết hợp vào một tài sản, thu được như một công trình / công trình xây dựng trong tài sản đó mang lại năng suất sản xuất cao hơn. “Trong khái niệm này sẽ nhập các công trình xây dựng mới, mở rộng bề mặt, v.v. được thực hiện trên tài sản. Tương tự, chi phí của những tiện ích mở rộng này có thể được tính là giá trị chuyển đổi cao hơn.

Nhưng hãy cẩn thận, công việc sửa chữa và bảo tồn được thực hiện trong ngôi nhà không thể được tính với mục đích giảm lượng vốn thu được, vì chúng không phải là những công việc nhằm mục đích cải tạo hay mở rộng ngôi nhà, mà là để giữ cho nó trong tình trạng hoàn hảo để sử dụng và hưởng thụ.

Và để phân biệt “công trình cải tạo” với “công trình bảo tồn”, Sở Thuế chỉ ra rằng “sửa chữa và bảo tồn là những công việc nhằm duy trì tuổi thọ hữu ích của tài sản và khả năng sản xuất hoặc sử dụng của nó, trong khi có thể coi là phần mở rộng hoặc những cải tiến dẫn đến việc tăng sức chứa hoặc khả năng sinh sống của tài sản, cũng như kéo dài thời gian sử dụng hữu ích của tài sản. Trong trường hợp bạn đã tiến hành các công việc cải tạo, tùy theo tính chất của những công việc này, chúng có thể được phân loại là cải tạo hoặc mở rộng, trong trường hợp đó, chúng phải được tính đến khi tính giá trị mua lại của tài sản được chuyển nhượng hoặc chi phí bảo tồn hoặc sửa chữa, mà không nên tính đến trong tính toán nói trên.

Kết luận, chúng tôi đang phải đối mặt với một câu hỏi về bằng chứng, phải được giải quyết theo từng trường hợp cụ thể tùy thuộc vào tính chất của công việc được thực hiện.

 4.- CHO THUÊ VỐN: Trong trường hợp nhà cung cấp không phải cư trú chịu thuế ở Tây Ban Nha, sẽ được giữ lại từ giá bán hàng là 3%. Số tiền này không được trả cho nhà cung cấp và phải được trả cho cơ quan thuế như một khoản “giữ lại” cho tờ khai Lãi vốn sắp tới sẽ được trình bày sau khi bán hàng. Người mua có nghĩa vụ “giữ lại” 3% từ giá phải trả và nộp vào cơ quan thuế Tây Ban Nha, như một khoản «thanh toán trước» Khoản lãi vốn phải trả từ nhà cung cấp.

CƠ SỞ THUẾ

Việc bán các bất động sản ở Tây Ban Nha thu được lợi nhuận từ Lãi vốn đối với các nhà cung cấp dựa trên “Lợi nhuận ròng” thu được từ việc bán theo công thức sau: 

Giá bán - Giá mua lại - Chi phí và thuế khi mua lại - Chi phí «cải cách cơ cấu» đối với tài sản

THUẾ SUẤT

Sau khi được tính Cơ sở của loại thuế này là "Lợi nhuận ròng", thuế suất bạn phải trả sẽ khác với tình hình thuế của bạn ở Tây Ban Nha với tư cách là TÂN CƯ XÂY DỰNG Tây Ban Nha hoặc TÂN CƯ KHÔNG TÂY BAN NHA: 

- Cư dân Tây Ban Nha-MODEL 100:

Trong trường hợp bạn được coi là «Cư dân thuế Tây Ban Nha» (có nghĩa là bạn đang nộp thuế thu nhập của mình ở Tây Ban Nha với tư cách là cư dân Tây Ban Nha), thì khi được tính Lãi vốn, bạn sẽ có các lợi ích sau về thuế:

• KHÔNG CÓ VỐN ĐỐI VỚI CĂN HỘ VĨNH VIỄN: Trong trường hợp tài sản bạn đang bán là nơi cư trú lâu dài của bạn (bạn có ong sử dụng nó trong hơn 3 năm làm «nhà lâu dài» của bạn), thì bạn sẽ có những lợi ích sau:
  • Nếu bạn dưới 65 tuổi: Bạn không thanh toán cho CG cho số tiền bán được «tái đầu tư» vào việc mua một bất động sản mới để sử dụng làm nơi cư trú lâu dài của bạn. Bạn có 2 năm để thực hành «tái đầu tư» này (đã qua 2 năm mà không đầu tư số tiền đó, bạn sẽ bị đánh thuế đầy đủ).
  • Nếu bạn trên 65 tuổi: Bạn không thanh toán cho CG cho số tiền thu được khi bán hàng. Và điều này ngay cả khi bạn không «tái đầu tư» vào một tài sản mới.
• KHÔNG THUÊ 3%: Sau khi bán xong, bạn sẽ nhận được toàn bộ giá từ người mua mà không áp dụng bất kỳ khoản giữ lại nào.

