Itinatag ng mga regulasyon ng Espanyol na, para magkaroon ng access ang isang construction sa property registry, kailangang i-atas ng mga notaryo na ibigay ang lisensya ng gusali, at lahat ng dokumentasyon ng konstruksiyon, kasama ang final work certificate, atbp.

Ito ang sinasabi ng Royal Legislative Decree Seven/2015 of October 30 (consolidated text of the land law)

Gayunpaman, ano ang sitwasyon ng mga gusaling iyon na itinayo nang walang permit sa pagtatayo?  

Sa mga kasong ito, ang parehong batas sa lupa ay nagtatatag, sa artikulong 28.4 nito, na ang mga konstruksyon, gusali at instalasyon kung saan hindi na angkop na magpatibay ng mga hakbang upang muling maitatag ang legalidad ng lunsod na nagpapahiwatig ng kanilang demolisyon, dahil sa pag-expire ng limitasyon. katumbas ng mga panahon, maaaring magkaroon ng access sa pagpapatala ng ari-arian.

Ano ang layunin ng isang gusali na magkaroon ng access sa pagpapatala ng ari-arian?  

Ang pangunahing dahilan nito ay ang isang construction na hindi bahagi ng property registry ay hindi maaaring maging bahagi ng anumang legal na transaksyon. Ibig sabihin, hindi ka maaaring bumili, magbenta, magmana, magsangla, magbayad ng buwis, atbp.

Gamit, ang pag-access sa pagpapatala ng ari-arian, ay nagbibigay-daan sa konstruksiyon na maging object ng legal na trapiko, at maging bahagi ng karapatan sa ari-arian ng may-ari. At higit pa rito, tuwirang ipinahihiwatig nito na ang nasabing ari-arian ay hindi maaaring gibain, gibain, o kung hindi man ay sirain ng legal na sistema. Sa pamamagitan nito, pinagsasama-sama ng may-ari ang karapatan ng ari-arian sa nasabing konstruksiyon, kahit na ito ay itinayo nang walang lisensya.

Ngunit, kapag ang isang konstruksiyon, na itinayo nang walang lisensya, ay napupunta sa pagpapatala ng ari-arian, ito ba ay ganap na legal? Sa madaling salita, maaari ba itong ituring na 100% legal?

Ang sagot ay kumplikado. 

Gaya ng nasabi na natin dati, ang pag-access ng isang construction na walang lisensya sa property registry ay nangangahulugan na gawing legal na nakikita ang construction na ito.

Sa ibang salita , kapag ang isang konstruksyon ay itinayo gamit ang isang lisensya sa pagtatayo, ang Konseho ng Lunsod ay ipinapaalam na ang isang konstruksyon ay isasagawa , at binibigyang-pansin ng sistemang legal ng Espanya ang nasabing konstruksiyon. Ipinapaalam din kapag natapos ang pagtatayo na ito sa pamamagitan ng sertipiko ng pagkumpleto ng gawain ng arkitekto, at ang deklarasyon nito sa opisina ng notaryo sa pamamagitan ng kaukulang deklarasyon ng bagong konstruksiyon. Sa ganitong paraan, ang isang construction na itinayo na may lisensya sa gusali ay awtomatikong nakikilala at kinikilala ng legal na sistema.

Gayunpaman, ang isang konstruksiyon na itinayo nang walang a Ang lisensya sa pagtatayo ay hindi bahagi ng legal na trapiko, dahil ang pagtatayo nito ay hindi naiulat sa pampublikong administrasyon . Maaaring may rekord ng nasabing konstruksiyon para sa mga layunin ng buwis, kadastre, at Ibi, ngunit hindi ito nangangahulugan na, para sa mga layunin ng legalidad ng konstruksiyon, ang mga ahensyang namamahala sa pagkontrol at pangangasiwa sa mga gawain sa teritoryo, ay naging kamalayan sa legal na konstruksiyon na ito.

Dagdag pa rito, kung ganito ang kaso, ibig sabihin, kung batid ng administrasyon na mayroong ilegal na konstruksyon, awtomatiko itong kailangang kumilos sa pamamagitan ng pag-uutos na demolisyon ang nasabing konstruksyon dahil ito ay itinuturing na ilegal.

Ang nangyayari ay ang administrasyong Espanyol , dahil sa parehong prinsipyo ng seguridad sa legal na trapiko ng mga legal at komersyal na aksyon, hindi maaaring humawak ng walang tiyak na termino upang kumilos laban sa mga gawa at konstruksyon na iligal na isinagawa.

