NAKUHA ANG BUWIS NA BAYARAN KAPAG NAGBENTA NG ARI-ARIAN SA ESPAIN – IRPF SA PAGBENTA – MODEL 210 & MODEL 100

Bilang may-ari ng isang property sa Spain, kapag NAGBENTA, kailangan mong bayaran ang tinatawag naming "Ganancia Patrimonial", o kilala bilang "Mga Karaniwang Pagkuha” sa Ingles, o “pakinabang ng kapital"sa Pranses,"Meerwaarden” sa Dutch, o “Kapitalgewinn” sa German, atbp. Ang buwis na ito sa pagbebenta ay bahagi ng pangkalahatang Buwis sa Kita.

Upang malaman kung paano gumagana ang buwis na ito, mangyaring, bigyang-pansin ang mga sumusunod na konsepto:

 1.- PRESYO NG PAGBILI NG ARI-ARIAN:  Kabuuang halagang binayaran sa presyo ng pagkuha noong binili ang ari-arian. 

2.- MGA GASTOS AT BUWIS NA SUMALI SA PAGBILI:  Binibigyang-kahulugan ng konseptong ito ang kabuuang halaga sa mga gastos at buwis na binayaran na konektado sa pagbili:

– Mga bayarin sa pagpapatala ng notaryo at lupa

– Halagang binayaran sa VAT at Stamp Duty (sa kaso ng mga bagong property) o Transfer Tax (sa kaso ng muling pagbebenta)  

– Mga propesyonal na bayarin: Mga bayarin sa ahente ng Real Estate, bayad sa abogado, atbp. 

 3.- MGA REPORMA, MGA GAWA AT MGA PAGPAPABUTI NA GINAWA SA ARI-ARIAN:   Napakahalagang malaman na hindi lahat ng mga reporma ay tatanggapin bilang pagbawas sa Capital Gains Tax. Puro, tatanggapin lang ng administrasyong Espanyol ang mga iyon  mga reporma na itinuturing na "istruktura", tulad ng "rehabilitasyon" o "mga extension" ng mga konstruksyon.  

Ang mga extension na ginawa sa property ay maaari ding isaalang-alang upang makakuha ng pagbawas sa IRPF. Itinuturing ng tanggapan ng buwis sa Espanya na ang "extension" ay binubuo ng isang proseso kung saan ang mga bagong elemento ay isinasama sa isang ari-arian, na nakukuha bilang isang trabaho/konstruksyon sa ari-arian na nagbibigay ng mas malaking kapasidad na produktibo. “Sa konseptong ito ay papasok ang mga bagong construction, surface extension, atbp na ginawa sa property. Ang halaga ng mga extension na ito, gayundin, ay maaaring kalkulahin bilang isang mas mataas na halaga ng pagkuha.

Ngunit, mag-ingat, hindi macompute ang repair at conservation works na ginagawa sa bahay na may layuning bawasan ang halaga ng kita ng kapital, dahil ang mga ito ay hindi mga gawaing naglalayong pagandahin ang bahay o palawakin ito, ngunit panatilihin ito sa perpektong kondisyon para sa paggamit at kasiyahan.

At upang maiba ang "mga gawaing pagpapabuti" mula sa "mga gawa sa konserbasyon", ipinahiwatig ng Tax office na "ang mga pagkukumpuni at pag-iingat ay ang mga naglalayong mapanatili ang kapaki-pakinabang na buhay ng ari-arian at ang produktibo o kapasidad ng paggamit nito, habang posibleng isaalang-alang bilang mga extension. o pagpapahusay sa mga nagreresulta, alinman sa pagtaas sa kapasidad o kakayahang matirhan ng ari-arian, gayundin sa pagpapalawig ng kapaki-pakinabang na buhay nito. Kung sakaling nagsagawa ka ng mga pagkukumpuni , depende sa uri ng mga ito, maaaring mauri ang mga ito bilang mga pagpapabuti o extension, kung saan dapat isaalang-alang ang mga ito kapag kinakalkula ang halaga ng pagkuha ng inilipat na ari-arian, o mga gastos sa pag-iingat o pagkumpuni, na hindi dapat isaalang-alang sa nasabing kalkulasyon.

Bilang konklusyon, nahaharap tayo sa isang katanungan ng ebidensya, na dapat lutasin sa isang case-by-case na batayan depende sa uri ng mga gawaing isinagawa.

