Nhà du lịch trong cộng đồng chủ sở hữu - Xung đột
Giải quyết xung đột
Hiện tượng nhà du lịch trong cộng đồng chủ sở hữu là một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất đã nảy sinh trong vấn đề này.
Thuê nhà cho mục đích du lịch là không, tự nó, một hoạt động khó chịu, nhưng trong thực tế, nó thường phát sinh các vấn đề về chung sống với các nước láng giềng, ví dụ, do việc sử dụng nhiều các yếu tố chung, có thể được hiểu là bất thường của cùng một và làm tăng nguy cơ hư hỏng, hoặc tiếng ồn tại một số thời điểm nhất định.
Sản phẩm giải pháp mà các cộng đồng lân cận có thể áp dụng cho vấn đề nhà ở du lịch rất đa dạng.
Du lịch cho thuê căn hộ nằm trong một cộng đồng mà các chủ sở hữu khác thường trú hoạt động khó chịu và nguy hiểm, là việc sử dụng các yếu tố chung của một số lượng lớn mọi người một cách bất thường sử dụng giống nhau.
Cấm hoạt động
(LPH điều 17.12)
Hiện tại, cộng đồng chủ sở hữu có khả năng tiếp cận thỏa thuận giới hạn hoặc điều kiện thực hiện hoạt động cho thuê khách du lịch.
Các thỏa thuận này yêu cầu phiếu thuận của 3/5 tổng số chủ sở hữu đến lượt nó, đại diện cho 3/5 hạn ngạch tham gia , bất kể họ có sửa đổi chức danh cấu thành hay quy chế của công ty hay không. cộng đồng. Các thỏa thuận được thực hiện theo nghĩa này không thể có hiệu lực hồi tố, tức là, chúng không thể hạn chế hoạt động đối với những người đã thực hiện nó.
Sự nới lỏng phần lớn cần thiết để hạn chế hoạt động cho thuê khách du lịch được áp dụng từ 6-3-2019. Cho đến lúc đó, loại hạn chế này đòi hỏi phải sửa đổi quy chế hoặc tiêu đề cấu thành, như vậy, đòi hỏi sự ủng hộ nhất trí của toàn bộ cộng đồng ( LPH điều 17.6 ). Điều này có nghĩa là nếu đã có một người hàng xóm đang chuẩn bị một ngôi nhà để làm chỗ ở cho khách du lịch hoặc có ý định làm như vậy, thì thực tế là không thể đạt được thỏa thuận chống lại nó.
Sau sửa đổi quy chuẩn này, phạm vi của biểu thức ” giới hạn hoặc điều kiện ”Có trong tiêu chuẩn được nêu ra, nghĩa là, nếu các cuộc họp của chủ sở hữu chỉ có thể với đa số 3/5 cấm mà không chỉ vì lý do cho thuê kỳ nghỉ hoặc nếu chỉ, họ có thể thiết lập các giới hạn hoặc điều kiện mà chủ sở hữu phải đáp ứng để dành ngôi nhà cho hoạt động này và chỉ khi chúng không được đáp ứng, hãy cấm nó.
Trong trường hợp không có tuyên bố pháp lý về vấn đề này, có vẻ như học thuyết đa số nghiêng về tùy chọn thứ hai này:
- Cộng đồng chủ sở hữu có thể thiết lập các giới hạn khác nhau - chẳng hạn như, chẳng hạn, những người cư ngụ không được ở trong các khu vực chung của những người cư ngụ, không được để chìa khóa nhà hoặc cổng thông tin bên ngoài tòa nhà để thu tiền người thuê nhà trong tương lai, giới hạn số lượng người sử dụng có thể ở trong nhà cùng một lúc, v.v. Trong mọi trường hợp, họ phải là những điều kiện có lợi cho tài sản và những người hàng xóm còn lại và điều đó ngụ ý sự lạm dụng quyền rõ ràng hoặc thực sự giả sử là một điều cấm tuyệt đối của điểm đến kỳ nghỉ của ngôi nhà.
- Nhưng cộng đồng, ngay cả khi nó tiếp cận với phần lớn đủ điều kiện LPH điều 17.12 , cộng đồng không thể trực tiếp ngăn cấm một trong những tài sản tư nhân từ được dành riêng cho cái gọi là cho thuê kỳ nghỉ. Điều khác biệt là, đã thiết lập một số điều kiện nhất định cho nó, việc vi phạm điều tương tự, nếu nó ảnh hưởng một cách đáng kể đến sự phát triển bình thường của cộng đồng, có thể được coi là hoạt động gây phiền nhiễu và bị cấm.
