Để tính toán lợi nhuận ròng trên vốn bất động sản, tất cả các các chi phí cần thiết đến có được nó, cũng như như số tiền được phân bổ đến khấu hao, có thể được khấu trừ từ toàn bộ lợi nhuận của tài sản và từ các tài sản khác được chuyển giao với nó, với điều kiện họ tương ứng để nó khấu hao hiệu quả.
Đối với trường hợp cho thuê tài sản thuộc đối tượng và không được miễn thuế Giá trị gia tăng (VAT ) hoặc Thuế Canary gián tiếp chung ( IGIC), các khoản khấu trừ sẽ được tính trừ Thuế GTGT hoặc, nếu thích hợp, IGIC.
Chi phí cần thiết để có được tiền thuê nhà : quan tâm và tài chính khác chi phí và bảo tồn và sửa chi phí [ Nghệ thuật . 23.1 a) 10 Luật IRPF và 13 a) Quy định]
Những điều sau đây được coi là bao gồm trong số những điều cần thiết chi phí cho được sản lượng , trong số khác :
- Chi phí được khấu trừ
- Lãi vay và các chi phí tài chính khác
Quan tâm và khác tài chính chi phí của nước ngoài vốn đã đầu tư vào mua lại hoặc cải thiện tài sản, quyền hoặc khoa cho sử dụng hoặc tận hưởng, cũng như, khi thích hợp , của tài sản được giao, được khấu trừ.
Các khoản lãi do áp dụng sàn thế chấp các khoản, lẽ ra người nộp thuế phải trả và với tôn trọng đến những cái đó , trước cuối của điều khoản nộp đơn tự - thẩm định, lượng định, đánh giá thuế thu nhập cá nhân theo bài tập đã nêu, thỏa thuận trở về các số tiền đạt được với tài chính tổ chức hoặc như là một kết quả của một phán quyết của tòa án hoặc phán quyết của trọng tài, chúng không thể được khấu trừ as một khoản chi phí.
- Bảo tồn và sửa chữa
Chi phí của bảo tồn và sửa của tài sản tạo ra thu nhập là khấu trừ . Đối với những mục đích này, họ có sự cân nhắc này :
- a) Những công việc được thực hiện thường xuyên với mục đích duy trì việc sử dụng bình thường của vật chất, chẳng hạn như sơn, trát hoặc sửa chữa cơ sở vật chất.
- b) Việc thay thế các yếu tố, chẳng hạn như hệ thống sưởi, thang máy, cửa an ninh hoặc các yếu tố khác, để mở rộng hoặc cải thiện tài sản không được khấu trừ cho khái niệm này, vì chúng tạo thành giá trị mua lại cao hơn mà việc thu hồi được thực hiện thông qua khấu hao tương ứng.
** Hạn mức khấu trừ tối đa cho hai khoản mục chi phí cần thiết trước đó
- Tổng số tiền tối đa được khấu trừ cho lãi vay và các chi phí tài trợ khác và chi phí bảo tồn và sửa chữa không được vượt quá số toàn bộ thu nhập có được đối với mỗi tài sản hoặc quyền.
Số tiền vượt quá có thể được khấu trừ trong bốn năm tiếp theo, nhưng không vượt quá, cùng với chi phí cho các khái niệm tương tự tương ứng với mỗi năm này, số lợi nhuận đầy đủ thu được trong mỗi năm này. như nhau, đối với mỗi điều tốt hoặc quyền.
- Số tiền đang chờ khấu trừ từ các bài tập sẽ được ưu tiên áp dụng cho số tiền tương ứng với chính bài tập cho các khái niệm tương tự này.
Trong trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê trong năm trên cùng một tài sản thì phải tính hạn mức tối đa được trừ lãi và chi phí bảo quản, sửa chữa có tính đến số tiền đã trả trong năm và toàn bộ thu nhập. trong đó, đối với một số hợp đồng cho thuê, số tiền trừ lãi vay và chi phí bảo dưỡng, sửa chữa có thể vượt quá thu nhập có được.
- Thuế và phụ phí ngoài tiểu bang
thuế và phụ phí được khấu trừ , cũng như các khoản phí và phụ phí của tiểu bang , chẳng hạn như IBI, phí dọn dẹp, thu gom rác thải, chiếu sáng, v.v., với điều kiện:
a ) Ảnh hưởng đến tính toán sản lượng or trên hàng hóa or quyền sản sinh ra chúng.
- b) Chúng không có tính chất trừng phạt.