thuế suất đối với cá nhân cư trú
Lợi nhuận ròng	thuế suất
Lên đến 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

- Cư dân NON Tây Ban Nha -Model 210:   Ấn định thuế suất: 19%

Ví dụ về tính toán Lãi vốn: 

• Bạn đã mua một bất động sản bán lại vào năm 2015 với giá 200.000 EUR.
• Vào thời điểm đó, bạn đã trả 24.000 EUR, tức là 12% chi phí: 10% Thuế chuyển nhượng + 2% công chứng, đăng ký đất đai, phí luật sư, v.v.
• Sau đó, bạn thực hiện cải cách nội bộ với giá 17.000 EUR (thay đổi tầng, sửa chữa hồ bơi và cửa sổ mới).
• Vài năm sau, bạn xây một nhà để xe trị giá 20.000 EUR

Sau đó, bạn quyết định bán ngay bây giờ với giá 260.000 EUR.

Lãi Vốn thu được từ việc bán này là bao nhiêu?

LƯU Ý: Trước khi chúng tôi thực hiện tính toán, chúng tôi cần thông báo rằng chính quyền Tây Ban Nha sẽ xem xét tất cả các khái niệm trên để giảm thuế, ngoại trừ khái niệm «cải cách nội bộ» trị giá 17.000 EUR. Lý do của điều này là vì những cải cách «nội bộ» không phải là cải cách «cấu trúc» không được xem xét vì lợi ích về thuế.

Chúng tôi sử dụng công thức:

260.000 (Giá ưu đãi) - 200.000 (Giá mua lại) - 24.000 (Chi phí và thuế khi mua lại) - 20.000 (Nhà để xe mới) =

16.000 EUR

Đây là «Lợi nhuận ròng» thu được khi bán

Vì thuế suất đối với Lãi vốn là 19%, do đó, số thuế đối với Lãi vốn sẽ là:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 CÁCH NỘP THUẾ

Trong trường hợp CĂN CỨ thuế Tây Ban Nha, khoản thuế này được kê khai cùng với phần còn lại của thu nhập, tiền lương hưu, tiền lương, v.v. như một phần của tờ khai Thuế thu nhập toàn cầu sẽ được trình bày trước cuối tháng XNUMX năm sau.

  Trong trường hợp Cư dân NON thuế ở Tây Ban Nha, cách thanh toán Lãi vốn như sau:

• KHI HOÀN THIỆN BÁN: 3% THUÊ: Sau khi hoàn tất giao dịch mua bán, chính quyền Tây Ban Nha buộc người mua phải TIỀN THUÊ 3% từ giá trị của Giá bán. Vì vậy, bạn không nhận được đầy đủ giá thỏa thuận. Người mua giữ 3% tổng giá và có nghĩa vụ nộp tại cơ quan Thuế. Điều này được thực hiện trong cùng ngày hoàn thành bán hàng ».

LƯU Ý: Theo ví dụ trên, trong trường hợp giá bán là 260.000 EUR, thì khoản tiền giữ lại của người mua sẽ là 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

• TRƯỚC 4 THÁNG SAU KHI HOÀN THIỆN VIỆC BÁN: KHAI GIẢNG VỐN 19% áp dụng cho cả hai, công dân thuộc Liên minh Châu Âu và KHÔNG thuộc Liên minh Châu Âu): Sau khi hoàn tất giao dịch mua bán, bạn có 6 tháng để xuất trình «Tờ khai lãi vốn» cho cơ quan thuế Tây Ban Nha. Trong tờ khai này, bạn (hoặc luật sư của bạn), phải tính thuế theo ví dụ trên. Trong trường hợp này, số tiền bạn phải trả là 3.040 EUR.

LƯU Ý: Như đã giải thích ở đây, Lãi Vốn thu được từ giao dịch này là 3.040 EUR. Vì bạn được giữ lại với số tiền cao hơn (7.800 EUR), do đó, bạn có «tín dụng» với chính quyền Tây Ban Nha về khoản chênh lệch.

Vì vậy, nếu chính quyền Tây Ban Nha giữ của bạn 7.800 EUR cho Thuế CG, vì kết quả cuối cùng của khoản thuế chỉ là 3.040 EUR, thì chính quyền Tây Ban Nha phải «hoàn trả» cho bạn khoản chênh lệch: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Làm thế nào để yêu cầu hoàn lại tiền này? Luật sư của bạn phải đưa thông tin này vào cùng một Tờ khai Lợi tức Vốn, để trình bày với văn phòng Thuế.