- Giải thích giới hạn là một điều cấm tuyệt đối sẽ tạo thành một sự vượt quá sẽ vi phạm các yếu tố pháp lý bắt nguồn từ quyền của chủ sở hữu ngôi nhà trừ khi chúng dựa trên các quy định phi cộng đồng. Hội đồng quản trị chỉ có thể cấm sử dụng khi các quy định của ngành không cho phép hoạt động trong loại hình, địa điểm hoặc thời gian của tòa nhà, theo cách mà trên thực tế, không thể bổ sung gì vào quy định nói trên.
Đối với các thỏa thuận được thông qua giữa 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , bị bãi bỏ do không có hiệu lực tại Quốc hội, đã thiết lập việc nới lỏng đa số hiện đang có hiệu lực, vì vậy những điều được thông qua trong thời gian đó là hoàn toàn hợp lệ và bắt buộc cộng đồng ( LPH điều 17.12 ).
Tăng phí
(LPH điều 17.12)
Một giải pháp khác mà cộng đồng có thể áp dụng là thừa nhận các căn hộ du lịch nhưng buộc chủ sở hữu của chúng phải trả hạn ngạch chi phí đặc biệt, hoặc bằng cách tăng hạn ngạch tham gia vào chi phí chung cho các căn hộ mà hoạt động này được thực hiện. Đối với sự chấp nhận của họ, loại thỏa thuận yêu cầu sự biểu quyết thuận lợi của 3/5 tổng số chủ sở hữu, những người này đại diện cho 3/5 hạn ngạch tham gia.
Trong mọi trường hợp, mức tăng không được vượt quá 20% mức phí đã được thanh toán.
Biện pháp này, áp dụng từ 6-3-2019 , đã được bao gồm bởi RDL 21/2018 trong LPH , do đó, các thỏa thuận sẽ được thực hiện về vấn đề này trong khoảng thời gian từ ngày 12 tháng 19 năm 2018 đến ngày 1 tháng 23 năm 2019, là hoàn toàn hợp lệ và ràng buộc cộng đồng.
Với biện pháp này, không nhằm xử phạt chủ sở hữu dành ngôi nhà của mình cho hoạt động cho thuê du lịch, mà nhằm sử dụng các yếu tố chung tương xứng với đóng góp của họ cho cộng đồng.
Tòa
Nếu cộng đồng cho rằng chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ phát triển trong đó hoặc trong phần còn lại của tài sản hoạt động bị cấm trong các quy chế có hại cho tài sản, chủ tịch của cộng đồng, theo sáng kiến của riêng mình hoặc của bất kỳ chủ sở hữu hoặc người cư ngụ nào, có thể yêu cầu bất kỳ ai thực hiện các hoạt động bị cấm phải chấm dứt ngay lập tức. Nếu chủ sở hữu hoặc người cư ngụ tiếp tục phát triển hành vi có hại, họ có thể ra tòa để tòa án quyết định về vấn đề
Liên quan đến nhà ở du lịch, ngoài các thỏa thuận mà cộng đồng có thể thực hiện, trong tương lai, cấm hoạt động, câu hỏi nảy sinh tại tòa án liên quan đến những ngôi nhà đã tồn tại, liệu việc dành những ngôi nhà này để cho khách du lịch thuê có phải là một hoạt động bị cấm hay không, hãy phân tích quy định trong các đạo luật và cách giải thích của nó.
Quan điểm mà các tòa án hiện đang thực hiện là thừa nhận hạn chế hoặc cấm của các căn hộ du lịch trong cộng đồng chủ sở hữu chỉ khi có lệnh cấm rõ ràng và rõ ràng trong tiêu đề cấu thành hoặc trong các quy chế, điều này ảnh hưởng đến những người mua bên thứ ba và với điều kiện là việc cấm theo luật định đã được đăng ký trong Cơ quan đăng ký đất đai. Với lệnh cấm như vậy, cộng đồng chủ sở hữu đang có biện pháp ngăn chặn nhằm tránh những hoạt động gây phiền nhiễu.
Các cộng đồng tự trị, do tranh cãi nảy sinh với những nơi ở này, đã điều chỉnh vấn đề này để thích ứng với tình hình hiện tại và cố gắng tránh, càng xa càng tốt, những xung đột nảy sinh trong các cộng đồng lân cận.
Trước xu hướng này, người ta hiểu rằng chỉ cần thuật ngữ cư trú đã được sử dụng trong tiêu đề cấu thành hoặc trong các quy chế của cộng đồng hàng xóm để xem xét rằng việc sử dụng căn hộ được phép duy nhất là cho mục đích, cư trú hoặc nhà riêng và điều đó mâu thuẫn với mục đích du lịch.
Nguồn: TLACORP