Các quy định của Tây Ban Nha thiết lập rằng, để một công trình xây dựng có quyền truy cập vào sổ đăng ký tài sản, các công chứng viên phải yêu cầu cung cấp giấy phép xây dựng và tất cả các tài liệu xây dựng, bao gồm cả giấy chứng nhận công việc cuối cùng, v.v.
Đây là những gì Nghị định lập pháp Hoàng gia tháng Bảy năm 2015 ngày 30 tháng XNUMX nói (văn bản hợp nhất của luật đất đai)
Tuy nhiên, thực trạng của những công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng như thế nào?
Trong những trường hợp này, cùng một luật đất đai, trong điều 28.4 của nó quy định rằng những công trình, tòa nhà và hệ thống lắp đặt đó không còn phù hợp để áp dụng các biện pháp thiết lập lại tính hợp pháp của đô thị ngụ ý việc phá dỡ chúng, do giới hạn đã hết. các khoảng thời gian tương ứng, có thể có quyền truy cập vào sổ đăng ký tài sản.
Mục đích của một tòa nhà để có quyền truy cập vào sổ đăng ký tài sản là gì?
Lý do cơ bản cho điều này là một công trình xây dựng không thuộc sổ đăng ký tài sản không thể là một phần của bất kỳ giao dịch hợp pháp nào. Có nghĩa là, bạn không thể mua, bán, thừa kế, thế chấp, trả thuế, v.v.
Với, quyền truy cập vào sổ đăng ký tài sản, cho phép công trình xây dựng trở thành đối tượng lưu thông hợp pháp và là một phần của quyền tài sản của chủ sở hữu. Và hơn nữa, nó còn ngầm ngụ ý rằng tài sản nói trên không thể bị phá dỡ, phá dỡ hoặc tiêu hủy bằng cách khác bởi hệ thống pháp luật. Do đó, chủ sở hữu hợp nhất quyền tài sản đối với công trình xây dựng nói trên, ngay cả khi công trình đó được xây dựng mà không có giấy phép.
Nhưng, một khi công trình, xây dựng không có giấy phép, đi đăng ký tài sản thì liệu có hợp thức hóa đầy đủ? Nói cách khác, nó có thể được coi là hợp pháp 100%?
Câu trả lời là phức tạp.
Như chúng tôi đã nói trước đây, việc tiếp cận một công trình xây dựng mà không có giấy phép đối với cơ quan đăng ký tài sản có nghĩa là công trình xây dựng này có thể nhìn thấy được về mặt pháp lý.
Nói cách khác , khi một công trình được xây dựng với giấy phép xây dựng, Hội đồng Thành phố được thông báo rằng một công trình sẽ được tiến hành. , và hệ thống pháp luật Tây Ban Nha lưu ý đến việc xây dựng nói trên. Nó cũng được thông báo khi công trình xây dựng này được hoàn thành thông qua giấy chứng nhận hoàn thành công việc của kiến trúc sư, và bản kê khai của nó trong văn phòng công chứng thông qua bản kê khai tương ứng về việc xây dựng mới. Bằng cách này, một công trình được xây dựng với giấy phép xây dựng sẽ được hệ thống pháp luật tự động xác định và công nhận.
Tuy nhiên, một công trình đã được xây dựng mà không có giấy phép xây dựng không phải là một phần của giao thông hợp pháp, bởi vì việc xây dựng của nó đã không được báo cáo cho cơ quan quản lý nhà nước . Có thể có hồ sơ về việc xây dựng nói trên vì mục đích thuế, địa chính và Ibi, nhưng điều này không có nghĩa là vì mục đích hợp pháp xây dựng, các cơ quan chịu trách nhiệm kiểm soát và giám sát các công trình trong lãnh thổ, đã nhận thức được việc xây dựng hợp pháp này.
Ngoài ra, trong trường hợp này, tức là, nếu chính quyền biết rằng có một công trình xây dựng trái phép, họ sẽ tự động ra lệnh phá dỡ công trình xây dựng đó vì nó được coi là bất hợp pháp.
Điều gì xảy ra là Hành chính Tây Ban Nha , do cùng một nguyên tắc bảo mật trong giao thông hợp pháp của các hành động pháp lý và thương mại, không được cầm quyền vô thời hạn đối với những công trình, công trình xây dựng trái pháp luật.