Sa pamamagitan ng, ang iba't ibang mga regulasyong pangrehiyon ng Espanya ay palaging nagtatag ng isang maximum na limitasyon sa oras para sa mga pampublikong administrasyon upang matukoy ang mga gawa at konstruksyon na itinayo nang walang lisensya, at sa gayon ay magagawang parusahan ang mga ito sa pamamagitan ng mga parusang administratibo, multa, at maging ang mga utos ng demolisyon. Pagkatapos ng panahong ito nang hindi natukoy ng administrasyon, o nang hindi umaksyon laban sa konstruksyon, ito ay magiging legal at na-patrimonialize sa mga ari-arian ng may-ari.

Sa batas ng Espanyol, ang terminong ito ay naiiba ayon sa iba't ibang Autonomous Communities.

Pag-uusapan natin ngayon ang tungkol sa dalawang kaso, ang Valencian Community, at Andalusia.

 

Pamayanang Valencian.

Sa Valencian Community, ang mga regulasyon ay nakabatay sa Batas 5/2014, ng Hulyo 25, sa “Pagpaplano ng Teritoryo, Pagpaplano ng Lunsod at Landscape” ng Valencian Community (mas kilala bilang ” LOTUP "), na binago noong nakaraang 2019, sa pamamagitan ng batas noong Pebrero 5, na ipinapatupad mula noong Pebrero 8, 2019.

Ang batas na ito ay nagtatatag ng mga sumusunod mga panahon ng pag-expire :

 Upang matukoy ang termino ng pag-expire ng mga aksyon ng pangangasiwa sa mga kasong ito, kinakailangan na makilala sa pagitan ng dalawang kaso:

  • Hindi maunlad na lupain, lalawiganin, protektado . Para sa mga gawang matatagpuan sa hindi maunlad o protektadong lupa , walang expiration period .

Samakatuwid, hindi alintana kung ang posibilidad ng pananalapi sanctioning ang nasabing mga gawa ay nag-expire na, ang administrasyon ay maaaring anumang oras mag-utos ng demolisyon ng mga gawa na itinayo nang walang lisensya, dahil, gaya ng sinasabi namin, ang karapatan ng administrasyon ay hindi nagrereseta.

  • Urban o Developable Land: Tungkol sa urban developable land, ang limitasyon ng panahon para sa mga constructions na, sa pagpasok ng puwersa ng LOTUP (Agosto 2024) ay hindi nagtakda ng expiration period ayon sa nakaraang batas ay 15 taon. Ang nakaraang batas ng mga limitasyon ay 4 na taon.

Sa madaling salita, posibleng magdeklara ng trabaho nang walang lisensya hangga't natapos na ito noon Agosto 20, 2010 . Napakahalaga ng petsang ito, dahil ang ibig sabihin nito apat na taon bago ang pagpasok sa puwersa ng LOTUP, na tiyak noong Agosto 20, 2014.

Kung saan, ang mga gawa sa lunsod o maunlad na lupain na, sa petsa ng pagpasok sa bisa ng batas na ito, ay inireseta para sa pagkakaroon ng termino ng konstruksiyon para sa paglipas ng higit sa apat na taon (iyon ay, lahat ng mga konstruksyon na natapos bago ang Agosto ng 2010), ay maaaring gawing legal sa pamamagitan ng pag-access sa rehistro ng ari-arian . .

Gayunpaman, yaong mga konstruksyon sa mapapaunlad na urban land na itinayo nang walang lisensya pagkatapos ng petsa ng Agosto 20, 2010 , tulad ng, halimbawa, 2011, 2012, 2013, atbp., ang panahon ng limitasyon ng mga utos ng demolisyon ng nasabing mga konstruksyon ito ay magiging 15 taon .

Ang parehong nangyayari sa mga constructions na binuo sa karaniwang hindi maunlad na lupain , Na maaaring magkaroon ng access sa pagpapatala ng ari-arian kung itinayo ang mga ito bago ang Agosto 20, 2010.

Gayunpaman, at ang pinakamahalaga, ang mga konstruksyon sa hindi pa binuong lupain na natapos noong Agosto 2010, ay napapailalim sa imprescriptibility regime ng Law Five/2014, ng LOTUP. 

At patungkol sa protektadong hindi maunlad na lupa, tanging ang mga konstruksyon na walang lisensya na natapos bago ang Pebrero 1, 2002 ang maaaring ideklara.

Ito ay totoo, dahil ang petsang ito ay tumutugma sa pagpasa ng apat na taon na namamahala sa nakaraang batas at sa pagpasok sa bisa ng Valencian Urban Law 16/2003, na ipinatupad noong Pebrero 1, 2006, na dumating upang magtatag ng imprescriptibility para sa protektadong lupa.

