Chấm dứt quyền sở hữu chung cư (EC) (hoặc “Hủy bỏ quyền đồng sở hữu”) bao gồm việc chuyển giao quyền sở hữu đối với một tài sản không thể phân chia, trong đó một trong những người đồng sở hữu có được toàn bộ quyền sở hữu tài sản cho những người còn lại. những người đồng sở hữu, và điều đó kết thúc, trong nhiều trường hợp, với một khoản bồi thường (bằng tiền hoặc không).
Trong trường hợp nào chúng tôi tìm thấy “Căn hộ chung cư” hoặc “Đồng sở hữu” trên một tài sản?
- Khi 2 người trở lên cùng nhau quyết định mua một bất động sản, và chia sẻ tỷ lệ đồng sở hữu
- Trường hợp thừa kế, khi được xác nhận rằng, theo luật hoặc theo di chúc, quyền sở hữu đối với một tài sản xác định được chia theo tỷ lệ cho những người thừa kế.
- Mặt khác Tòa án hoặc quy trình tư pháp
Thông thường, có 2 cách để tiến hành chấm dứt Đồng sở hữu:
1.- Với một thỏa thuận tư pháp được Tòa án xem xét xác nhận rằng tài sản sẽ chỉ thuộc về một trong những người đồng sở hữu.
2 ví dụ:
ly hôn; Trong trường hợp ly hôn, khi có Bản án của Tòa án xác định rằng tài sản thuộc sở hữu của một cặp vợ chồng chỉ thuộc về một trong hai người.
b) Chính thức chấm dứt quan hệ đồng sở hữu tại Tòa án. Có thể có quy trình Tư pháp khác trong đó các đồng sở hữu được quyết định hủy bỏ.
Trong cả hai trường hợp, Bản án của Tòa án được trình bày theo hệ thống của Tây Ban Nha và nó được sử dụng để mở một quy trình trong đó chỉ một trong số những người đồng sở hữu sẽ nhận được 100 % tài sản.
2.- Thỏa thuận giữa các bên: Bán một trong các bộ phận cho bên kia
Luôn có khả năng một trong những người đồng sở hữu quyết định mua hoặc bán phần của mình cho người kia.
Ưu điểm chính của Tuyệt chủng đồng sở hữu là gì?
Khía cạnh chính của giao dịch này liên quan trực tiếp đến thuế vì mặc dù một trong những người đồng sở hữu “mua lại” phần đồng sở hữu từ phần còn lại, từ quan điểm thuế, giao dịch này không bị đánh thuế là "việc bán hàng".
Tùy thuộc vào khu vực của Tây Ban Nha, việc “bán hàng” bị đánh thuế từ 6-10 % trên giá bán. Nhưng EC chỉ bị đánh thuế ở mức 0,5-1,5 % (tùy khu vực)
Đây là giao dịch điển hình được thực hiện trong trường hợp ly hôn hoặc ly thân.
Ví dụ:
“A” và “B” đã kết hôn và mua một căn hộ với giá 150.000 EUR ở Malaga. 2 năm sau, họ quyết định ly hôn và họ đồng ý rằng “A” sẽ nhận được căn hộ. “A” trả 75.000 EUR cho “B” để mua phần của mình.
Được coi là EC, thuế cho giao dịch này sẽ không phải là 8 % (Thuế chuyển nhượng Andalucía=6.000 EUR), mà là 1,5 % = 1.125 EUR.
Kết luận: “A”+”B” đang tiết kiệm được 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR vì giao dịch này được coi là EC thay vì bán hàng.
Vì vậy, EC là một lựa chọn hoàn hảo trong trường hợp ly hôn.
QUAN TRỌNG!: Tuy nhiên, trong trường hợp chỗ nghỉ bị buộc tội thế chấp, mặc dù bên kia có thể mua lại hoàn toàn tài sản (“A”, trong trường hợp ví dụ), nhưng ngân hàng có thể không chấp nhận loại “B” ra khỏi thế chấp. Nếu điều này xảy ra, mặc dù trong Cơ quan đăng ký đất đai “B” không có tài sản, nếu ngân hàng không chấp nhận xóa bỏ trách nhiệm thế chấp của mình thì “B” vẫn tiếp tục là người đứng tên và do đó tiếp tục là con nợ của thế chấp cho ngân hàng.
Để tránh tình trạng không mong muốn này, trước khi đưa ra quyết định để lại tài sản cho một trong những người đồng thắng, điều quan trọng là phải xin ý kiến trước từ ngân hàng của bạn để xem vị thế thế chấp của bên để lại tài sản. Bằng cách này, nó là phù hợp để ký, đầu tiên, sự tuyệt chủng của nhà chung cư, sau đó, để tiến hành chính thức hóa thế chấp mới.