Cùng với đó, các quy định khu vực khác nhau của Tây Ban Nha luôn quy định thời hạn tối đa để các cơ quan hành chính nhà nước có thể phát hiện các công trình và công trình xây dựng không có giấy phép và do đó có thể xử phạt chúng thông qua các biện pháp xử phạt hành chính, phạt tiền, và thậm chí cả lệnh phá dỡ. Sau thời gian này mà cơ quan quản lý không phát hiện hoặc không có hành vi chống lại công trình xây dựng, công trình đó sẽ được hợp pháp hóa và gia tăng tài sản của chủ sở hữu.
Trong luật pháp Tây Ban Nha, thuật ngữ này khác nhau tùy theo các Cộng đồng tự trị khác nhau.
Bây giờ chúng ta sẽ nói về hai trường hợp, Cộng đồng người Valencia và Andalusia.
Cộng đồng Valencian.
Trong Cộng đồng Valencia, các quy định dựa trên Luật 5/2014, ngày 25 tháng XNUMX, về "Quy hoạch lãnh thổ, quy hoạch đô thị và cảnh quan" của Cộng đồng Valencia (được biết đến nhiều hơn với tên gọi ” LOTUP “), Đã được sửa đổi vào năm 2019 cuối cùng, thông qua luật ngày 5 tháng 8, có hiệu lực kể từ ngày 2019 tháng XNUMX năm XNUMX.
Luật này thiết lập những điều sau đây thời gian hết hạn :
Để xác định thời hạn hết hiệu lực của các hành động của chính quyền trong những trường hợp này, cần phải phân biệt giữa hai trường hợp:
- Đất chưa phát triển, mộc mạc, được bảo vệ . Đối với các công trình nằm trên đất không thể phát triển hoặc được bảo vệ, không có thời gian hết hạn .
Do đó, bất kể khả năng xử phạt tài chính đối với các công trình nói trên đã hết hạn sử dụng hay chưa, bất cứ lúc nào chính quyền cũng có thể ra lệnh phá dỡ các công trình xây dựng mà không có giấy phép, vì như chúng tôi nói, quyền của chính quyền không quy định.
- Đất đô thị hoặc đất có thể phát triển: Đối với đất có thể phát triển đô thị, thời hạn đối với những công trình mà tại thời điểm LOTUP có hiệu lực (tháng 2024 năm XNUMX) đã không quy định thời gian hết hạn theo luật trước đây là 15 năm. Thời hiệu trước đây là 4 năm.
Nói cách khác, có thể tuyên bố một tác phẩm không cần giấy phép miễn là nó đã được hoàn thành trước đó Tháng Tám 20, 2010 . Ngày này rất quan trọng, vì nó có nghĩa là bốn năm trước khi LOTUP có hiệu lực, chính xác là vào ngày 20 tháng 2014 năm XNUMX.
Với cái gì, các công trình trên đất đô thị hoặc đất có khả năng phát triển mà tại thời điểm luật này có hiệu lực, được quy định là có thời hạn xây dựng đã qua hơn 2010 năm (nghĩa là tất cả các công trình hoàn thành trước tháng XNUMX năm XNUMX) đều có thể được hợp thức hóa bằng cách truy cập vào sổ đăng ký tài sản . .
Tuy vậy, những công trình xây dựng trên đất đô thị có thể phát triển được xây dựng mà không có giấy phép sau ngày 20 tháng 2010 năm XNUMX , chẳng hạn như, ví dụ, 2011, 2012, 2013, v.v., thời hạn của lệnh phá dỡ các công trình xây dựng nói trên nó sẽ là 15 năm .
Điều tương tự cũng xảy ra với các công trình xây dựng trên đất chưa phát triển chung , Mà có thể có quyền truy cập vào sổ đăng ký tài sản miễn là chúng được xây dựng trước ngày 20 tháng 2010 năm XNUMX.
Tuy nhiên, và rất quan trọng, những công trình xây dựng trên đất chưa phát triển đã được hoàn thành vào tháng 2010 năm 2014, phải tuân theo chế độ bất khả thi của Luật XNUMX/XNUMX, của LOTUP.
Và liên quan đến đất chưa phát triển được bảo vệ, chỉ những công trình xây dựng không có giấy phép đã hoàn thành trước ngày 1 tháng 2002 năm XNUMX mới được khai báo.
Điều này xảy ra là như vậy, bởi vì ngày này trùng với thời gian bốn năm đã được điều chỉnh trong luật trước đó và với việc Luật Đô thị Valencia 16/2003 có hiệu lực vào ngày 1 tháng 2006 năm XNUMX, được thiết lập để thiết lập tính bất khả thi. đối với đất được bảo vệ.
