Nakabawas na gastos sa Spanish Income Tax para sa rentals

Para sa pagkalkula ng netong kita sa real estate capital, lahat ang kailangang gastos sa makuha ito, pati na rin bilang mga halagang inilaan sa amortization, ay maaaring ibawas mula sa buong pagbabalik ng ari-arian at mula sa iba pang mga ari-arian na inilipat kasama nito, sa kondisyon na tumutugma sila sa kanyang epektibong pagbaba ng halaga.

Sa kaso ng mga pag-upa ng ari-arian na napapailalim sa at hindi exempt sa Value Added Tax ( VAT ) o ang General Indirect Canary Tax ( IGIC ), ang mga deductible ay kukuwentahin hindi kasama VAT o, kung naaangkop, IGIC.

Mga kinakailangang gastos upang makakuha infor- ang renta : interes at iba pang financing gastos at konserbasyon at magkumpuni gastos [ Sining . 23.1 a) 10 IRPF Law at 13 a) Reglament]

Ang mga sumusunod ay itinuturing na kasama sa mga kinakailangan gastos sa kumuha ang mga ani , bukod sa iba pa:

  1. Nakabawas na gastos
  2. Mga gastos sa interes at iba pang financing

Interes at iba pang financing gastos ng dayuhan kabisera namuhunan ang pagkuha o pagpapabuti ng ari-arian, karapatan o guro para sa paggamit o kasiyahan , gayundin, kung saan naaangkop , ng itinalagang ari-arian, ay mababawas.

Ang mga interes na , dahil sa aplikasyon ng mortgage-floor clauses , babayaran sana ng nagbabayad ng buwis at sa paggalang sa ang mga iyon , bago ang dulo ng termino para sa pagsasampa ng sarili - pagtatasa ng personal na buwis sa kita sa pamamagitan ng nasabing ehersisyo , ang kasunduan upang bumalik ang naabot ang halaga kasama ang pananalapi institusyon o bilang isang resulta ng desisyon ng korte o isang award sa arbitrasyon, hindi sila maaaring ibawas as isang gastos.

  1. Pag-iingat at pagkumpuni

Mga gastos sa pangangalaga at magkumpuni ng ari-arian na gumagawa ng kita ay mababawas . Para sa mga layuning ito, mayroon silang ganitong pagsasaalang-alang :

  1. a) Ang mga regular na isinasagawa sa layunin na mapanatili ang normal na paggamit ng materyal na bagay, tulad ng pagpipinta, paglalagay ng plaster o pagkumpuni ng mga pasilidad.
  2. b) Ang pagpapalit ng mga elemento, tulad ng mga heating installation , elevator , mga pintuan ng seguridad o iba pa, para sa pagpapalawak o pagpapabuti ng mga asset ay hindi mababawas para sa konseptong ito , dahil bumubuo sila ng mas mataas na halaga ng pagkuha na ang pagbawi ay ginawa sa pamamagitan ng kaukulang pamumura.

**Maximum na limitasyon sa bawas para sa dalawang naunang kinakailangang mga item sa gastos

  • Ang pinakamataas na kabuuang halaga na ibabawas para sa interes at iba pang gastusin sa pagpopondo at para sa mga gastusin sa konserbasyon at pagkukumpuni ay hindi maaaring lumampas sa , para sa bawat asset o karapatan, ang halaga ng kabuuang kita na nakuha.

Maaaring ibawas ang labis sa susunod na apat na taon, nang hindi lalampas, kasama ang mga gastusin para sa parehong mga konseptong ito na naaayon sa bawat isa sa mga taong ito , ang halaga ng buong pagbabalik na nakuha sa bawat isa sa mga taong ito. pareho, para sa bawat kabutihan o karapatan.

  • Ang halagang nakabinbing bawas mula sa mga pagsasanay ay ilalapat nang may priyoridad sa mga halagang naaayon sa mismong ehersisyo para sa parehong mga konseptong ito.

Kung sakaling mayroong ilang mga kontrata sa pag-upa sa taon sa parehong ari-arian, ang pinakamataas na limitasyon ng halagang ibabawas para sa interes at pag-iingat at mga gastos sa pagkumpuni ay dapat kalkulahin na isinasaalang-alang ang mga halagang binayaran sa taon at ang buong kita na nakuha. sa loob nito, para sa ilan sa mga kontrata sa pag-upa, ang halagang ibinawas para sa interes at mga gastos sa pagpapanatili at pagkumpuni ay maaaring lumampas sa nakuhang kita.

  1. Mga buwis at hindi pang-estado na mga surcharge

ang mga buwis at surcharge ay mababawas , pati na rin ang mga bayarin at surcharge ng estado , tulad ng IBI, mga bayad para sa paglilinis, koleksyon ng basura, ilaw, atbp., sa kondisyon na:

 

a ) Nakakaapekto sa kinikwenta magbubunga or sa mga kalakal or mga karapatan na nagbubunga ng mga ito.