 4.- RETENTION FOR CAPITAL GAINS: Kung sakali ang vendor ay hindi residente ng buwis sa Espanya, mayroong pagpapanatili mula sa presyo ng pagbebenta na 3 %. Ang halagang ito ay hindi binabayaran sa vendor, at dapat bayaran sa tanggapan ng buwis bilang isang "pagpapanatili" para sa paparating na deklarasyon ng Capital Gains na ipapakita pagkatapos ng pagbebenta. Ang mamimili ay may obligasyon na "panatilihin" ang 3 % mula sa presyong babayaran at ideposito ito sa tanggapan ng buwis sa Espanya, bilang isang «paunang pagbabayad» ng Capital Gains na babayaran mula sa vendor.

BASE NG BUWIS

Ang pagbebenta ng mga ari-arian ng Espanyol ay nakukuha sa pananagutan ng Capital Gains sa mga vendor sa "Netong kita" na nakuha mula sa pagbebenta na may sumusunod na formula: 

Presyo ng pagbebenta – Presyo ng pagkuha – Mga gastos at Buwis sa pagkuha – Halaga ng «mga repormang istruktura» na ginawa sa ari-arian

RATE NG BUWIS

Sa sandaling kalkulahin ang Batayan ng buwis na ito na "Netong kita", ang halaga ng buwis na babayaran mo ay iba sa iyong sitwasyon sa buwis sa Spain bilang RESIDENT ng Espanyol o NON RESIDENT ng SPANISH: 

– Spanish Residents-MODEL 100:

Kung sakaling ikaw ay itinuring na «Spanish Tax Resident» (na nangangahulugan na nagbabayad ka ng iyong income tax sa Spain bilang isang Spanish resident), pagkatapos, kapag nakalkula ang Capital Gains, magkakaroon ka ng mga sumusunod na benepisyo sa buwis:

• WALANG CAPITAL GAINS FOR PERMANENT RESIDENCE: Kung sakaling ang ari-arian na iyong ibinebenta ay ang iyong permanenteng paninirahan (may bee kang gumagamit nito ng higit sa 3 taon bilang iyong «permanent home»), magkakaroon ka ng mga sumusunod na benepisyo:
  • Kung ikaw ay mas bata sa 65 taong gulang: Hindi ka nagbabayad ng CG para sa mga halaga ng benta na nakuha «muling namuhunan» sa pagkuha ng isang bagong ari-arian na gagamitin bilang iyong permanenteng tirahan. Mayroon kang 2 taon para sanayin ang «muling pamumuhunan» na ito (pumasa ng 2 taon nang hindi namuhunan ang mga halagang iyon, mabubuwisan ka nang buo).
  • Kung ikaw ay mas matanda sa 65 taong gulang: Hindi ka nagbabayad ng CG para sa mga halagang nakuha sa pagbebenta. At ito kahit na hindi ka «muling mamuhunan» sa isang bagong ari-arian.
• WALANG 3 % RETENTION: Sa pagkumpleto ng pagbebenta, matatanggap mo ang buong halaga ng presyo mula sa mamimili na walang naaangkop na pagpapanatili.

rate ng buwis sa kaso ng mga residente ng buwis
Net profit	Rate tax
Hanggang 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Spanish NON Residents -Modelo 210:   Ayusin ang Rate ng Buwis: 19%

Halimbawa ng pagkalkula ng Capital Gains: 

• Bumili ka ng muling pagbebenta ng ari-arian noong 2015 sa presyong 200.000 EUR.
• Sa sandaling iyon, nagbayad ka ng 24.000 EUR, na 12 % ng mga gastos: 10 % Transfer tax + 2 % notary, land registry, solicitor fees, atbp.
• Pagkatapos, gumawa ka ng mga panloob na reporma para sa 17.000 EUR (pagbabago ng pagbubungkal ng sahig, pag-aayos ng pool, at mga bagong bintana).
• Makalipas ang ilang taon, nagtayo ka ng garahe sa halagang 20.000 EUR

Pagkatapos, nagpasya kang magbenta ngayon sa presyong 260.000 EUR.

Ano ang Capital Gains na nakuha mula sa sale na ito?

