Туристичні будинки в спільнотах власників – Конфлікти
Вирішення конфліктів
Феномен туристичних будинків у спільнотах власників є одним із найбільш дискусійних питань, які виникали в цьому питанні.
Оренда будинку для туристичних цілей є НЕ, сам по собі, a набридлива діяльність, але на практиці це часто створює проблеми співіснування з сусідами, наприклад, через інтенсивне використання загальних елементів, що можна розуміти як ненормальне те саме та збільшити ризик пошкодження або шуму в певний час.
Команда Рішення які громади сусідів можуть прийняти до проблеми туристичного житла, різноманітні.
Туристична оренда квартир, розташованих у населеному пункті, де інші власники постійно проживають, є дратівлива і небезпечна діяльність, оскільки використання загальних елементів великою кількістю людей є ненормальним використанням того самого.
Заборона діяльності
(ЗПН ст.17.12)
Наразі є можливість звернення до громад власників угоди що обмежують або обумовлюють здійснення туристичної орендної діяльності.
Ці угоди вимагають за 3/5 голосів від загальної кількості власників хто, в свою чергу, становлять 3/5 квоти участі , незалежно від того, чи змінюють вони установчу назву чи статут компанії. громада. Угоди, які укладаються в цьому сенсі, не можуть мати зворотної дії, тобто не можуть обмежувати діяльність для тих, хто її вже здійснював.
Це послаблення більшості, необхідне для обмеження туристичної орендної діяльності, застосовується з 6-3-2019. До того часу цей тип обмежень передбачав зміну статуту чи установчого титулу, що, як таке, вимагало одностайної підтримки всієї громади ( ЗПХ ст.17.6 ). Це означало, що якщо вже був сусід, який виділяв будинок під туристичне розміщення або мав намір це зробити, домовитися проти нього було практично неможливо.
Після цієї нормативної зміни обсяг виразу ” межа або умова ”, що міститься в нормі, підвищено, тобто якщо збори власників можуть лише більшістю в 3/5 заборонити без вагомої причини оренду на відпочинок або якщо лише вони можуть встановити обмеження або умови, яких власник повинен виконати, щоб присвятити дім цій діяльності і лише якщо вони не виконуються, заборонити її.
За відсутності рішення юриспруденції з цього питання, здається, що доктрина більшості схиляється до цього другого варіанту:
- Спільнота власників може встановлювати різні обмеження - наприклад, що мешканці не можуть залишатися в місцях загального користування мешканців, що ключі від будинку або порталу не можна залишати поза будівлею для отримання майбутнім орендарем, обмеження кількість користувачів, які можуть перебувати в будинку одночасно, тощо. У будь-якому випадку це повинні бути умови, які мають користь для майна та решти сусідів і передбачають явне зловживання правами або дійсно передбачають абсолютну заборону місця відпочинку будинку.
- Але громада, навіть якщо вона досягає кваліфікованої більшості ЗПХ ст.17.12 , спільнота не може прямо заборонити один із приватних об’єктів нерухомості, призначений для так званої оренди на відпочинок. Щось інше полягає в тому, що за наявності певних умов для цього порушення цих умов, якщо воно суттєво впливає на нормальний розвиток спільноти, може вважатися неприємною діяльністю та бути забороненим.
- Тлумачення обмеження як абсолютної заборони означало б надмірність, яка порушувала б повноваження панування, що випливають з права власника житла, якщо вони не ґрунтуються на позагромадських нормах. Рада власників могла заборонити використання лише тоді, коли галузеві правила не дозволяли діяльність у типі, місці чи часі будівлі, таким чином, що насправді нічого не можна було додати до зазначеного положення.
Для договорів, прийнятих між 12-19-2018 and 1-23-2019 , РДЛ 21/2018 , скасовані через відсутність підтвердження в Конгресі, вже встановили пом’якшення більшості, чинні на даний момент, тому ті, що були прийняті протягом цього періоду, є повністю дійсними та зобов’язують спільноту ( ЗПХ ст.17.12 ).
Збільшення гонорарів
(ЗПН ст.17.12)
Іншим рішенням, яке можуть прийняти громади, є прийняти туристичні квартири, але змусити їх власників сплачувати спеціальні квоти витрат, або шляхом збільшення квот на участь у спільних витратах для житла, в якому здійснюється ця діяльність. Для їх усиновлення цей вид угоду вимагає схвального голосування 3/5 від загальної кількості власників, які, у свою чергу, представляють 3/5 квот участі.
У будь-якому випадку підвищення не може перевищувати 20% сплаченого збору.
Цей захід, що застосовується від 6-3-2019 , уже було включено РДЛ 21/2018 в ЛПГ , отже, домовленості, які будуть укладені з цього приводу між 12 і 19, є цілком дійсними та обов’язковими для спільноти.
Цей захід має на меті не накласти санкції на власника, який присвячує своє житло туристичній оренді, а зробити використання загальних елементів пропорційним його внеску в громаду.
Позов до суду
Якщо громада вважає, що власник або мешканець квартири розвивається в ній або в решті майна заборонені види діяльності у статутах, які завдають шкоди власності, голова громади з власної ініціативи або ініціативи будь-кого з власників чи мешканців може вимагати від будь-кого, хто здійснює заборонену діяльність, негайно припинити її. Якщо власник або мешканець продовжує розвивати шкідливу поведінку, вони можуть звернутися до суду, щоб суди могли вирішити це питання
Стосовно туристичного житла, окрім угод, які громади можуть прийняти, щоб у майбутньому заборонити діяльність, питання, яке виникає у судах щодо тих, які вже існують, чи є присвята цих будинків для туристичної оренди забороненою діяльністю, аналізуючи положення в статуті та його тлумачення.
Позиція, яку зараз зайняли суди, полягає в тому, щоб визнати обмеження або заборона туристичних квартир у спільноті власників лише тоді, коли чітка та чітка заборона міститься в установчому титулі або в статуті, що стосується покупців третіх осіб, і за умови, що законна заборона зареєстрована в Земельному кадастрі. Такою забороною спільнота власників вживає превентивних заходів, щоб уникнути настирливих дій.
Автономні громади, у світлі суперечок, які виникли з цими житлами, регулювали це питання, щоб адаптувати його до поточної ситуації та намагалися уникнути, наскільки це можливо, цих конфліктів, які виникли в сусідніх громадах.
До появи цієї тенденції вважалося, що достатньо того, щоб термін житло використовувався в установчій назві або в статуті громади сусідів вважати, що єдиним дозволеним використанням квартири було для цієї мети проживання або житла, і це, як таке, суперечило туристичній меті.
Джерело: TLACORP