İspanyol yönetmelikleri, bir inşaatın mülkiyet siciline erişebilmesi için noterlerin inşaat ruhsatının ve nihai çalışma belgesi vb.
2015 Ekim 30 tarihli Yedi/XNUMX Kraliyet Yasama Kararnamesi bunu söylüyor (arazi yasasının birleştirilmiş metni)
Ancak yapı ruhsatı alınmadan yapılan binaların durumu nedir?
Bu durumlarda, aynı arazi kanunu 28.4 maddesinde, sınırlama süresinin sona ermesi nedeniyle yıkımı ima eden kentsel yasallığı yeniden tesis etmek için önlemler almanın artık uygun olmadığı inşaatların, binaların ve tesisatların, karşılık gelen dönemler, mülk kayıt defterine erişimi olabilir.
Bir binanın tapu siciline erişme amacı nedir?
Bunun temel nedeni, tapu kütüğüne dahil olmayan bir inşaatın hiçbir hukuki işleme konu olamamasıdır. Yani, satın alamaz, satamaz, miras alamaz, ipotek edemez, vergi ödeyemez vb.
Mülkiyet siciline erişim, inşaatın yasal trafik konusu olmasına ve mal sahibinin mülkiyet hakkının bir parçası olmasına izin verir. Ayrıca, zımnen, söz konusu mülkün hukuk sistemi tarafından yıkılamayacağını, yıkılamayacağını veya başka bir şekilde yok edilemeyeceğini ima eder. Bununla, malik, ruhsatsız inşa edilmiş olsa bile, söz konusu inşaat üzerindeki mülkiyet hakkını pekiştirir.
Ancak ruhsatsız yapılan bir yapı tapu siciline gidince tamamen yasallaşıyor mu? Başka bir deyişle, %100 yasal olarak kabul edilebilir mi?
Cevap karmaşık.
Daha önce de belirttiğimiz gibi ruhsatsız bir yapının tapu siciline girmesi, bu yapıyı hukuken görünür kılmak demektir.
Başka bir deyişle , yapı ruhsatı ile inşaat yapıldığında, inşaatın yapılacağı Belediye Meclisine bildirilir. , ve İspanyol hukuk sistemi söz konusu yapıyı dikkate alır. Ayrıca bu inşaatın ne zaman bittiği, mimarın işinin bittiğine dair belge ile ve ilgili yeni inşaat beyannamesi ile noterde beyanı ile bildirilir. Bu sayede yapı ruhsatı ile yapılan bir yapı otomatik olarak tanımlanmakta ve yasal sistem tarafından tanınmaktadır.
Ancak, bir yapı olmadan inşa edilmiş bir yapı inşaat ruhsatı yasal trafiğin bir parçası değildir, çünkü inşaatı kamu idaresine bildirilmemiştir. . Söz konusu inşaatın vergi, kadastro ve Ibi amaçlı bir kaydı olabilir, ancak bu, inşaat yasallığı amacıyla, bölgedeki işleri kontrol ve denetlemekle görevli kurumların, bu yasal yapının farkına varmışlardır.
Ayrıca durum böyle olsaydı, yani idare kaçak bir yapı olduğunun farkında olsaydı, söz konusu inşaatın yasa dışı sayıldığı için otomatik olarak yıkım emrini vererek harekete geçmek zorunda kalırdı.
Ne olur İspanyol yönetimi , hukuki ve ticari işlemlerin hukuk trafiğinde aynı güvenlik ilkesi gereği, hukuka aykırı olarak yapılan iş ve inşaatlara karşı fiilen süresiz olarak hareket edemez.
Bununla birlikte, İspanya'nın farklı bölgesel düzenlemeleri, kamu idarelerinin ruhsatsız yapılan işleri ve inşaatları tespit etmeleri ve böylece idari yaptırımlar, para cezaları ve hatta yıkım emirleri yoluyla cezalandırmaları için her zaman bir maksimum süre sınırı koyar. Bu süreden sonra, idare tarafından tespit edilmeden veya inşaata karşı işlem yapılmadan, yasal hale gelir ve malikin malvarlığında rüçhan hakkı kazanır.
İspanyol mevzuatında bu terim, farklı Özerk Topluluklara göre farklıdır.
Şimdi iki vaka hakkında konuşacağız, Valensiya Topluluğu ve Endülüs.
Valensiya Topluluğu.
Valensiya Topluluğunda, düzenlemeler aşağıdakilere dayanmaktadır: 5 Temmuz 2014 tarihli 25/XNUMX sayılı “Bölge Planlama, Şehir Planlama ve Peyzaj” Kanunu Valensiya Topluluğunun (daha çok ”olarak bilinir) LOTUP “), 2019 Şubat 5 tarihinden itibaren yürürlükte olan 8 Şubat kanunu ile son 2019 yılında değiştirilmiştir.
Bu yasa aşağıdakileri belirler son kullanma süreleri :
Bu durumlarda idarenin işlemlerinin sona erme süresini belirlemek için iki durum arasında ayrım yapmak gerekir:
- Gelişmemiş arazi, rustik, korumalı . Geliştirilemeyen veya korunan arazilerde bulunan işler için, son kullanma süresi yok .
Bu nedenle, söz konusu eserlere mali yaptırım imkânının sona ermiş olup olmadığına bakılmaksızın, dediğimiz gibi idarenin hakkı öngörmediğinden, idare ruhsatsız yapılan eserlerin yıkımına her zaman karar verebilir.
- Kentsel veya Geliştirilebilir Arazi: Kentsel geliştirilebilir arazi ile ilgili olarak, LOTUP'un yürürlüğe girdiği tarihte (Ağustos 2024) önceki mevzuata göre sona erme süresini öngörmeyen inşaatlar için sınırlama süresi: 15 yıl. Önceki zamanaşımı süresi 4 yıldı.