Andalusia
Điều tương tự cũng xảy ra ở Andalusia, mặc dù không có sự phân biệt giữa đô thị và không đô thị. Trong cả hai trường hợp, Luật Quy hoạch đô thị của Andalusia 7/2022, theo cách diễn đạt sau lần sửa đổi cuối cùng vào ngày 8 tháng 2012 năm 4, tăng thời hạn giới hạn quyền của chính quyền yêu cầu phá dỡ công trình từ 6 lên XNUMX năm. . xây dựng mà không có giấy phép.
Cũng như trong Cộng đồng Valencia, thời hạn này được hiểu là áp dụng cho các tác phẩm không có giấy phép, vào ngày luật được thông qua, thời hạn 4 năm được thiết lập trong luật trước đó đã trôi qua. Nói cách khác, tất cả các công trình xây dựng trước ngày 8 tháng 2008 năm XNUMX đều có thể được hợp thức hóa.
Do đó, đối với những công trình xây dựng sau ngày này thì thời hiệu là 6 năm.
Catalonia
Điều tương tự cũng có thể nói ở Catalonia. Nghị định 1/2010, ngày 3 tháng 4, phê duyệt văn bản sửa đổi của Luật Quy hoạch Đô thị Catalan, đã tăng thời hạn cho hành động khôi phục tính hợp pháp đô thị của các tòa nhà từ 6 lên XNUMX năm.
Tức là yêu cầu phá dỡ hoặc phá bỏ nó.
Tuy nhiên, ở Catalonia, cách giải thích của người Andalucia và người Valencia về thuật ngữ trong đó thời hạn gia hạn mới là 6 năm bắt đầu được áp dụng không được đưa ra. Theo tiêu chí của Catalan, những công trình được xây dựng trước khi luật được thông qua, tức là ngày 3 tháng 2010 năm 4, sẽ có thời hiệu là 6 năm. Và những người được xây dựng sau này, thuật ngữ sẽ là XNUMX.
ĐƯỢC CHỨ. Nó được hiểu!. Vì vậy, nếu tôi có một công trình xây dựng không có giấy phép trong đó các thời hạn được thiết lập theo luật của Cộng đồng Tự trị của tôi đã trôi qua mà không bị xử phạt, thì nhà của tôi có 100% không?
Câu trả lời là một chút phức tạp.
Như chúng tôi đã chỉ ra trong báo cáo này, việc thông qua thời hạn xử phạt / phạt một công trình xây dựng sẽ cho phép đăng ký công trình xây dựng đó trong cơ quan đăng ký tài sản.
Điều này có nghĩa là: chủ sở hữu có thể “sở hữu” tác phẩm mà không cần giấy phép. Nó có thể được thế chấp, cho thuê, bán, thừa kế, tặng cho, v.v. hệ thống Tây Ban Nha không thể ra quyết định phá bỏ nó.
Tuy nhiên, mặc dù hệ thống của Tây Ban Nha công nhận việc xây dựng như vậy là hợp pháp, nó không thể cung cấp cho nó tất cả các quyền và lợi thế mà một công trình xây dựng hợp pháp có . Nói cách khác, hệ thống Tây Ban Nha không thể đồng hóa các công trình xây dựng bất hợp pháp không tôn trọng luật pháp, không đóng thuế xây dựng, kiến trúc sư, v.v., với các công trình hợp pháp đã trải qua các thủ tục này, được xây dựng theo luật và được Họ đã trả tất cả các loại thuế và chi phí tương ứng.
Vì lý do này, những công trình được xây dựng mà không có giấy phép, nhưng đã được đăng ký trong cơ quan đăng ký tài sản, được lập danh mục theo một cách đặc biệt. Chúng được gọi là công trình xây dựng “không theo trật tự”.
Loại công trình này có những hạn chế nhất định đối với các công trình xây dựng hợp pháp:
- Họ không được phép nhiều hơn các công trình cải cách giới hạn trong lĩnh vực bảo tồn, an toàn và sức khỏe. Do đó, họ không được phép thực hiện các công việc cải tạo.
- Không được phép mở rộng công trình xây dựng hiện có.
- Trường hợp công trình bị phá dỡ tự nhiên (do nguyên nhân thiên nhiên, đổ nát, thiên tai, lũ lụt ...) thì không được xây dựng lại. Chúng không thể được xây dựng lại.
nguồn: TLACORP