- Nợ khó thu
Các khoản nợ khó thu được khấu trừ với điều kiện là căn cứ vào trường hợp này. Nó được hiểu là hợp lý đầy đủ trong các trường hợp sau:
- a) Khi con nợ lâm vào tình trạng phá sản.
b) Từ thời điểm người nộp thuế làm thủ tục truy thu lần đầu đến khi kết thúc kỳ tính thuế đã quá sáu tháng mà không được gia hạn tín dụng.
Thời Gian một món nợ được thu thập sau khi nó khấu trừ , Nó sẽ được được tính là thu nhập trong năm mà bộ sưu tập nói trên xảy ra.
- Các khoản được phân bổ để khấu hao tài sản.
Tổng số dành cho khấu hao of các tài sản và khác tài sản được giao với nó được coi là chi phí được trừ, với điều kiện rằng họ tương ứng đến khấu hao hiệu quả của chúng.
Phân bổ được coi là đáp ứng yêu cầu hiệu quả khi chúng không vượt quá tỷ lệ phần trăm được chỉ ra dưới đây:
- Bất động sản:
Kết quả của việc áp dụng tỷ lệ phần trăm lớn hơn 3% trong số những điều sau đây các giá trị.
- a) Chi phí mua lại đã trả, bao gồm cả chi phí và thuế vốn có của mua lại (công chứng, đăng kiểm, VAT không được khấu trừ, thuế về Chuyển nhượng tài sản và Các hành vi pháp lý được lập thành văn bản , hãng chi phí , ) không được tính vào giá trị của đất. Trong các vụ mua lại bất động sản do thừa kế hoặc tặng cho, chỉ một phần của chi phí và thuế vốn có đến các mua lại tương ứng với việc xây dựng, như cũng như tất cả đầu tư và cải tiến được thực hiện.
- b) Giá trị địa chính, không bao gồm giá trị của
Nếu giá trị của đất được biết, nó sẽ được tính bằng cách tính theo tỷ lệ chi phí mua lại thỏa mãn giữa các giá trị địa chính của các đất và của kết quả xây dựng của mỗi năm được phản ánh trong biên nhận tương ứng của Thuế về Bất động sản (IB I ).
- Tài sản có tính chất di chuyển được giao cùng với tài sản
Chúng sẽ được hoàn trả với điều kiện là chúng có thể được sử dụng trong một khoảng thời gian lớn hơn một năm.
Điều này sẽ được hiểu rằng khoản khấu hao hàng năm được khấu trừ cho mỗi tài sản được chuyển giao đáp ứng yêu cầu về tính hiệu quả, khi số lượng của nó không vượt quá kết quả của việc áp dụng chi phí mua lại tương ứng đến đặc điểm riêng của họ mua lại chi phí , thỏa mãn các hệ số phân bổ. tương ứng với nó theo bảng phân bổ đơn giản được phê duyệt bởi Đơn đặt hàng ngày 27 tháng 1998 năm 10. Trong bảng này, trong số các bảng khác, hệ số khấu hao hiệu quả tối đa sau: Cài đặt, đồ đạc và đồ đạc: XNUMX%.
- Quyền sử dụng hoặc hưởng thụ tài sản
Chúng sẽ được mua lại với điều kiện là việc mua lại của chúng đã dẫn đến một khoản chi phí cho người đóng thuế. Trong những trường hợp này, cần phải phân biệt:
- a) Nếu quyền hoặc khoa có thời hạn cố định, khoản khấu hao hàng năm được khấu trừ sẽ là khoản trích từ việc chia chi phí mua được trả cho số năm của cùng một khoảng thời gian.
- b) If quyền or giảng viên dành cho sự sống , khấu hao có thể tính toán được sẽ là kết quả của việc áp dụng hệ số hiệu quả 3% đối với việc mua lại được trả tiền
Trong cả hai trường hợp, số tiền hoàn trả không được vượt quá số tiền hoàn trả toàn bộ thu được từ mỗi quyền. Quan trọng: trong trường hợp tài sản không được cho thuê trong suốt cả năm, khoản khấu hao được khấu trừ, lãi vay và các chi phí tài chính khác, chi phí bảo hiểm, v.v., sẽ là những khoản tương ứng với số ngày trong năm. mà tài sản đã được cho thuê.
- Chi phí không được khấu trừ
Chúng sẽ không được khấu trừ như một khoản chi phí, trong số những khoản khác:
- Các khoản thanh toán do tai nạn bất động sản làm giảm giá trị tài sản của người nộp thuế.
- Số tiền của những cải tiến được thực hiện đối với bất động sản, không ảnh hưởng đến việc thu hồi nguyên giá của nó theo cách khấu hao.