 

Andalusia

Ang parehong nangyayari sa Andalusia, bagaman walang pagkakaiba sa pagitan ng urban at non-urbanizable. Sa parehong mga kaso, ang Batas ng Pagpaplano ng Lunsod ng Andalusia 7/2022, sa mga salita nito pagkatapos ng huling pagbabago nito noong Pebrero 8 , 2012, ay nagdaragdag sa panahon ng limitasyon ng karapatan ng administrasyon na hilingin ang demolisyon ng mga gawa mula 4 hanggang 6 na taon . itinayo nang walang lisensya.

 Tulad ng sa Valencian Community, ang panahong ito ay nauunawaan na naaangkop sa mga trabahong walang lisensya kung saan, sa petsa ng pag-apruba ng batas, ang panahon ng 4 na taon na itinatag sa nakaraang batas ay lumipas na. Sa madaling salita, lahat ng mga construction na itinayo bago ang Pebrero 8 , 2008 ay maaaring gawing legal.

Samakatuwid, para sa mga pagtatayo na itinayo pagkatapos ng petsang ito, ang batas ng mga limitasyon ay nagiging 6 na taon.

 

Catalonia

Ang parehong ay maaaring sabihin sa Catalonia. Ang Legislative Decree 1/2010, ng Agosto 3, na nag-aapruba sa binagong teksto ng Catalan Urban Planning Law, ay nagpapataas sa panahon ng limitasyon para sa pagkilos upang maibalik ang legalidad ng mga gusali sa lungsod mula 4 hanggang 6 na taon .

Ibig sabihin, igiit ang demolisyon o demolisyon nito.

Gayunpaman, sa Catalonia ang Andalusian at Valencian na interpretasyon ng termino kung saan ang bagong pinalawig na termino ng 6 na taon ay nagsimulang mag-aplay ay hindi ibinigay. Ayon sa pamantayan ng Catalan, ang mga gawang iyon na itinayo bago ang pag-apruba ng batas, iyon ay, Agosto 3 , 2010, ay magkakaroon ng batas ng mga limitasyon na 4 na taon. At ang mga itinayo sa ibang pagkakataon, ang termino ay magiging 6.

 SIGE. Ito ay naiintindihan!. Kaya, kung mayroon akong konstruksyon na walang lisensya kung saan ang mga panahon na itinatag sa batas ng aking Autonomous Community ay lumipas nang walang sanction, 100% ba ang aking tahanan?

Ang sagot ay medyo kumplikado.

Gaya ng ipinahiwatig namin sa ulat na ito, ang pagpasa ng termino para sanction/parusahan ang isang construction ay nagbibigay ng kapangyarihang irehistro ang nasabing construction sa property registry.

Nangangahulugan ito na: maaaring "pagmamay-ari" ng may-ari ang trabaho nang walang lisensya. Maaari itong isanda, paupahan, ibenta, pamana, ibigay, atbp, kaya hindi maaaring itakda ng sistemang Espanyol ang demolisyon nito.

Gayunpaman, bagama't kinikilala ng sistemang Espanyol ang naturang konstruksiyon bilang legal, hindi nito maibibigay ang lahat ng karapatan at pakinabang na mayroon ang isang legal na konstruksyon . Sa madaling salita, hindi maaaring i-assimilate ng sistemang Espanyol ang mga ilegal na konstruksyon na hindi gumagalang sa batas, na hindi nagbabayad ng mga buwis sa pagtatayo, mga arkitekto, atbp., sa mga gawaing legal na dumaan sa mga pamamaraang ito, na itinayo alinsunod sa batas, at ginawa Binayaran nila ang lahat ng kaukulang buwis at gastos.

Para sa kadahilanang ito, ang mga konstruksyon na ito na itinayo nang walang lisensya, ngunit nakarehistro sa pagpapatala ng ari-arian, ay nakatala sa isang espesyal na paraan. Ang mga ito ay tinatawag na "out of order" constructions.

Ang ganitong uri ng konstruksiyon ay napapailalim sa ilang partikular na limitasyon kaugnay ng mga legal na konstruksyon:

  • Hindi sila pinahihintulutan ng higit pa sa mga gawaing reporma na limitado sa konserbasyon, kaligtasan at kalusugan. Samakatuwid, hindi sila pinapayagang magsagawa ng mga gawaing rehabilitasyon.
  • Hindi pinapayagan ang pagpapalawak ng kasalukuyang konstruksyon.
  • Kung sakaling ang konstruksyon ay natural na giniba (dahil sa mga likas na sanhi, pagkasira, o sakuna, baha, atbp ,), hindi na sila maaaring itayo muli. Hindi na sila maitatayong muli.

 

 

Source: TLACORP