TANDAAN: Bago namin gawin ang pagkalkula, kailangan naming ipaalam na isasaalang-alang ng administrasyong Espanyol ang lahat ng mga konsepto sa itaas upang bawasan ang buwis, maliban sa isa para sa «mga panloob na reporma» para sa 17.000 EUR na halaga. Ang dahilan nito ay dahil ang mga "internal" na mga reporma na hindi "istruktural" na mga reporma ay hindi isinasaalang-alang para sa mga benepisyo sa buwis.

Ginagamit namin ang formula:

260.000 (Presyo ng benta) - 200.000 (Presyo ng pagkuha) – 24.000 (Mga gastos at buwis sa pagkuha) – 20.000 (Bagong Garahe) =

16.000 EUR

Ito ang «Netong kita» na makukuha sa pagbebenta

Dahil ang rate para sa Capital Gains ay 19%, kung gayon, ang halaga ng buwis para sa Capital Gains ay magiging:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

 PARAAN NG PAGBAYAD NG BUWIS

Kung sakali buwis sa Espanyol ang mga RESIDENTE, ang buwis ay idineklara kasama ang natitirang mga kita, pensiyon, suweldo, atbp bilang bahagi ng pandaigdigang deklarasyon ng Buwis sa Kita na ipapakita bago ang katapusan ng Hunyo ng susunod na taon.

  Kung sakali HINDI residente ng buwis sa Spain, ang paraan ng pagbabayad ng Capital Gains ay ang sumusunod:

• SA KUMPLETO NG BENTA: 3 % RETENTION: Sa pagtatapos ng pagbebenta, pinipilit ng administrasyong Espanyol ang bumibili na gumawa ng RETENTION ng 3% mula sa halaga ng Presyo ng pagbebenta. Kaya, hindi mo matatanggap ang buong napagkasunduang presyo. Itinatago ng mamimili ang 3% ng kabuuang presyo at may obligasyon siyang ideposito ito sa Tax office. Ginagawa ito «sa parehong araw ng pagkumpleto ng pagbebenta».

TANDAAN: Kasunod ng halimbawa sa itaas, kung sakaling ang presyo ng pagbebenta ay 260.000 EUR, ang pagpapanatiling gagawin ng mamimili ay magiging 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• BAGO 4 BUWAN PAGKATAPOS NG PAGBENTA: DECLARATION OF CAPITAL GAINS 19% naaangkop sa pareho, EU at NON EU nationals): Pagkatapos makumpleto ang pagbebenta, mayroon kang 6 na buwan upang ipakita ang «Capital Gains Declaration» sa Spanish tax office. Sa deklarasyon na ito, ikaw (o ang iyong abogado), ay dapat kalkulahin ang buwis kasunod ng halimbawa sa itaas. Sa kasong ito, ang halaga na kailangan mong bayaran ay 3.040 EUR.

TANDAAN: Gaya ng ipinaliwanag dito, ang Capital Gains na nakuha mula sa transaksyong ito ay 3.040 EUR. Dahil pinanatili ka nang may mas mataas na halaga (7.800 EUR), kung gayon, mayroon kang «kredito» sa administrasyong Espanyol para sa pagkakaiba.

Kaya, kung ang pangangasiwa ng Espanya ay humahawak mula sa iyo ng 7.800 EUR para sa CG Tax, dahil ang huling resulta ng buwis ay 3.040 EUR lamang, kung gayon, ang administrasyong Espanyol ay dapat «i-refund» sa iyo ang pagkakaiba: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Paano mag-claim para sa refund na ito? Kailangang isama ng iyong abogado ang katotohanang ito sa parehong Capital Gains Declaration, para iharap sa Tax office.

 TANDAAN: Karaniwang pinagkakaguluhan ng mga may-ari ang "Spanish Tax Residence", sa "Spanish Residence".

Sa madaling salita, iniisip ng mga tao na ang «Spanish Residence Card, o «Residence Certificate» na nakuha sa Spanish National Police, ay sapat na upang ipakita na sila ay «Spanish Residents for Taxes», at, sa kasamaang-palad, hindi ito ang kaso.

Ang "Spanish Residence Card"(O"Sertipikasyon ng Paninirahan sa Espanya"), ay hindi wastong dokumento upang baguhin ang iyong pagsasaalang-alang sa Buwis bilang «Tax Resident».