Başka bir deyişle, bir eserin daha önce tamamlanmış olması şartıyla ruhsatsız olarak ilan edilmesi mümkündür. Ağustos 20, 2010 . Bu tarih çok önemli çünkü dört yıl Tam olarak 20 Ağustos 2014'te olan LOTUP'un yürürlüğe girmesinden önce.
Hangisiyle, Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte inşaat süresi dört yıldan fazla olması öngörülen kentsel veya imarlı araziler üzerindeki işlerin (yani, tüm inşaatların Ağustos 2010'dan önce tamamlandığı) yasallaştırılabilir. mülk kayıt defterine erişerek . .
Bununla birlikte, 20 Ağustos 2010 tarihinden sonra ruhsatsız olarak imar edilebilir kentsel arazi üzerinde yapılan yapılar , örneğin 2011, 2012, 2013 vb. gibi, söz konusu inşaatların yıkım emirlerinin sınırlama süresi 15 yıl olacak .
Aynı şey üzerine inşa edilen yapılarda da görülür. ortak gelişmemiş arazi , Hangi 20 Ağustos 2010'dan önce inşa edilmiş olmaları kaydıyla mülk siciline erişim sağlayabilirler.
Ancak, ve çok daha önemlisi, Ağustos 2010 itibariyle tamamlanan işlenmemiş arazi üzerindeki inşaatlar, LOTUP'un Beş/2014 sayılı Kanun'un değiştirilemezlik rejimine tabidir.
ve ilgili olarak korunan gelişmemiş araziler, sadece 1 Şubat 2002'den önce tamamlanmış ruhsatsız inşaatlar ilan edilebilir.
Bu böyledir, çünkü bu tarih, önceki mevzuatta hükmedilen dört yılın geçişi ve 16 Şubat 2003'da yürürlüğe giren 1/2006 Valensiya Kentsel Yasası'nın yürürlüğe girmesi ile çakışmaktadır. korunan arazi için.
Endülüs
Aynı şey Endülüs'te de var, ancak kentsel ve kentleşmeyen arasında bir ayrım yok. Her iki durumda da, 7/2022 Endülüs Şehircilik Kanunu, 8 Şubat 2012 tarihli son değişikliğinden sonraki ifadesiyle, idarenin eserlerin yıkımını talep etme hakkının zaman aşımı süresini 4 yıldan 6 yıla çıkarmaktadır. . lisanssız inşa edilmiştir.
Valensiya Topluluğu'nda olduğu gibi, bu sürenin, kanunun onaylandığı tarihte önceki mevzuatta öngörülen 4 yıllık süreyi aşmış ruhsatsız işlere uygulanacağı anlaşılmaktadır. Yani 8 Şubat 2008 tarihinden önce yapılan tüm inşaatlar yasallaştırılabilir.
Dolayısıyla bu tarihten sonra yapılan yapılar için zamanaşımı süresi 6 yıl oluyor.
Katalonya
Aynı şey Katalonya için de söylenebilir. Katalan Şehir Planlama Kanununun revize edilmiş metnini onaylayan 1 Ağustos 2010 tarihli 3/4 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, binaların kentsel yasallığını geri getirme eyleminin zaman aşımı süresini 6 yıldan XNUMX yıla çıkardı.
Yani yıkılmasını veya yıkılmasını talep etmek.
Ancak Katalonya'da 6 yıllık yeni uzatılmış sürenin uygulanmaya başladığı dönemin Endülüs ve Valensiya yorumu verilmemiştir. Katalan kriterlerine göre, yasanın onaylanmasından önce yani 3 Ağustos 2010'da inşa edilen bu eserlerin zamanaşımı 4 yıl olacaktı. Daha sonra inşa edilenlerde ise terim 6 olur.
TAMAM. Anlaşıldı!. Peki, Özerk Topluluğumun mevzuatında belirlenen süreler yaptırım uygulanmadan geçmiş ruhsatsız bir yapı yaparsam evim %100 olur mu?
Cevap biraz karmaşık.
Bu raporda da belirttiğimiz gibi, bir inşaata yaptırım/cezalandırma süresinin geçmesi, söz konusu inşaatın tapu siciline tescili yetkisini verir.
Bu şu anlama gelir: eser sahibi, esere lisanssız "sahip olabilir". İpotek edilebilir, kiralanabilir, satılabilir, miras alınabilir, bağışlanabilir, vb. İspanyol sistemi yıkımına karar veremez.
Ancak, İspanyol sistemi böyle bir yapıyı yasal olarak kabul etse de, yasal bir yapının sahip olduğu tüm hak ve avantajları ona veremez. . Başka bir deyişle, İspanyol sistemi, hukuka uymayan, inşaat vergisi, mimar vb. İlgili tüm vergi ve masrafları ödediler.
Bu nedenle ruhsatsız olarak yapılan ancak tapu kütüğüne tescil edilmiş bu yapılar özel bir şekilde kataloglanmaktadır. Bunlara "düzensiz" yapılar denir.
Bu tür inşaat, yasal inşaatlarla ilgili olarak belirli sınırlamalara tabidir:
- Koruma, güvenlik ve sağlıkla sınırlı reform çalışmalarından daha fazlasına izin verilmez. Bu nedenle rehabilitasyon çalışmaları yapmalarına izin verilmemektedir.
- Mevcut inşaatın genişletme çalışmalarına izin verilmemektedir.
- Yapının doğal olarak yıkılması durumunda (doğal sebepler, harabe veya afet, sel vb. nedenlerle) yeniden yapılamaz. Yeniden inşa edilemezler.
Kaynak: TLACORP