Sự phụ thuộc vào thuế được xác định bởi "bản chất tiền tệ" của khoản bồi thường. Nói cách khác, để được coi là Tuyệt chủng Chung cư, như vậy, trường hợp đền bù bằng hàng hóa thì được hiểu là “hàng đổi hàng” (hay còn gọi là “ĐỔI”) và khi đó giao dịch đó được coi là “mua bán”. ”, và bị đánh thuế là “bán hàng”.
Trường hợp nào là không có khoản thanh toán nào để “mua” phần còn lại, hoặc không có Phán quyết của Tòa án/Tòa án? Có thể nào một trong các bên “cho” hoặc “tặng” phần của mình cho bên kia không?
Điều này là có thể, nhưng nó sẽ không được coi là “Tuyệt đối đồng sở hữu”, vì vậy, nó sẽ không có các đặc quyền về thuế của khái niệm này. Nó sẽ được coi là một "Đóng góp".
Và, trong trường hợp “Quyên góp”, sau đó, chúng ta sẽ phải chịu sự điều tiết của thuế Quyên góp, đây là thuế khu vực, do đó, sẽ được quy định khác nhau tùy theo khu vực.
Trong trường hợp của khu vực Valencia, Quyên góp có lợi ích bao gồm miễn thuế lên tới 100.000 EUR từ số tiền quyên góp giữa cha mẹ và con trai. Tuy nhiên, sự đóng góp về thuế này cũng không được áp dụng trong các khoản quyên góp giữa vợ và chồng. Vì vậy, trong trường hợp tặng cho một phần tài sản của chủ sở hữu cho người kia, là vợ hoặc chồng, có thể dẫn đến số tiền thuế cao phải trả.
Thuế quyên góp thậm chí còn cao hơn khi những người đồng sở hữu không kết hôn.
Vì vậy, điều rất quan trọng là phải có được sự tư vấn pháp lý phù hợp khi đưa ra quyết định chấm dứt hoặc giải thể Nhà chung cư hoặc Đồng sở hữu.
Như EC đã giải thích, nơi không có khoản thanh toán nào có thể được coi là “Đóng góp”: Một khía cạnh rất quan trọng từ EC là phải có “khoản thanh toán” hoặc “bồi thường” cho bên kia. Nói cách khác, người để lại tài sản phải được “trả” hoặc “bồi thường” bởi người có được tài sản. Nếu không có bất kỳ khoản thanh toán nào, thì giao dịch có thể được coi là "quà tặng" và khi đó giao dịch có thể bị đánh thuế như một khoản "đóng góp". Và điều này thực sự quan trọng để được coi là một khoản “đóng góp” bị đánh thuế thậm chí còn cao hơn cả tài sản thừa kế. “Thuế đóng góp” được sử dụng giống như theo “Thuế thừa kế”, và các khoản đóng góp giữa vợ hoặc chồng không được sử dụng để giảm nhiều như mức giảm và lợi ích theo thừa kế.
Một EC nơi thanh toán bằng một tài sản khác có thể được coi là "bán": Điều rất quan trọng cần biết là khi khoản bồi thường từ bên mua được thực hiện bằng một tài sản khác, khi đó, giao dịch có thể được coi là “SWAP”, và sau đó, bị đánh thuế là một giao dịch “bán”.
Trong tạp chí Cộng đồng Valencia, tùy chọn này mang lại lợi thế tài chính quan trọng, do đó, thuế liên quan (Thuế theo Đạo luật Chứng từ Pháp lý) đã quy 1,5 %, nhiều chi phí công chứng hơn và, nếu tài sản của một phần hàng hóa được chuyển giao để đổi lấy một khoản bồi thường, về mặt tài chính, nên chọn tùy chọn này thay vì tùy chọn mua, do đó, tùy chọn thứ hai áp dụng cho chính nó mức thuế 10% (ở các khu vực khác, thuế này có thể là 8-10%).
Cuối cùng, trong trường hợp đánh thuế KHÔNG DÂN CƯ, trong trường hợp không có “sự phân xử quá mức” không có bất kỳ 3% nào được giữ lại từ đối tác đã nhường phần cho bên kia.
Nhưng, trong những vụ vỡ chung cư vượt cấp xét xử, đền bù bằng tiền, theo điều 25.2 của văn bản hợp nhất của Luật thuế thu nhập của người không cư trú, trên giá trị của phần vượt quá phải được thực hiện giữ lại 3% để thanh lý khoản thuế này, với điều kiện là đã có sự thay đổi về di sản và cập nhật giá trị của tòa nhà.
Nguồn:
– Sắc lệnh Hoàng gia ngày 24 tháng 1889 năm XNUMX.
– Quản lý tài chính chung.
– Nghị định Lập pháp Hoàng gia 1/1993, ngày 24 tháng XNUMX.
– Luật thuế không cư trú.