 LƯU Ý: Thông thường chủ sở hữu nhầm lẫn giữa "Nơi cư trú thuế Tây Ban Nha" với "Nơi cư trú ở Tây Ban Nha".

Nói cách khác, mọi người nghĩ rằng «Thẻ cư trú Tây Ban Nha, hoặc« Giấy chứng nhận cư trú »có được trong Cảnh sát Quốc gia Tây Ban Nha, là đủ để chứng minh rằng họ là« Cư dân Tây Ban Nha chịu thuế », và thật không may, điều này không đúng như vậy.

Các "Thẻ cư trú Tây Ban Nha" (hoặc là "Chứng nhận cư trú Tây Ban Nha“), Không phải là tài liệu hợp lệ để thay đổi việc xem xét Thuế của bạn là« Cư dân thuế ».

Thẻ cư trú Tây Ban Nha (hoặc Giấy chứng nhận) chỉ dùng để tuyên bố rằng bạn đang “sống” ở Tây Ban Nha, để tạo điều kiện cho Cảnh sát kiểm soát tốt hơn cư dân trong một khu vực xác định.

Để trở thành cư dân Tây Ban Nha vì thuế, và sau đó bắt đầu nộp Thuế của bạn ở Tây Ban Nha như một công dân Tây Ban Nha bình thường, bạn phải có XÁC NHẬN THUẾ CƯ TRÚ TÂY BAN NHA do Cơ quan thuế Tây Ban Nha hoặc Hải quan Tây Ban Nha cấp, và sau đó bạn sẽ bắt đầu nộp thuế ở Tây Ban Nha, chứ không phải tại quốc gia xuất xứ của bạn.

Ngoài ra, một khi bạn cần phải khai báo với Cơ quan Thuế tại quốc gia của bạn rằng bạn là Cư dân thuế Tây Ban Nha và bạn không muốn tiếp tục với tư cách là Cư trú Thuế tại quốc gia của bạn-

Vì vậy, vui lòng kiểm tra với cố vấn thuế của bạn về các loại thuế mà bạn hiện đang phải trả bởi vì, ngay cả khi bạn không phải là Cư dân Tây Ban Nha, bạn phải khai báo và nộp thuế THU NHẬP CƯ XÁ.

____________________________________________________________________________

 

Tại sao phải thực hành giữ lại 3% từ người bán?

Bởi vì nó thể hiện sự đảm bảo cho chính quyền Tây Ban Nha rằng các khoản thuế thu được từ khoản lãi vốn mà người bán thu được sẽ được thanh toán ở Tây Ban Nha.

 

Điều gì xảy ra nếu khoản giữ lại 3% không được thanh toán? 

Trong trường hợp người mua không thực hiện việc giữ lại, chính quyền Tây Ban Nha có thể thực hiện khoản nợ đối với khoản thanh toán nói trên đối với hàng hóa hoặc tài sản đối tượng bán.

Theo đó, trong trường hợp người mua không thực hiện thanh toán cũng như không giữ lại người bán, anh ta có thể phải chịu các quy trình cuối cùng về việc thực hiện khoản nợ và trong trường hợp của anh ta là tịch thu tài sản đã mua.

 

Sau khi áp dụng mức giữ lại 3%, người bán phải làm gì?

 

Bạn sẽ phải xuất trình tờ khai thuế, model 210 đó, trong thời hạn bốn tháng kể từ ngày ký mua bán.

 

Trong trường hợp này, trong trường hợp ít hơn số tiền do tính toán lãi vốn đã bị giữ lại, nghĩa là, nếu 10,000 € đã được giữ lại từ người bán và kết quả tính toán lãi vốn là 15,000 € . , bạn sẽ phải đóng góp €5,000 còn lại khi giới thiệu mẫu 210, trong vòng bốn tháng sau ngày bán.

 

Mặt khác, nếu người bán đã khấu trừ một số tiền lớn hơn số tiền phát sinh từ việc thanh toán thuế lãi vốn, anh ta sẽ có quyền được trả lại số tiền đó. Điều này phải được trình bày trong vòng bốn tháng kể từ ngày bán.

