Для розрахунку чистого прибутку на капітал нерухомості, всі необхідні витрати до отримати його, а також як виділені суми до амортизація може бути вирахована з повного доходу майна та інших активів, переданих разом з ним, за умови, що вони відповідають його ефективна амортизація.
У разі оренди майна, що підлягає та не звільняється від податку на додану вартість (ПДВ ) або загальний непрямий канарський податок ( IGIC), франшизи будуть розраховані за винятком ПДВ або, у відповідних випадках, IGIC.
Необхідні витрати для отримання орендна плата : інтерес та інше фінансування витрати та збереження і ремонт витрати [ мистецтва . 23.1 a) 10 IRPF Закон і 13 a) Регламент]
Наступні вважаються включеними до числа необхідних витрати на отримувати врожайність , серед інші:
- Витрати, що підлягають франшизі
- Відсотки та інші фінансові витрати
Інтерес та інші фінансування витрати іноземних капітал інвестували в придбання або покращення майна, прав чи повноважень для використання або насолоди, а також, у відповідних випадках , закріпленого майна, підлягають вирахуванню.
Інтереси, що , за рахунок застосування іпотечних пов пунктів , були б сплачені платником податків і з повага до ті, що , перед кінець строку подачі власної заяви – оцінка податку на доходи фізичних осіб за згаданою вправою угоду повертатися сума досягнута з фінансовим заклад або як результат з рішення суду чи арбітражного рішення, вони не можуть бути вираховані as витрата.
- Консервація та ремонт
Витрати на збереження та ремонт в власність, яка приносить дохід франшиза . Для цих цілей у них є такий розгляд :
- a) Ті, що здійснюються регулярно з метою підтримки нормального використання матеріальних благ, таких як фарбування, штукатурка або ремонт приміщень.
- b) Заміна елементів, таких як опалювальні установки, ліфт, захисні двері та інші, для розширення або покращення активів не підлягають вирахуванню для цієї концепції, оскільки вони становлять вищу вартість придбання, відновлення якої здійснюється шляхом відповідної амортизації.
**Максимальний ліміт відрахувань для двох попередніх необхідних статей витрат
- Максимальна загальна сума, яка підлягає відрахуванню на відсотки та інші витрати на фінансування, а також на витрати на збереження та ремонт, не може перевищувати для кожного активу чи права суму повного отриманого доходу.
Перевищення може бути вираховано протягом наступних чотирьох років, не перевищуючи, разом із витратами за тими самими концепціями, що відповідають кожному з цих років, суму повного прибутку, отриманого в кожному з цих років. однаково для кожного добра чи права.
- Сума, яка очікує відрахування з вправ, буде застосована з пріоритетом до сум, що відповідають самій вправі для цих самих понять.
У разі наявності кількох договорів оренди протягом року на те саме майно, максимальний ліміт суми, що відраховується на відсотки та витрати на консервацію та ремонт, повинен розраховуватися з урахуванням сум, сплачених за рік, і повного отриманого доходу у ньому для деяких договорів лізингу сума, що вираховується на відсотки та витрати на технічне обслуговування та ремонт, може перевищувати отриманий дохід.
- Податки та недержавні збори
податки та збори підлягають відрахуванню , а також державне мито та штрафи , такі як IBI, плата за прибирання, збір сміття, освітлення тощо за умови, що:
a ) Впливають на обчислений врожайність or на товари or права, які їх виробляють.
- б) Вони не мають карального характеру.
- Заборгованість складного стягнення
Заборгованість зі складним стягненням підлягає вирахуванню, якщо ця обставина достатньо обґрунтована. Це вважається достатньо виправданим за таких обставин:
- а) якщо боржник є банкрутом.
b) Якщо між моментом першої процедури стягнення, здійсненої платником податків, і кінцем податкового періоду минуло більше шести місяців і не було поновлення кредиту.
Коли борг збирається після його відрахування , Він буде обчислюється як дохід у рік, у якому відбувається зазначене стягнення.
- Суми, спрямовані на амортизацію майна.
Суми призначений для амортизація of майно і інші активи, пов'язані з нею, вважаються вирахуваними витратами, надані що вони відповідати до їх ефективна амортизація.
Амортизація вважається відповідною вимога ефективності коли вони не перевищують відсотки, зазначені нижче:
- Власність:
Результат застосування відсотка 3% до більшого з наступного значень.
- a) Сплачена вартість придбання, включаючи витрати та податки властиві в придбання (нотаріус, реєстрація, не підлягає відрахуванню ПДВ, податок про передачу майна та Документально оформлені правові акти , агентство витрати , ) не входить до розрахунку вартості землі. При придбанні нерухомого майна в порядку спадкування або дарування лише частина витрати та податки притаманні до придбання того відповідник конструкції, як добре як і всі зроблені інвестиції та поліпшення.
- b) Кадастрова вартість, за винятком вартості
Якщо вартість землі відома, вона буде розрахована шляхом пропорційного розподілу вартості придбання між кадастрова вартість земля та в будівництво кожного року відображається у відповідній квитанції Податок про нерухоме майно (IB I ).
- Активи рухомого характеру, закріплені спільно з майном
Вони підлягають поверненню за умови, що ними можна буде користуватися більше одного року.
Буде зрозуміло, що річна амортизація, що підлягає вирахуванню та цінності кожен із переданих активів відповідає вимозі ефективності, якщо його сума не перевищує результат застосування відповідні витрати на придбання до їх відповідні придбання витрати , задовольняючи коефіцієнтам амортизації . що відповідає їй згідно зі спрощеною таблицею амортизації, затвердженою наказом від 27 березня 1998 року. У цій таблиці, серед іншого, наступний максимальний ефективний коефіцієнт амортизації: Обладнання, меблі та обладнання: 10%.
- Права користування або користування власністю
Вони підлягатимуть погашенню за умови, що їх придбання спричинило витрати для платника податків. У цих випадках необхідно розрізняти:
- a) Якщо право або повноваження мають фіксований термін, річна амортизація, що підлягає вирахуванню, буде отримана в результаті ділення сплаченої вартості придбання на кількість років його тривалості.
- b) If право or факультету були за життя, обчислювана амортизація буде результатом застосування ефективного коефіцієнта 3% на оплачене придбання
В обох випадках сума виплат не може перевищувати суми повного прибутку, отриманого від кожного права. Важливо: якщо майно не було здано в оренду протягом року, амортизаційні відрахування, відсотки та інші фінансові витрати, витрати на страхові премії тощо будуть такими, що відповідають кількості днів у році в яке майно передано в оренду.
- Витрати, що не підлягають вирахуванню
Вони не будуть вираховуватися як витрати, серед іншого:
– Виплати, що здійснюються внаслідок аварій, що сталися на нерухомому майні, що призвели до зменшення вартості активів платника податків.
– сума проведених поліпшень нерухомого майна без шкоди відшкодуванню його вартості за рахунок амортизації.