  1. b) Wala silang katangiang nagpaparusa.
  2. Mga utang ng mahirap na koleksyon

Ang mga utang na may mahirap na koleksyon ay mababawas, sa kondisyon na ang sitwasyong ito ay sapat na makatwiran. Ito ay naiintindihan na may sapat na katwiran sa ilalim ng mga sumusunod na pangyayari:

  1. a) Kapag ang may utang ay nasa bangkarota.

b) Kapag sa pagitan ng oras ng unang pamamaraan ng pangongolekta na isinagawa ng nagbabayad ng buwis at sa katapusan ng panahon ng buwis, higit sa anim na buwan ang lumipas, at walang pag-renew ng kredito.

Kailan isang utang ay kinokolekta pagkatapos nito pagbabawas , Ito ay nakalkula bilang kita sa taon kung saan nangyayari ang nasabing koleksyon.

  1. Mga halagang inilaan sa amortisasyon ng ari-arian.

Ang mga halaga inilaan para sa ang amortization of ang pag-aari at ang iba pang mga ang mga asset na itinalaga kasama nito ay itinuturing na mababawas na mga gastos, sa kondisyon na sila tumutugma sa ang kanilang epektibong pagbaba ng halaga.

Ang mga amortisasyon ay itinuturing na nakakatugon sa kinakailangan ng pagiging epektibo kapag hindi sila lumalampas sa mga porsyentong nakasaad sa ibaba:

  • Ari-arian:

Ang resulta ng paglalapat ng porsyento ng 3% sa mas malaki sa mga sumusunod halaga.

  1. a) Binayaran ang gastos sa pagkuha, kabilang ang mga gastos at buwis likas sa pagkuha (notaryo, pagpapatala, hindi nababawas na VAT, Buwis sa Paglipat ng Ari-arian at Mga Dokumentong Legal na Gawa , ahensya gastos , ) hindi kasama sa pagtutuos ng halaga ng lupa. Sa mga pagkuha ng real estate sa pamamagitan ng mana o donasyon , ang bahagi lamang ng gastos at buwis na likas sa ang acquisition na naaayon sa pagtatayo, bilang mahusay bilang lahat ng mga pamumuhunan at pagpapahusay na ginawa.
  2. b) Halaga ng kadastral, hindi kasama ang halaga ng

Kung ang halaga ng lupa ay kilala, ito ay kakalkulahin sa pamamagitan ng prorating ang halaga ng pagkuha na nasiyahan sa pagitan ng ang mga kadastral na halaga ng ang lupa at ng konstruksyon ng bawat taon na makikita sa kaukulang resibo ng Buwis sa Real Estate ( IB I ).

  • Mga ari-arian na may likas na palipat-lipat na itinalaga kasama ng ari-arian

Babayaran ang mga ito basta't magagamit ang mga ito sa loob ng isang panahon na higit sa isang taon.

Ito ay mauunawaan na ang deductible taunang amortization para bawat isa sa mga inilipat na asset ay nakakatugon sa kinakailangan sa pagiging epektibo, kapag ang halaga nito ay hindi lalampas sa resulta ng paglalapat ng kani-kanilang mga gastos sa pagkuha sa kani-kanilang pagtatamo mga gastos , na nagbibigay-kasiyahan sa mga coefficient ng amortization. na tumutugma dito alinsunod sa pinasimpleng talahanayan ng amortisasyon na inaprubahan ng Kautusan noong Marso 27, 1998. Sa loob ng talahanayang ito, bukod sa iba pa, ang sumusunod na maximum na mahusay na koepisyent ng Amortization: Mga pag-install, muwebles at fixtures: 10%.

  • Mga karapatan sa paggamit o kasiyahan sa ari-arian

Mare-redeem sila sa kondisyon na ang kanilang pagkuha ay may kasamang gastos para sa nagbabayad ng buwis. Sa mga kasong ito, kinakailangan na makilala:

  1. a) Kung ang karapatan o guro ay may nakapirming termino, ang nababawas na taunang amortization ay ang magiging resulta ng paghahati sa halaga ng pagkuha na binayaran sa bilang ng mga taon ng tagal ng pareho.
  2. b) If ang tama or faculty ay para sa buhay, ang computable amortization ay magiging resulta ng paglalapat ng mahusay na koepisyent na 3% sa binabayarang pagkuha

Sa parehong mga kaso, ang halaga ng mga pagbabayad ay maaaring hindi lumampas sa halaga ng buong pagbabalik na nakuha mula sa bawat karapatan. Mahalaga: kung sakaling hindi naupahan ang ari-arian sa buong taon , ang deductible amortization , interes at iba pang gastusin sa financing , ang mga gastos sa mga premium ng insurance, atbp., ay ang mga katumbas ng bilang ng mga araw ng taon sa kung saan ang ari-arian ay naupahan.

  1. Hindi mababawas na gastos

Hindi sila mababawas bilang gastos, bukod sa iba pa:

– Mga pagbabayad na ginawa dahil sa mga aksidenteng naganap sa real estate na nagdudulot ng pagbaba sa halaga ng mga ari-arian ng nagbabayad ng buwis.

– Ang halaga ng mga pagpapahusay na ginawa sa real estate, nang walang pagkiling sa pagbawi ng halaga nito sa pamamagitan ng depreciation .