Ang Spanish Residence Card (o Sertipiko) ay nagsisilbi lamang upang ideklara na ikaw ay "nakatira" sa Spain, upang mapadali ang Pulis na magkaroon ng mas mahusay na kontrol sa mga residente sa isang tiyak na lugar.

Upang maging residente ng Espanyol para sa mga buwis, at pagkatapos ay magsimulang magbayad ng iyong mga Buwis sa Espanya bilang isang normal na mamamayang Espanyol, dapat mong makuha ang SERTIPIKASYON NG BUWIS SA RESIDENTE NG SPANISH na inisyu ng Spanish Tax Office o Spanish Customs, at pagkatapos ay magsisimula kang magbayad ng iyong mga buwis sa Spain, at hindi sa iyong bansang pinagmulan.

At, gayundin, kapag kailangan mong ideklara sa Tax of office mula sa iyong bansa na ikaw ay Spanish Tax Resident, at na hindi mo nais na magpatuloy bilang Tax Residence sa iyong bansa-

Kaya, mangyaring, suriin sa iyong tagapayo sa buwis ang mga buwis na iyong kasalukuyang binabayaran dahil, kahit na hindi ka Spanish Resident, dapat mong ideklara at binabayaran ang INCOME TAX NON RESIDENTS.

____________________________________________________________________________

 

Bakit isasagawa ang 3% na pagpapanatili mula sa nagbebenta?

Dahil ito ay kumakatawan sa isang garantiya para sa administrasyong Espanyol na ang mga buwis na nakuha mula sa capital gain na nakuha ng nagbebenta ay babayaran sa Espanya.

 

Ano ang mangyayari kung ang 3% na pagpapanatili ay hindi binayaran? 

Kung sakaling ang pagpapanatili ay hindi ginagawa ng bumibili, ang administrasyong Espanyol ay maaaring magsagawa ng utang para sa nasabing pagbabayad sa mga kalakal o ari-arian na bagay ng pagbebenta.

Kung saan, kung sakaling hindi magbayad ang bumibili, at hindi rin niya pigilan ang nagbebenta, maaari siyang magdusa sa mga proseso ng pagpapatupad ng utang, at sa kanyang kaso, pag-agaw ng nakuhang ari-arian.

 

Kapag nailapat na ang 3% na pagpapanatili, ano ang kailangang gawin ng nagbebenta?

 

Kailangan mong ipakita ang deklarasyon ng buwis, ang modelong 210, sa loob ng apat na buwan mula sa petsa ng pagpirma sa pagbebenta.

 

Sa kasong ito, kung sakaling mas mababa sa halaga na nagreresulta mula sa pagkalkula ng capital gain ang na-withhold, iyon ay, kung €10,000 ang na-withhold mula sa nagbebenta, at ang resulta ng pagkalkula ng capital gain ay €15,000 . , kakailanganin mong iambag ang natitirang €5,000 kasama ang pagtatanghal ng 210 na modelo, sa loob ng apat na buwan pagkatapos ng petsa ng pagbebenta.

 

Kung hindi, kung ang nagbebenta ay nagpigil ng halagang mas malaki kaysa sa halagang nagreresulta mula sa pagbabayad ng capital gains tax, magkakaroon siya ng karapatang ibalik ang halagang iyon. Dapat itong ipakita sa loob ng apat na buwan mula sa petsa ng pagbebenta.

 

Mahalaga sa puntong ito, iyon ay, kung sakaling may karapatang ibalik na 3%, o bahagi ng nasabing pagpapanatili sa administrasyong Espanyol, kakailanganin nitong sumunod ang nagbebenta sa mga obligasyon sa buwis kung saan iyon siya ay obligado bilang isang may-ari sa Espanya sa kanyang konsepto ng hindi residente. Iyon ay, sa pagtatanghal ng taunang imputed income tax ng IRPFNR, ng pangalawang paninirahan, kung saan ang lahat ng may-ari ng ari-arian sa Spain ay obligado bilang hindi residente. Karaniwan, ang obligasyong ito ay kakailanganin sa loob ng apat na taon. Sa madaling salita, hindi hihilingin ng administrasyong Espanyol na i-regularize ang imputed income taxes, hindi babayaran nang lampas sa huling apat na taon bago ang petsa ng pagbebenta.

 

Ilang oras ang kailangan ng administrasyong Espanyol upang ibalik ang labis na 3% na pinigil?

