Mga tahanan ng turista sa mga komunidad ng mga may-ari – Mga salungatan
Pag-ayos ng gulo
Ang kababalaghan ng mga tahanan ng turista sa loob ng mga komunidad ng mga may-ari ay isa sa mga pinaka-kontrobersyal na isyu na lumitaw sa bagay na ito.
Ang pag-upa ng bahay para sa mga layunin ng turista ay hindi, sa sarili nito, a nakakainis na aktibidad, ngunit sa pagsasanay ito ay madalas na bumubuo ng mga problema ng magkakasamang buhay sa mga kapitbahay, halimbawa, dahil sa masinsinang paggamit ng mga karaniwang elemento, na maaaring maunawaan bilang isang abnormal ng pareho at dagdagan ang panganib ng pinsala, o ingay sa ilang mga oras.
Ang solusyon na maaaring gamitin ng mga komunidad sa kapitbahayan ang problema ng pabahay ng turista ay magkakaiba.
Ang pag-upa ng turista ng mga apartment na matatagpuan sa isang komunidad kung saan ang iba pang mga may-ari ay may kanilang nakagawiang paninirahan ay isang nakakainis at mapanganib na aktibidad, pagiging ang paggamit ng mga karaniwang elemento ng isang malaking bilang ng mga tao ay isang abnormal na paggamit ng pareho.
Pagbabawal sa aktibidad
(LPH art.17.12)
Sa kasalukuyan, ang mga komunidad ng mga may-ari ay may posibilidad na maabot mga kasunduan na limitahan o kundisyon ang pagsasagawa ng aktibidad ng pag-upa ng turista.
Ang mga kasunduang ito ay nangangailangan ng paborableng boto ng 3/5 ng kabuuang mga may-ari sino naman kumakatawan sa 3/5 ng mga quota ng paglahok , hindi alintana kung binago nila o hindi ang constitutive title o ang mga batas ng kumpanya. pamayanan. Ang mga kasunduan na ginawa sa ganitong kahulugan ay hindi maaaring magkaroon ng mga retroactive na epekto, iyon ay, hindi nila maaaring limitahan ang aktibidad para sa mga nakaranas na nito.
Ang pagrerelaks na ito ng karamihang kinakailangan upang limitahan ang aktibidad ng pag-upa ng turista ay nalalapat mula sa 6-3-2019. Hanggang noon, ang ganitong uri ng paghihigpit ay nagsasangkot ng pagbabago ng mga batas o ang constitutive na titulo na, dahil dito, nangangailangan ng nagkakaisang suporta ng buong komunidad ( LPH art.17.6 ). Nangangahulugan ito na kung mayroon nang isang kapitbahay na naglalaan ng isang tahanan para sa tirahan ng mga turista o may intensyon na gawin ito, halos imposible na magkaroon ng isang kasunduan laban dito.
Pagkatapos ng normatibong pagbabagong ito, ang saklaw ng expression " limitasyon o kundisyon ” na nakapaloob sa pamantayan ay itinaas, iyon ay, kung ang mga pagpupulong ng mga may-ari ay maaari lamang na may mayorya ng 3/5 na ipagbawal nang walang dahilan ang pag-upa sa bakasyon o kung maaari lamang, maaari silang magtatag ng mga limitasyon o kundisyon na dapat matugunan ng may-ari upang italaga ang tahanan sa aktibidad na ito at kung hindi sila natutugunan, ipagbawal ito.
Sa kawalan ng jurisprudential pronouncement sa usapin, tila ang karamihan sa doktrina ay hilig sa pangalawang opsyon na ito:
- Ang komunidad ng mga may-ari ay maaaring magtatag ng iba't ibang mga limitasyon -tulad ng, halimbawa, na ang mga nakatira ay hindi maaaring manatili sa mga karaniwang lugar ng mga naninirahan, na ang mga susi ng bahay o ang portal ay hindi maaaring iwanan sa labas ng gusali para sa pagkolekta ng hinaharap na nangungupahan, limitasyon ang bilang ng mga user na maaaring nasa bahay nang sabay-sabay, atbp. Sa anumang kaso, dapat silang mga kundisyon na may benepisyo para sa ari-arian at sa iba pang mga kapitbahay at na nagpapahiwatig ng malinaw na pang-aabuso sa mga karapatan o talagang ipinapalagay na isang ganap na pagbabawal ng holiday destination ng bahay.
- Ngunit ang komunidad, kahit na ito ay umabot sa kwalipikadong mayorya ng LPH art.17.12 , hindi maaaring direktang ipagbawal ng komunidad isa sa mga pribadong pag-aari mula sa pagiging nakatuon sa tinatawag na vacation rental. Ang isang bagay na naiiba ay na, itinatag ang ilang mga kundisyon para dito, ang paglabag sa pareho, kung ito ay nakakaapekto sa isang makabuluhang paraan sa normal na pag-unlad ng komunidad, ay maaaring ituring na nakakainis na aktibidad at ipinagbabawal.