 

Điều quan trọng tại thời điểm này, đó là, trong trường hợp có quyền hoàn trả 3% hoặc một phần khoản giữ lại nói trên cho chính quyền Tây Ban Nha, thì điều này sẽ yêu cầu người bán trước đó phải tuân thủ các nghĩa vụ thuế mà anh ta có nghĩa vụ với tư cách là chủ sở hữu ở Tây Ban Nha theo khái niệm không cư trú. Đó là, đối với việc trình bày thuế thu nhập quy định hàng năm của IRPFNR, đối với nơi cư trú thứ hai, mà tất cả chủ sở hữu tài sản ở Tây Ban Nha có nghĩa vụ là người không cư trú. Thông thường, nghĩa vụ này sẽ được yêu cầu trong khoảng thời gian bốn năm. Nói cách khác, chính quyền Tây Ban Nha sẽ không yêu cầu các khoản thuế thu nhập được quy định phải được chính quy hóa, không được thanh toán sau bốn năm trước ngày bán.

 

Chính quyền Tây Ban Nha có bao nhiêu thời gian để trả lại phần vượt quá 3% bị giữ lại?

 

Chính quyền có 6 tháng để trả lại số tiền giữ lại vượt mức đã thực hiện. Sau 6 tháng, chính quyền sẽ có nghĩa vụ trả lại số tiền nói trên cùng với tiền lãi chậm trả.

 

Phải đặc biệt cẩn thận với thời hạn hoàn trả vì trong một số trường hợp, chính quyền Tây Ban Nha có thể mất hơn một năm để thực hiện việc hoàn trả.

 

Cũng phải tính đến việc cơ quan quản lý có tới BỐN NĂM để thực hiện việc trả lại hoặc hoàn tiền. Do đó, trong trường hợp bạn mất hơn một năm để được hoàn tiền, bạn sẽ cần thuê dịch vụ của chuyên gia để làm tê liệt thời hạn hết hạn của quyền được hoàn tiền.

 

Có nghĩa vụ thực hành giữ lại 3% trong trường hợp tặng tài sản ở Tây Ban Nha không?

 

Trong trường hợp quyên góp tài sản ở Tây Ban Nha, vì những tài sản này là miễn phí nên không có giá phải trả cho chúng, nghĩa là không cần cân nhắc, không có nghĩa vụ giữ lại 3% giá trị của tài sản đó. quyên góp hoặc nhập nó thông qua mô hình 211.

 

Trong trường hợp giải thể nhà chung cư, hoặc chấm dứt đồng sở hữu, có bắt buộc phải giữ lại 3% không?

 

Không bình thường . Nói cách khác, việc giải thể nhà chung cư là hành vi tiêu cực trung lập, không phát sinh chuyển nhượng tài sản cho bất kỳ bên nào. Vì vậy, nó không được coi là có lợi nhuận.

 

Tuy nhiên , trong trường hợp một trong những người đồng sở hữu được chia một phần lớn hơn phần thuộc về anh ta , trong trường hợp này, sẽ được coi là phần nói trên cấu thành một khoản lãi vốn cho người đồng sở hữu, trong đó, giữ lại phải được thực hành. của 3% trên phần vượt quá nói trên . 

Nói cách khác, ví dụ: hãy tưởng tượng rằng có trường hợp “A” và “B” có một tài sản ở Tây Ban Nha, trong đó 65% được chia cho “A” và 35% cho “B”. Trong trường hợp này, nếu việc giải thể nhà chung cư xảy ra trong đó xác định rằng mỗi người giữ 50% tài sản, thì sẽ được coi là “B” đã thu được nhiều hơn 15% so với những gì anh ta đã đóng góp. Tức là đóng góp 35% giá trị thu được 50%, theo đó 15% thặng dư đó sẽ được coi là lãi vốn và “A” sẽ buộc phải giữ lại 3% giá trị của 15% đó để ”B”.

Theo cách tương tự, hãy tưởng tượng rằng có một ví dụ khác trong đó ” B” nhận được, ngoài 35% tài sản của mình, một khoản tiền mặt trị giá 50,000 €. Theo cách tương tự, khoản bồi thường bằng tiền mặt nói trên sẽ bị giữ lại 3%, bởi vì nó đại diện cho một trong những tài sản hiện có của “B”.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

CÁC LOẠI THUẾ KHÁC ĐỐI VỚI VENDORS-PLUSVALÍA

Về cơ bản, PLUSVALÍA, là một loại thuế đánh vào sự gia tăng giá trị của mảnh đất mà tài sản của bạn ở đó, kể từ thời điểm mua và bán. Đây là khoản thuế duy nhất mà chúng tôi không có quyền tính trước đây cho việc bán hàng, vì phụ thuộc vào các tiêu chí cụ thể từ Tòa thị chính.

Trong những trường hợp này, một khoản giữ lại từ người mua cho người bán là đủ để trang trải việc thanh toán khoản thuế này. Nhìn chung khi người bán đang rời khỏi đất nước sau khi bán hàng.