 

Ang administrasyon ay may 6 na buwan upang ibalik ang labis na pagpapanatili na ginawa. Pagkatapos ng 6 na buwan, obligado ang administrasyon na ibalik ang nasabing halaga kasama ng interes sa huli na pagbabayad.

 

Ang espesyal na pangangalaga ay dapat gawin sa panahon ng pagbabalik dahil ang administrasyong Espanyol ay maaaring tumagal sa ilang mga kaso ng higit sa isang taon upang isagawa ang pagbabalik.

 

Dapat ding isaalang-alang na ang administrasyon ay may hanggang APAT NA TAON para sanayin ang pagbabalik o reimbursement. Samakatuwid, kung sakaling aabutin ka ng higit sa isang taon upang makakuha ng refund, kakailanganin mong kumuha ng mga serbisyo ng isang espesyalista upang maparalisa ang mga panahon ng pag-expire ng karapatang makakuha ng refund.

 

Mayroon bang obligasyon na magsagawa ng pagpapanatili ng 3%, sa kaso ng mga donasyon ng mga ari-arian sa Spain?

 

Sa kaso ng mga donasyon ng mga ari-arian na matatagpuan sa Espanya, dahil ang mga ito ay libre, walang presyo na babayaran para sa kanila, iyon ay, walang pagsasaalang-alang, walang obligasyon na pigilin ang 3% ng halaga ng ang donasyon o pagpasok nito sa pamamagitan ng modelo 211.

 

Sa kaso ng condominium dissolution, o extinction of co-ownership, mandatory bang mag-withhold ng 3%?

 

Hindi normal . Sa madaling salita, ang dissolution ng condominium ay isang neutral dispositive act, na hindi bumubuo ng patrimonial transfer para sa alinman sa mga partido. Samakatuwid, hindi isinasaalang-alang na mayroong kita.

 

Gayunman , kung sakaling ang isa sa mga kasamang may-ari ay mabigyan ng bahaging mas malaki kaysa sa pag-aari niya , sa kasong ito, isasaalang-alang na ang nasabing bahagi ay bumubuo ng isang capital gain para sa kapwa may-ari, kung saan, dapat isagawa ang pagpapanatili. ng 3% sa nasabing labis na bahagi . 

Sa madaling salita, halimbawa, isipin natin na mayroong isang kaso kung saan ang “A” at “B” ay may ari-arian sa Spain kung saan 65% ang ibinabahagi para sa “A” at 35% para sa “B”. Sa kasong ito, kung ang isang condominium dissolution ay nangyari kung saan ito ay itinatag na ang bawat isa ay nagpapanatili ng 50% ng ari-arian, ito ay isasaalang-alang na si "B" ay nakakuha ng 15% na higit sa kung ano ang kanyang iniambag. Ibig sabihin, ang pag-aambag ng halaga na 35% ay nakakuha ng resulta ng 50 %, kung saan, ang 15% na labis ay ituturing bilang isang capital gain, at ang "A" ay mapipilitang panatilihin ang 3% ng halaga ng 15% na iyon sa "B".

Sa parehong paraan, isipin natin na may isa pang halimbawa kung saan natatanggap ni "B", bilang karagdagan sa kanyang 35% ng ari-arian, isang cash na pag-uusap na €50,000. Sa parehong paraan, ang nasabing kabayaran sa cash ay sasailalim sa 3% na pagpapanatili, dahil ito ay kumakatawan sa isa sa mga umiiral na asset ng "B".

 

 __________________________________________________________________________

 

 

IBA PANG MGA BUWIS PARA SA MGA VENDOR-PLUSVALÍA

Pangunahin, ang PLUSVALÍA, ay isang buwis sa pagtaas ng halaga ng lupa kung nasaan ang iyong ari-arian, mula sa pagbili at oras ng pagbebenta. Ito ay ang nag-iisang buwis na wala kami sa posisyon na kalkulahin dati sa pagbebenta, dahil depende sa tiyak na pamantayan mula sa Town Hall.

Sa mga kasong ito, sapat na ang pagpapanatili mula sa bumibili hanggang sa nagbebenta upang mabayaran ang pagbabayad ng buwis na ito. Sa pangkalahatan kapag umalis ang nagbebenta sa bansa pagkatapos ng pagbebenta.