- Ang pagpapakahulugan sa limitasyon bilang isang ganap na pagbabawal ay bubuo ng labis na lalabag sa mga pangunahing kakayahan na nagmula sa karapatan ng may-ari ng tahanan maliban kung sila ay nakabatay sa mga regulasyong hindi pangkomunidad. Maaari lamang ipagbawal ng lupon ng mga may-ari ang paggamit kapag hindi pinahintulutan ng mga regulasyon ng sektor ang aktibidad sa uri, lugar o oras ng gusali, sa paraang, sa katotohanan, walang maidaragdag sa nasabing regulasyon.
Para sa mga kasunduan na pinagtibay sa pagitan 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , na pinawalang-bisa dahil sa kawalan ng validation sa Kongreso, naitatag na ang pagpapahinga ng mga mayoryang kasalukuyang ipinapatupad, kaya ang mga pinagtibay sa panahong iyon ay ganap na may bisa at obligado sa komunidad ( LPH art.17.12 ).
Pagtaas ng mga bayarin
(LPH art.17.12)
Ang isa pang solusyon na maaaring gamitin ng mga komunidad ay ang tanggapin ang mga tourist flat ngunit pilitin ang kanilang mga may-ari na magbayad ng mga espesyal na quota sa gastos, o sa pamamagitan ng pagtaas ng mga quota para sa pakikilahok sa mga karaniwang gastos para sa mga tirahan kung saan isinasagawa ang aktibidad na ito. Para sa kanilang pag-aampon, ang ganitong uri ng kasunduan nangangailangan ng paborableng boto ng 3/5 ng kabuuang mga may-ari na, sa turn, ay kumakatawan sa 3/5 ng mga quota ng paglahok.
Sa anumang kaso, ang pagtaas ay hindi maaaring lumampas sa 20% ng bayad na binayaran.
Ang panukalang ito, na naaangkop mula sa 6-3-2019 , ay isinama na ni RDL 21/2018 nasa LPH , samakatuwid, ang mga kasunduan na gagawin sa bagay na ito sa pagitan ng 12-19-2018 at 1-23-2019, ay ganap na wasto at nagbubuklod sa komunidad.
Sa panukalang ito, hindi nilayon na bigyan ng parusa ang may-ari na nagtalaga ng kanyang tahanan sa aktibidad ng pagrenta ng mga turista, ngunit upang gawing proporsyonal ang paggamit ng mga karaniwang elemento sa kanyang kontribusyon sa komunidad.
Aksyon ng korte
Kung isinasaalang-alang ng komunidad na ang may-ari o nakatira sa apartment ay bubuo sa loob nito o sa natitirang bahagi ng ari-arian mga ipinagbabawal na aktibidad sa mga batas, na nakakapinsala sa ari-arian, ang pangulo ng komunidad, sa kanyang sariling inisyatiba o ng sinuman sa mga may-ari o naninirahan, ay maaaring mag-atas sa sinumang magsagawa ng mga ipinagbabawal na aktibidad na agad na itigil ang mga ito. Kung ang may-ari o naninirahan ay patuloy na bumuo ng nakakapinsalang pag-uugali, maaari silang pumunta sa korte upang ang mga korte ay makapagpasya sa usapin
Kaugnay ng pabahay ng mga turista, bukod sa mga kasunduan na maaaring gawin ng mga komunidad upang, sa hinaharap, ipagbawal ang aktibidad, ang tanong na lumalabas sa mga korte tungkol sa mga umiiral na, ay kung ang pag-aalay ng mga bahay na ito sa pagpaparenta ng turista ay isang ipinagbabawal na aktibidad, pag-aaral sa regulasyon sa mga batas at interpretasyon nito.
Ang posisyon na kasalukuyang kinuha ng mga korte ay ang aminin ang paghihigpit o pagbabawal ng mga tourist flat sa isang komunidad ng mga may-ari lamang kapag ang isang malinaw at malinaw na pagbabawal ay nakapaloob sa constitutive title o sa mga batas, na nakakaapekto sa mga third party na mamimili at sa kondisyon na ang statutory prohibition ay nakarehistro sa Land Registry. Sa naturang pagbabawal, ang komunidad ng mga may-ari ay nagsasagawa ng isang preventive measure upang maiwasan ang mga nakakainis na aktibidad .
Ang mga autonomous na komunidad, sa liwanag ng kontrobersya na lumitaw sa mga tirahan na ito, ay nag-regulate ng bagay na ito upang iakma ito sa kasalukuyang sitwasyon at subukang iwasan, hangga't maaari, ang mga salungatan na lumitaw sa mga kalapit na komunidad.
Bago ang kalakaran na ito, binigyang-kahulugan na sapat na ang ginamit ang terminong tirahan sa constitutive title o sa mga batas ng komunidad ng mga kapitbahay upang isaalang-alang na ang tanging pinahihintulutang paggamit ng flat ay para sa layuning iyon, paninirahan o tahanan at na, dahil dito, sumasalungat sa layunin ng turista.
Pinagmulan: TLACORP